Cada semestre, Global Property Solutions elabora su Reporte para la Industria de Bodegaje y Centros Logísticos, estudio al que Revista Logistec tuvo acceso exclusivo. A continuación les presentamos las cifras dispensadas por Elias Eyzaguirre Alegría, Analista de Desarrollo y estudios de GPS Property junto al análisis de los líderes del mercado, quienes dan luces de los principales desafíos que han enfrentado durante 2015 y lo que se viene para 2016.

 

En los últimos 10 años el mercado de Bodegas y Centros Logísticos ha experimentado un importante crecimiento, de hecho, de acuerdo a las cifras generales de la industria, durante la última década la oferta de superficies se ha prácticamente triplicado, pasando de 1.144.000 m² a 3.363.999 m² de bodegas Clase A o grandes superficies.


El fenómeno descrito se explica en gran medida a la profesionalización que han experimentado los proveedores de servicios de almacenamiento logístico y a la tendencia de algunas industrias, especialmente el retail, de externalizar esos servicios, pasando de manejar centros propios al arriendo de espacios, lo que les da la posibilidad de optimizar recursos en sus operaciones y en el crecimiento de su core business.


Otro factor que explica el auge de la industria de Bodegaje y Centros Logísticos es el crecimiento económico que el país experimentó en la última década, un factor que hoy en día, juega un rol completamente opuesto, debido a la desaceleración económica que experimenta Chile y los bajos índices de crecimiento que se han proyectado para 2015 y que no superarían el 2,0%, según la Cámara de Comercio de Santiago.


Giancarlo FantoniAsí las cosas, según el último “Reporte Mercado Centros de Bodegaje, II Semestre de 2015”, desarrollado por la prestigiosa consultora inmobiliaria Global Property Solutions (GPS), este año se cierra con un inicio de semestre de los más bajos registrados desde el 2009, con una producción anual de 225.039 m2 para este 2015, lejos del promedio de los últimos cuatro años que fue de 362.000 m2.


Para este segundo periodo se contabilizo 140.115 m2 de superficies de bodegas, correspondientes a 7 proyectos nuevos y ampliaciones de los ya existentes, por lo que el año 2015 cierra con un inventario total de 3.395.148 m2, que corresponden a 75 centros de bodegaje.


Los nuevos centros corresponden a Valle Grande Rezepka con un ingreso de 4.766 m2, Centro B. Pudahuel Poniente con 18.250 m2, Megaflex Colina con 11.380 m2, Bodegas Puerta Sur con un ingreso en su primera etapa de 17.204 m2, el Centro de distribución La Vara con 23.751 m2, Bodegas Alto Portezuelo con 6.760 m2 y la primera etapa de Bodegas Lo Echevers con 11.537 m2 de Anya.


Además, se contabiliza la segunda etapa del Centro de Almacenaje Miraflores con 10.677 m2, Multiespacio Lampa con 14.000 m2 y las ampliaciones en dos centros de Bodegas San Francisco con una superficie de 21.800 m2


En cuanto a la oferta de superficies Clase B (II) para el segundo semestre del 2015 ingresaron 3 proyectos nuevos, Boulevard El Montijo con 8.680 m2, Work Center Miraflores con 10.570 m2 y Bodegas Ipark ubicadas en el sector de Buenaventura con 6.396 m2. Con lo que se totaliza un ingreso de 25.646 m2 para la clase II, un incremento del 16,57 % de superficies existentes. Con esto el semestre finaliza con 215.298 m2 de stock a la fecha, en 14 centros de bodegaje clase II.

 

PARTICIPACION DE MERCADO. LOS LÍDERES


En relación al mercado de Bodegas de Clase A (I), según el Reporte, a la fecha sigue siendo liderado por Bodegas San Francisco el 37,68% del mercado, y una superficie de 1.279.206 m2 en la Región Metropolitana, seguido por Bodenor Flexcenter con una participación del 16,05% con un total de 544.811 m2 y en tercer lugar Megacentro con un 9,16 % correspondiente a 311.040 m2.


