Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile, cuenta la relación de las bodegas con el crecimiento del eCommerce y sus proyecciones de la industria para este año. El experto confiesa que la conducta de compra va a generar nuevos centros de distribución, flexibilidad de negocio e impulsará desarrollos inmobiliarios transversalmente a lo largo de la ciudad, algunos de los cuales ya se han comenzado a observar.

 

Según la Cámara de Comercio de Santiago, las ventas online aumentaron un 25% el 2018 en relación con el año anterior alcanzando los 5.200 millones de dólares, y que representaron el 5% de las ventas del retail, por lo tanto, tiene un increíble potencial de crecimiento. Es un mercado que se duplica cada tres años y crece diez veces más rápido que el comercio físico.


JLL una empresa global de servicios inmobiliarios que se especializa en oficinas, bodegas y terrenos, en este marco la base de sus informes de Mercado Industrial habla sobre las proyecciones se traducen en una mayor demanda por espacios de bodegas, lo que está en línea con la producción estimada para los próximos años, la que según sus estimaciones superarían los 160.000 m² el 2019, cifra que duplica a la registrada el 2018.


Cabe destacar que la empresa internacional habla de “bodegas especulativas”, término referido a Centros de Bodegaje o de Distribución que se construyen con el fin de arrendarse directamente al mercado. “Tienen que cumplir ciertas condiciones arquitectónicas, administración independiente y por ende gastos comunes. Esto les permite a los arrendatarios acceder a buenas ubicaciones para poder centrar su operación logística”, explica Felipe Bertolino, Research Analyst de JLL Chile.


El principal desarrollo de estos centros ha sido en la periferia de Santiago debido a la cercanía con las principales vías de acceso, como la Ruta 5 Norte y Sur, la Ruta 78 y la Ruta 68. Hoy ha cambiado, en JLL han observado una importante demanda en San Bernardo y Pudahuel. El analista cuenta que empresas tales como Falabella y Walmart han inaugurado en respectivos terrenos centros de distribución propios, quienes producto del eCommerce, buscan una mayor eficiencia en sus procesos logísticos y de distribución.


A través del tiempo, este sistema de negocio impulsará desarrollos inmobiliarios transversalmente a lo largo de la ciudad, algunos de los cuales ya se han comenzado a observar. Esto, debido a que es un cambio en la conducta de compra, donde la entrega final del producto es directa al consumidor. Requerirá cambios en la logística propiamente tal, lo que presenta importantes desafíos en la denominada “última milla”, necesitando puntos logísticos intermedios previos a la entrega. Además, cambios en tiendas físicas, debido a que también son una opción como punto de retiro para el consumidor y para trámites de devolución.


FLEXIBILIDAD DE NEGOCIOS


Navidad y Cyber Monday, por ejemplo, han representado una “estacionalidad” que permite a ambos, arrendador y arrendatario, tener la flexibilidad de negociar espacios esporádicos en el mismo centro, lo que obviamente depende de la disponibilidad.


“La cantidad de fechas de este tipo han aumentado a lo largo del año, amortiguando la estacionalidad del retail sobre todo, en el último trimestre se sigue observando una mayor demanda que el resto del año”, dice Felipe Bertolino.


Este tipo de comercio ha influido de diferentes maneras, tanto a los desarrolladores como a los usuarios de las mismas bodegas. Así lo refleja la baja vacancia de JLL observada al cierre del año 2018 de 4,1%.


Además, existe la posibilidad de que un gigante como Amazon, elija a Chile como sede para sus operaciones en la región, lo que le daría un impulso exponencial al eCommerce en el país, posicionándolo más fuerte aún como un referente en la región en cuanto a logística y distribución.

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1.¿Cómo ha influido el boom del e-commerce en el mercado de las bodegas en Santiago? (Electric Commerce)


Ha influido de diferentes maneras, tanto a los desarrolladores como a los usuarios de las mismas bodegas. Por una parte, ha influido en los desarrolladores por el aumento en la demanda de espacios de bodegas, como lo refleja la baja vacancia observada al cierre del año 2018 de 4,1%. En base a las proyecciones de esta misma demanda, los desarrolladores tienen en ejecución importantes planes de inversión, los que se traducirían en una producción de más de 160.000 m2 para el 2019. Además, ha influido en nuevos requerimientos técnicos por parte de los arrendatarios a los que han tenido que adaptarse los desarrolladores y tomar en cuenta, como el caso de banda ancha de internet de alta capacidad.


