Sin grandes variaciones se mantuvo durante el primer semestre de 2016 el Mercado de Bodegaje nacional, cuyas cifras estuvieron marcadas por el actual momento económico que vive el país, dejando indicadores de vacancia del 12,28 %, y un nivel de precio estable que en la categoría Clase I se pondera en un 0,118 uf/m2.

 

Cauteloso, es el calificativo que viene a definir el actual escenario que vive el Mercado de Bodegaje nacional, según indica el prestigioso reporte “Mercado de Centros de Bodegaje”, elaborado por la consultora GPS Property, para el primer semestre de 2016.


El reporte, publicado a principios de agosto sostiene que frente a la situación económica de los últimos años, el mercado de bodegas Clase I (A) “mantiene la tendencia de bajos niveles de producción registrados a partir de 2014”, explicó Ingrid Hartmann, Gerente Desarrollo y Estudios de GPS Property. Como sustento a esta aseveración se presentaron las cifras de stock total de M2 registrados durante el primer semestre de 2016 que alcanzaron los 3.543.251 m² distribuidos en 78 centros.


Siempre en torno a la oferta Clase I, el Estudio determinó que en dicho periodo ingresaron al mercado nacional 149.603 m², con una tasa de crecimiento de un 4,41% en relación al stock anterior. “Se destacan dentro de estos ingresos la nueva etapa del Centro Logístico y de Bodegaje Mersan en la comuna de Lo Espejo, con un total de 13.370 m², el nuevo proyecto de Central Bodegas llamado El Milagro de Nos en su primera etapa con 8.618 m², y la nueva etapa del complejo Bodestore, ambos centros en la comuna de San Bernardo”, cita el Estudio.


En lo que respecta a la oferta Clase II, según el Informe, el primer semestre del año cerró con un stock total para este segmento de 256.501 m², distribuidos en 15 centros; “alcanzando una tasa de crecimiento del 8,48% en relación al stock anterior” explica Hartmann. Consecuentemente, el Reporte destacó la apertura de 2 emblemáticos en esta categoría: Los Yacimientos, ubicados en la de Maipú -en su primera y segunda etapa- y el Centro Empresarial Vespucio en la comuna de Quilicura.

 

LOS LÍDERES PERMANECEN


Parte importante del informe elaborado por GPS Property es el acápite que se refiere a la Participación de Mercado en las categorías I y II; participación que no ha estado marcada por grandes cambios (respecto del reporte anterior), considerando que los operadores: Bodegas San Francisco y Bodenor Flexcenter, siguen liderando el mercado en la industria del Bodegaje Clase I.

 

participacion mercado


Así, según lo expuesto por los investigadores, “el operador Bodegas San Francisco registra en el periodo medido un 37,6% de participación y una superficie de 1.332.501 m² distribuidos en 7 centros en la Región Metropolitana. Le sigue, en la medición, Bodenor Flexcenter con una participación del 14,4%, equivalente a 511.261 m² en 6 centros, y en tercer lugar se ubica la Red Megacentro con un 8,8% de participación, correspondiente a 311.040 m² en un total de 9 centros”.


En lo relacionado al mercado de bodegas Clase II, según el reporte, el liderazgo de este segmento no varía; siendo el principal operador de esta categoría San Martín Logística con un 23,3% de participación y 52.200 m² construidos. En tanto, en segundo puesto se ubica Spacioflex con un 10,7% de participación y un total de 24.000 m². El tercer lugar, en tanto, lo ocupa Las Garzas, con un 9,6% y 21.548 m² construidos. Cabe destacar que los tres principales operadores concentran poco más del 43% del stock total.


Al igual que la participación de mercado, el Precio es otro factor que, según Ingrid Hartmann, “permanece estable y sin grandes variaciones”. Así, para las bodegas de Clase I el valor promedio ponderado es de 0,118 Uf/m², con valores entre 0,09 y 0,15 Uf/m², encontrando la cota más alta de valor en zonas de menor participación como San Joaquín y Macul. En el mercado de Clase II, en tanto, se observa un precio promedio ponderado de arriendo de 0,125 Uf/m², con valores entre 0,1 y 0,15 Uf/m².