Luis Felipe_LehuedeEn cuanto al mercado de Clase B (II), éste sigue siendo liderado por Bodegas San Martin con 52.200 m2, representando el 24,25% del mercado, seguido por Spacioflex con un 11,15% equivalente a 24.000 m2 y en tercer lugar Las Garzas con 21.548 m2 equivalente a 10,01% de superficie de bodegas. Entre los tres principales operadores concentran el 45,41 % del stock total.


Con las cifras expuestas, Revista Logistec invitó a los principales actores del mercado de bodegaje Clase A: Bodegas San Francisco (BSF); Bodenor Flexcenter (BFC) y Megacentro, a realizar una evaluación respecto a cómo se desarrollado el mercado durante los últimos 12 meses, en base a dos variables: el nivel actual de vacancia y las tarifas.
Considerando ambos factores, cabe destacar que durante el segundo semestre de 2015 el mercado del Bodegaje Clase I registró una vacancia que alcanzó los 337.755,6 m2 correspondiente a un 9,95 %, porcentaje inferior al registrado durante el primer semestre que alcanzó los 378.348 m², equivalente a un 11,60 %. Si bien se observa una variación positiva del 14,22 % en este indicador, la tasa de vacancia sigue siendo alta para la industria.


En cuanto a la índice de absorción, durante este periodo alcanzo cifras positivas con 180.707 m2, esto es la suma de la vacancia anterior más la producción de este semestre, descontando la vacancia del presente semestre.


En las bodegas Clase II, en tanto, se observa lo contrario a la Clase I, con un aumento en la vacancia que pasa de 35.601 m2 del periodo anterior a 52.861 m2 para este semestre. Lo anterior se traduce en un aumento en la tasa de vacancia la que llega un 24,55 %, en comparación con el 23,00 % del periodo anterior. Registrando un aumento del 6,74 % de variación.


En otra arista, durante el segundo semestre de 2015 no se registraron variaciones significativas en los precios. De esta forma, las bodegas Clase I alcanzaron un valor promedio de 0,119 uf/m2, más bajo que el promediado durante el primer semestre que llegó a las 0,125 uf/m2, con una variación entre periodos del 4,8 %.


matias peroConsiderando los datos expuestos, Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter expresó que las razones que explican el alto nivel de vacancia que experimenta el mercado se circunscriben, principalmente, a la desaceleración de la economía, las bajas de los stocks (menos importaciones, menos producción local), el alza del dólar como motivo de menor importación y a una oferta que creció de manera muy significativa durante los últimos dos años.


“Al igual que ha pasado en otras industrias, el bodegaje paso de un nivel de desarrollo medio a un nivel de madurez de manera muy rápida. Entraron muchos actores a construir bodegas y a diferencia de otros negocios esta inversión no se puede retirar del mercado. Acá la bodega no desaparece, queda y se genera preocupación e incertidumbre que crea una situación de baja de precios importante para captar a la demanda que pueda existir”, de ahí la estrecha relación que la vacancia tiene con la estructura tarifaria, explicó Fantoni.


En concordancia con lo dicho por Fantoni, Matías Peró, subgerente de desarrollo de BSF, señaló que “efectivamente, la industria del bodegaje tiene un rezago importante en relación con el ritmo de la economía y hemos visto que existen ciertos segmentos del mercado que presentan importantes vacancias. Si bien en BSF tenemos menos de un 3% de vacancia, sabemos que existen centros logísticos con niveles que superan el 50%, dependiendo del tipo de bodega y la ubicación”.


La prudencia al momento de abarcar nuevos proyectos y abordar expansiones vino a ser la tónica entonces, o así al menos lo describió Luis Felipe Lehuedé, Gerente General de Megacentro, quien expresó que frente al escenario económico actual, “la compañía preveía un aumento importante en la vacancia y por lo tanto hemos sido muy prudentes. De todas formas, nuestro negocio requiere de una mirada de largo plazo y por lo tanto queremos ser consecuentes con eso”, aseguró.


Atendiendo entonces a esta realidad, ¿Qué pasa con las tarifas? En este punto, según lo dicho por los expertos confluyen dos factores: El alza de las contribuciones y del valor de suelo.