En cuanto a los usuarios de este tipo de bodegas, ha influido en el mismo proceso logístico como en la eficiencia de la utilización de los espacios requeridos. Debido a que es fundamental contar con tecnología que apoye el proceso logístico para mantener la calidad del servicio, como softwares, por ejemplo, como también lograr la máxima eficiencia del espacio arrendado en metros cúbicos, aprovechando al máximo la capacidad instalada.


Además, existen fechas específicas donde se generan flujos mayores a lo normal, como por ejemplo la Navidad y, desde hace un par de años, el Cyber Monday. Estacionalidad que permite a ambos, arrendador y arrendatario, tener la flexibilidad de negociar espacios esporádicos en el mismo centro, lo que obviamente depende de la disponibilidad de este en ese momento. Si bien, la cantidad de fechas de este tipo han aumentado a lo largo del año, amortiguando un poco la estacionalidad del retail sobre todo, en el último trimestre se sigue observando una mayor demanda que el resto del año.


2.¿De qué se tratan las bodegas especulativas?


Las consideradas por JLL como bodegas especulativas son aquellos Centros de Bodegaje o de Distribución que se construyen con el fin de arrendarse abiertamente al mercado, y son la base de nuestros informes (no son Build to Suit ni Stand Alone).


Son centros de bodegas, o de distribución, que cumplen ciertas condiciones arquitectónicas, como en cuanto a superficie (m²) y altura (mts), por ejemplo. Cuentan con una administración independiente y por ende gastos comunes, debido a que los arrendatarios comparten los servicios ofrecidos por el centro como la seguridad, por ejemplo, los que pueden cambiar según el centro. Permitiéndoles a los arrendatarios acceder a buenas ubicaciones y dentro de una zona industrial donde poder centrar su operación logística.


3.¿Qué sectores de Santiago son los que están desarrollándose por efecto del e-commerce?


Considerando el contexto del mercado industrial, donde el principal desarrollo de centros de bodegas o distribución ha sido en la periferia de la ciudad debido a la cercanía con las principales vías de acceso (como la ruta 5 Norte y Sur, la ruta 78 y la ruta 68) y porque la normativa así lo permite. Hemos observado que el sector Sur y Poniente de Santiago, específicamente en las comunas de San Bernardo y Pudahuel respectivamente, contemplan importantes proyectos relacionados al boom del e-commerce, donde se han inaugurado centros de distribución propios, como por ejemplo el de Falabella. Lo que también han hecho, o están haciendo, otras compañías importantes, tales como Walmart, quien también eligió San Bernardo para su centro de distribución propio, quienes, producto del especial énfasis en el


e-commerce, buscan una mayor eficiencia en sus procesos logísticos y de distribución.


A través del tiempo, el e-commerce impulsará desarrollos inmobiliarios transversalmente a lo largo de la ciudad, algunos de los cuales ya se han comenzado a observar. Esto, debido a que es un cambio en la conducta de compra, donde la entrega final del producto es directa al consumidor. Lo requerirá cambios no solo en la logística propiamente tal, lo que presenta importantes desafíos en la denominada “última milla”, necesitando puntos logísticos intermedios previo a la entrega, sino que también en las tiendas físicas, debido a que también son una opción como punto de retiro para el consumidor como de devolución).


4.¿Cuáles son sus proyecciones en el mercado industrial teniendo en cuenta que el mercado e-commerce seguirá creciendo?


Las proyecciones se traducen en una mayor demanda por espacios de bodegas, lo que está en línea con la producción estimada para los próximos años, la que según nuestras estimaciones superarían los 160.000 m² el 2019, cifra que es el doble a la registrada el 2018.


Esto también se traduce en una mayor demanda por terrenos industriales para nuevos centros logísticos, ya sean bodegas especulativas o centros propios. Terrenos que escasean, tanto por normativa como por características necesarias para el desarrollo de este tipo de proyectos.


Según la Cámara de Comercio de Santiago, las ventas online aumentaron un 25% el 2018 en relación con el año anterior alcanzando los 5.200 millones de dólares, y que representaron el 5% de las ventas del retail, por lo tanto, tiene un increíble potencial de crecimiento. Es un mercado que se duplica cada tres años y crece diez veces más rápido que el comercio físico.


Además, existe la posibilidad de que un gigante del e-commerce, como Amazon.com, elija a Chile como sede para sus operaciones en la región, lo que le daría un impulso exponencial al e-commerce en el país, posicionándolo más fuerte aún como un referente en la región en cuanto a logística y distribución.

Modificado por última vez en Martes, 19 Febrero 2019
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