VACANCIA AL ALZA /ABSORCION A LA BAJA


“En concordancia con el persistente pesimismo en la percepción del entorno económico y su consecuente baja en la inversión, la primera mitad del año registra un aumento en la tasa de vacancia, cerrando el semestre en un 12,28% para el mercado Clase I, equivalentes a 435.281 m² disponibles” cita el Informe. Este indicador se ve directamente afectado con un aumento de un 23% en la tasa de vacancia en relación al periodo anterior, “cuyo factor más incidente es la desocupación de espacio en los Centros de los grandes operadores”, explican la Analista.


En consecuencia, la absorción del período se observó a la baja con un total de 52.078 m² en Clase 1 con una disminución del 71% en relación al periodo anterior.

 

inventario bodegas


Más estable se visualizó el mercado de bodegas Clase II que, en el periodo medido, mantuvo sus niveles de vacancia con una tasa de 22,4% equivalentes a 50.079 m², y una absorción de 20.700 m².


PROYECTOS FUTUROS


Como es tradición, el Reporte entrega una proyección futura para el segundo semestre del año, periodo en el cual se espera el ingreso de aproximadamente 100.000 m² correspondientes a nuevos proyectos y ampliaciones de Centros existentes.


“En Clase I, destacan las ampliaciones de Bodegas Puerta Sur en la comuna de San Bernardo con 40,118 m² sumando 51 nuevos módulos de una superficie promedio de 800 m². Además se consideran las ampliaciones de Bodegas Lo Echevers 550 de Inmobiliaria Anya con 30.000 m² que se recepcionarán parcialmente de acuerdo al avance de la obra”, destaca el Informe.


En este indicador, también se considera la próxima entrega de la nueva etapa del Parque Logístico ENEA del operador Bodenor Flexcenter, complejo que se encuentra aún en fase de expansión con 60.000 m² proyectados. Otro proyecto destacado es la segunda etapa del proyecto Valle Grande Rezepka que se encuentra en proceso de recepción con 18,628 m².


Para el mercado de Bodegas Clase II, en tanto, se espera el ingreso de la ampliación del centro FAC Lautaro con 10.000 m² en Quilicura. “Además se mantienen en nuestro seguimiento las futuras etapas del centro Ipark Buenaventura de Inmobiliaria Patagon Land que comenzará sus obras dentro del presente año”, sostuvo Hartmann.

 

PARQUES INDUSTRIALES: 2016 CON ALTIBAJOS


Como complemento al Reporte de Bodegaje, GPS Property también consideró el análisis del acontecer relativo al Mercado de Parques Industriales, cuyo comportamiento durante el primer semestre de 2016 ha estado marcado por la actual coyuntura económica. En esta línea, los analistas de la Consultora explicaron que “el mercado de suelo industrial se ha visto tocado por los bajos niveles de crecimiento económico que han influenciado la toma de decisión de producción de nuevas superficies por parte de los inversionistas, situación que, sumada a la baja disponibilidad de suelo con normativa o la importante inversión de recursos y tiempo en la gestión de cambio de uso de suelo asociada a este tipo de desarrollos, retrasan la necesaria producción de suelo de uso industrial”, explicó la Gerente de Desarrollo de Estudios.


Dicha situación ha potenciado el mercado de reciclaje de terrenos de uso industrial, explica el Informe, “ya sea de lotes construidos para reconversión o segundas ventas de sitios eriazos no desarrollados”, sostuvo.


En línea con las proyecciones para el presente año, el primer semestre de 2016 se cierra sin incorporaciones de nuevos parques industriales, manteniendo el stock total en 20.307.772 m² útiles, equivalentes a 2030 has. “Dicho stock se concentra en el corredor Norte con un 45% de participación en 914 has, seguido por el corredor Poniente con un 25% en 515 has. La comuna de Quilicura se mantiene como líder de este mercado con un 30% de participación, con un total de 612 has, seguido por Pudahuel con un 29% distribuidos en 587 has y por Lampa con un 12% en 238 has.”, cita el Reporte.