 

inventario comunas


A este respecto, Fantoni señaló que “el alza de las contribuciones le ha pegado de forma dramática a este negocio, lo que antes no era un costo hoy lo es y no es un costo menor”. Al mismo tiempo, el alza del valor de la tierra ha sido también muy significativo. Hoy se ve como la industria se está desarrollando en lugares secundarios desde el punto de vista de la ubicación, donde, si bien es cierto los terrenos son más baratos, tienen un costo operacional, de transporte y de personal muy alto, lo que al final se termina reflejando en las tarifas. No hay que olvidar que, al final del día, lo importante es cuánto le cuesta a una empresa operar; a cuánto se elevarán sus costos logísticos. Así, el costo de arriendo puede bajar, pero los gastos asociados al transporte, por ejemplo, pueden subir y al final queda en lo mismo. Lo importante es tratar de recuperar buenas ubicaciones con tarifas que sean realmente representativas de lo mismo”.


¿Debiera traspasarse estos nuevos costos a las tarifa para mantener una rentabilidad razonable del negocio? La respuesta a esta interrogantes es afirmativa, según los expertos, aunque aseguran que esto no ha ocurrido a la fecha.
“Con la aparición de la Reforma Tributaria, en un ambiente económico de desaceleración, es complejo llevar estos costos nuevos a las tarifas. Sería impresentable, con los niveles de vacancia como los que hay hoy en día en la industria, intentar subir los valores de arriendo”, sostuvo el Gerente de Bodenor. No obstante, expresó que esta situación se verá en el futuro, “toda vez que veamos luces de un mayor nivel de dinamismo económico. Con el tiempo, las tarifas tendrán que ajustarse”, puntualizó.


En esta línea, el Gerente de BFC aseguró que bajar los precios tampoco es una política adecuada. “Como empresas mantenemos una política de defender nuestros precios. Somos el segundo actor a nivel nacional con bodegas clase A y creemos que nuestros condominios y servicios nos permiten mantener un nivel de tarifas adecuadas para el negocio sin caer en la desesperación o tratar de imitar algunas conductas kamikazes que hemos visto en el mercado”, expresó Fantoni.


Por su parte, Luis Felipe Lehuedé asimiló lo expuesto por Fantoni e indicó que “si bien el mercado aún no ha internalizado los costos asociados a la tierra, que han aumento muy fuertemente en los últimos años y adicionalmente existes efectos tributarios que aún no han sido considerados, no vemos que pudiesen existir bajas en las tarifas”.


Respecto a la política de BSF en esta materia, Peró señaló que “no hemos modificado nuestros precios en términos reales (UF) en 15 años y si bien existió una leve alza en los últimos años en la industria, creemos que eso ya se revirtió, y el 2016 volverá los niveles de hace 4-5 años”.


Siempre en torno a los desafíos que han imprimido a la industria los factores descritos, Matías Peró sostuvo que “el principal reto de la industria de este año ha sido mostrar flexibilidad en los plazos de los contratos y en superficies, ya que la industria logística ha vivido un año lleno de incertidumbre que ha hecho más difícil la toma de decisiones”.


A lo anterior, Lehuedé agregó que “lograr satisfacer las distintas necesidades de nuestros clientes, para lo cual adecuarse a sus requerimientos ha sido un factor clave. Ellos están en la búsqueda de eficiencias y mejores condiciones y en general sus requerimientos tienen una tendencia a ser cada vez mayores. Adicional y paralelamente, nosotros también debemos ser eficientes en los costos asociados tanto a la inversión, como a los de operación”, indicó.