DISPONIBILIDAD, ABSORCION Y VACANCIA


Siempre considerando el primer semestre de 2016, la vacancia para el mercado de Parques Industriales respondió a la baja en el ingreso de nuevos parques industriales y al alza en la absorción, disminuyendo en un 12% en relación al período anterior. De esta forma, la tasa para este período se cerró en uno 6,41% equivalente a 1.302.173 m², distribuidos en 99 lotes.


Según describe el Reporte, la actual oferta se concentra en el corredor Poniente con 44 lotes disponibles, con superficies que varían entre 1.495 m² y 85.400 m². Le sigue la zona Norte con 41 lotes disponibles en superficies desde 1.299 m² hasta 120.028 m².


Por otra parte, el consumo de superficie se mantiene estable para este período registrando una absorción de 176.659 m², con una leve alza del 5% en relación al período anterior. “Este indicador, sin embargo, se observará con atención para los próximos ejercicios, que de no retomarse el ingreso de nueva superficie, podría traducirse en una falta de stock y como consecuencia una apreciación en los valores de suelo”, explicaron los analistas. “Cabe mencionar que para el cálculo del stock disponible se consideraron segundas ventas de sitios eriazos no desarrollados que vuelven a ingresar a la oferta actual”, agregó Hartmann.


LA OPORTUNIDAD: EL PRECIO A LA BAJA


En el relevante ítem: Precio, el Reporte registró una leve baja en los valores de venta, cerrando el primer semestre del año en un precio promedio para la Región Metropolitana de 3,81 uf/m².


Según los analistas de GPS Property, “esta disminución se entiende como producto de la baja disponibilidad de suelo en sectores de mayor valor como Pudahuel o Renca, sectores que históricamente han presentado una fuerte y constante demanda. Si revisamos los precios de venta por tramo de superficie podemos ver que se registra una apreciación en los valores de lotes de menor tamaño, con un precio promedio de 6,34 uf/m² para el tramo de 0-2.000 m² y 5,35 uf/m² para el tramo de 2.000-4.000 m², ambos con alzas de un 5% respecto del período anterior”, explicó la Analista.


En esta línea, los analistas constataron la baja disponibilidad del tramo 0-2.000 m² con presencia únicamente en los parques Enea Fase 2 en Pudahuel, Estrella del Sur en San Bernardo y el Parque Industrial Maipú Etapa 1. Por otro lado, los lotes de mayor tamaño registraron leves bajas en sus precios de venta con precios promedio de 4,41 uf/m² para el tramo de 4.000-7.000 m² y de 3,80 uf/m² para el tramo de 7.000-10.000 m².


“La concentración de la oferta de este tipo de lotes es homogénea con presencia en los distintos corredores que son parte de este estudio. La ubicación macro territorial ubica los mayores precios de venta al interior del anillo Américo Vespucio con un valor promedio de 6,02 uf/m. Por otro lado, los lotes ubicados fuera del anillo registran un precio promedio de 3,45 uf/m.”, cita el Reporte.


PROYECCIONES DEL MERCADO


Finalmente, el Reporte estableció que para el próximo semestre se espera el ingreso del parque industrial Santa Rafaela, en el sector de El Taqueral, comuna de Lampa que se encuentra en proceso de recepción municipal. “Este considera una superficie útil de 142.482,14 m² distribuida en 47 lotes permitiendo actividad inofensiva”, aduce el Informe.


Se consideran además 2 futuras etapas del Parque Industrial de ENEA, actualmente en proceso de urbanización, ENEA Vespucio con 12 ha, de carácter industrial exclusivo y ENEA El Golf con 40 ha de carácter ISAM 2. Consecuentemente, se destaca el lanzamiento para venta en verde de la nueva etapa de Valle Grande, Parque Industrial Nor Oriente, sector de El Alfalfal, comuna de Lampa. Este cuenta con 19 lotes con superficies desde 5.080 m² a 37.647 m².

Modificado por última vez en Viernes, 25 Noviembre 2016
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