Por su parte, Giancarlo Fantoni señaló que uno de los retos a tomar en cuenta es no perder la identidad, considerando el adverso escenario que esta industria ha debido afrontar. “Estamos de acuerdo que para algunos ofrecer bajos precios puede ser una estrategia, sobre todo si se piensa en los oferentes de bodega clásicas, básicas, sin mayor preocupación por el diseño, el medio ambiente y los servicios. Este tipo de bodegas funciona muy bien en la necesidad spot, si tengo un sobreinventario que tengo que almacenar de alguna manera, con lo cual me es indiferente el lugar. Pero si pienso en donde me voy a instalar a operar por tiempo indefinido, donde voy a invertir al interior de mi bodega, donde llevaré a mi personal a trabajar, consideras otras cosas. Nosotros le hemos apostado a eso, a dar la mejor ubicación y el mejor escenario para poder desarrollar las operaciones y eso no sólo pasa por un edificio clase A, sino también, por un entorno clase A, que dice relación con áreas deportivas, con paisajismo, con un buen casino, etc. y servicios acorde al nivel de un Parque logístico, nos hemos preocupado de manera importante de eso y los clientes lo aprecian”.

 

EL AÑO QUE SE FUE


Teniendo en cuenta lo expuesto en las líneas precedentes y considerando la posición de liderazgo que Bodegas San Francisco, Bodenor Flexcenter y Megacentro ostentan en el mercado, resulta interesante conocer cómo estas compañías han enfrentado el 2015.


En una evaluación de su performance anual, Luis Felipe Lehuedé destacó que en Chile Megacentro ha puesto mucho foco en ser eficientes con el uso de los recursos y en los procesos internos. “Además, nuestra posición en el mercado local es bastante sólida y hemos procurado consolidarla en los distintos Megacentros a lo largo del país, con un buen crecimiento que se apalanca en la fidelización de clientes y en los proyectos Built to Suit, donde sabemos somos muy fuertes. Por otra parte, estamos muy contentos con el crecimiento que hemos logrado, en muy poco tiempo, en los mercados de Perú y EE.UU.”.


Por su parte, Matías Peró se mostró satisfecho con la actuación de Bodegas San Francisco, a pesar de las dificultades del mercado. A este respecto, el ejecutivo señaló que “para BSF el año 2015 ha superado ampliamente las expectativas que teníamos en cuanto a crecimiento. Nunca pensamos que íbamos a superar las ventas del año 2014 y además mantener un ritmo de construcción importante por sobre los 5.000 m2 mensuales. Además, nos complace haber consolidado la operación de nuestro Centro más nuevo que es Vespucio con el ingreso de importantes clientes”.


Finalmente, Giancarlo Fantoni estimó que “el 2015 ha sido un buen año, porque veníamos con encargos importantes que teníamos que construir durante este periodo. Además, nos adjudicamos un CD de 30 mil m2 con una empresa coreana de electrónica que debemos entregar entre octubre y noviembre de 2016, lo que proyecta un próximo año muy activo. Estamos mirando a otros mercados y otros nichos para seguir proyectando el crecimiento de nuestro Parque Logístico de ENEA”.

 

PROYECCIONES PARA 2016


En torno a las proyecciones del mercado de Bodegaje y Centros Logísticos, el Reporte de Bodegas de GPS estimó que para el año 2016 se espera el ingreso de 150.000 m2 aprox., correspondiente a ampliaciones o nuevas etapas de centros de bodegaje ya existentes y a proyectos nuevos. Destacan como ingreso para el 2016, las nuevas etapas del Centro de bodegaje de Puerta Sur, con 54 nuevas bodegas con una superficie de 42.228 m2, destaca también el ingreso de la segunda etapa de Valle Grande Rezepka con 18.628 m2, la segunda etapa de Megaflex Colina con 27.000 m2, la nueva etapa de Bodenor Flexcenter Enea con unos 59.611 m2 y por último la segunda etapa de Bodepark con 25.000 m2 para fines de diciembre del 2016, entre otros.


De los proyectos nuevos que ingresaron este semestre, se esperan las siguientes etapas de Alto Portezuelo y las etapas de las Bodegas Lo Echevers 550 de Anya, para el año 2016.


Finalmente, en el formato de Bodegas Clase II, se espera el ingreso de la segunda etapa del Boulevard El Montijo con 8.800 m2 y la segunda y tercera etapa de Ipark Buenaventura. Y como proyecto nuevo clase II, se espera el ingreso del centro de bodegaje Los Yacimientos, bodegas de alto estándar, ubicado en la zona sur, con una primera etapa de 6.500 m2 de superficie útil.

Modificado por última vez en Viernes, 25 Noviembre 2016

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