La confianza en la reactivación económica es uno de los factores que  marca el optimismo y las positivas proyecciones  que los actores del sector de bodegaje han manifestado de cara a 2018. A continuación, las claves y tendencias que se proyectan para el próximo año.  


Un ritmo de crecimiento moderado y cauteloso ha experimentado en los últimos 5 años el mercado de bodegaje en Chile, considerando que tanto los niveles de precios como de vacancia se han mantenido relativamente estables en el periodo descrito; un escenario que para los actores de la industria resulta positivo en términos generales, si se considera  la compleja coyuntura económica del país, evidenciada a partir de los índices de crecimiento e inversión que han marcado la pauta en los últimos 5 años.


Con todo, el positivismo del sector en torno a la reactivación económica y la puesta en marcha de estrategias comerciales que contribuyeran a la fidelización de sus clientes y generaran cierto equilibrio a nivel de oferta y demanda han sido claves para que este mercado no experimentara bajas considerables en un periodo cruzado por la contracción; bajo la premisa de un crecimiento “lento, pero seguro”, los actores del rubro de bodegas han afianzado el negocio a nivel nacional, en tiempos difíciles, de cara a la esperada reactivación económica, de la cual se han visto indicios en lo que va de 2017 y que se proyectan se notarán con mayor fuerza a partir del primer semestre de 2018.


En esta línea, según Diego Castillo, Subgerente del Área Industrial De Colliers International, “durante el primer semestre del 2017 se apreció un leve crecimiento y dinamismo, mientras que durante este segundo semestre del año en curso se han mostrado signos claros de reactivación y una demanda activa del mercado que ha aumentado considerablemente”. Así, “la confianza de los empresarios ha ido aumentando y se espera un escenario de nuevas oportunidades. Así, se proyecta que a fin de año la vacancia de los actuales Centros de Bodegaje disminuya para empezar a enfocarse en futuros proyectos frente a la fuerte demanda que se avecina”, expresó el analista.


Considerando lo anterior, las proyecciones indican que para 2018 se espera que la demanda aumente considerablemente y los precios rápidamente suban. “Una vez reactivada la economía, el primer semestre de 2018 la vacancia de los actuales centros de bodegaje disminuirá; proyectándose para el segundo semestre de 2018 una mayor producción de Centros de Bodegaje a modo de satisfacer la fuerte demanda que se espera para ese periodo en adelante”, expresó Castillo. Este es un escenario más que optimista ante el cual los principales desarrolladores ya están tomando decisiones importantes de inversión, adquiriendo terrenos industriales y sitios eriazos para futuros desarrollos de centros de bodegaje, y –por cierto- poniendo a disposición de mercado nuevos Centros Logísticos de alto estándar; todo con el objetivo de prepararse con tiempo frente a este nuevo escenario que se aproxima en el mediano y largo plazo.


PROYECCIONES POSITIVAS


¿Cuál es el punto de vista de los principales actores del sector en torno al positivo escenario que se vislumbran? Según, José Miguel Barros, Jefe de Control de Gestión de Bodegas San Francisco (BSF), las expectativas son altas. “Creemos que la demanda mejorará bastante en 2018, respecto a lo que se ha visto en lo que va de 2017; lo que en nuestro caso se ha evidenciado por el crecimiento interno que han experimentado nuestros clientes. Esperamos una mayor inversión en general para Chile con lo cual se daría un aumento en la demanda de bodegas en el negocio del arriendo; un incremento que nos llevaría hacia nuevos desarrollos”, sostuvo el vocero de BSF.


Según lo descrito por Barros, el mercado de bodegas nacional, en general, es bastante competitivo, considerando que pone a disposición de los clientes una amplia gama de opciones de almacenamiento, diversos tipos de contratos y precios competitivos. “Hoy en día, las empresas tienen la opción de compra; arrendar y traje a la media (Build to Suit) con la posibilidad de concretar contratos flexibles de corto, mediano y largo plazo; y de obtener diversas categorías de servicio y valor agregado. Cada Operador ofrece cosas distintas y tiene un sello particular; un panorama muy distinto al que existía hace 5 años”.


A partir del ‘sello particular’ que se atribuye a los actuales Operadores del rubro de bodegaje, Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter sostuvo que efectivamente se visualiza un escenario prospero para 2018, siendo esencial en la performance de los actores del sector el desarrollo de parques logísticos seguros, con sistemas de viabilidad que soporten un mayor flujo de vehículos de carga proyectado y –por cierto- que integren espacios de esparcimiento y servicios de primer nivel para los usuarios de estos recintos.


A este respecto, Fantoni sostuvo que “en nuestros parques logísticos hemos puesto mucho énfasis en el tema de la seguridad con altas inversiones en materia de seguridad perimetral y controles de acceso; teniendo en cuenta que este siempre es un requerimiento importante para nuestros clientes. Consecuentemente, entendiendo que se viene un contingente mayor de vehículos de carga se ha tornado esencial para nosotros el tema de la vialidad; generando sistemas de calles que permitan flujos de tránsito dinámicos y no existan atochamientos en los parques. En este punto, una de las innovaciones que hemos desarrollado es la puesta en marcha de sectores de espera para transportistas, espacios con servicios exclusivos que les permitan aguardar a ser atendidos sin entorpecer el flujo habitual del CD”.  


Otro aspecto destacado por Fantoni en torno a las tendencias que se proyectan para el negocio del bodegaje es el desarrollo de proyectos ‘a la medida’, destacando – en el caso de Bodenor- implementaciones para la industria farmacéutica y automotriz. En este sentido, según Fantoni, es preponderante que este tipo de proyectos integren un alto estándar tecnológico en materia de construcción e infraestructura. “Diría que la tendencia es sofisticar los CD en cuanto a equipamientos de la infraestructura como mesaninas importantes o la integración de tecnologías para el control de clima utilizando energías renovables. Considerando esto, Bodenor solo utiliza equipos LED para iluminación y estamos en pleno proceso de reconversión de algunas de nuestras bodegas para integrar la sistemas de geotermia para el control de temperatura de los recintos; Una tecnología que genera un ahorro del 60% en el ítem de climatización y que ya hemos implementado en proyectos Build to Suit para clientes como Laboratorios Chile”, sostuvo el ejecutivo.


Otro Operador que ha vuelto la mirada a los proyectos Build to Suit es Megacentro, una estrategia que según su Gerente General, Felipe Lehuedé se sustenta en la cautela al momento de proyectar la construcción de nuevos metros cuadrados. “En tiempos mejores, se construía y después se buscaba a los clientes; mientras que en el último tiempo, el modelo apuntó hacia el cierre los contratos comerciales y la posterior construcción de los recintos. Creemos que eso podría cambiar para 2018, si las positivas proyecciones económicas y de inversión se vuelven realidad”, explicó el ejecutivo.


Siempre en torno al modelo Build to Suit, el gerente general de Megacentro explicó que  la empresa ha “tenido un fuerte foco en los proyectos hechos a la medida, desarrollando este tipo de proyectos tanto en a nivel nacional como internacional. “Tenemos proyectos de más de 10 mil metros en el sector BTS. No obstante, también participamos con fuerza en el arriendo tradicional, por ejemplo, con la consolidación de nuestro CD de Carrascal que cuenta con más de 25 mil posiciones o nuestro Cd de Noviciado, orientado al manejo de materiales peligrosos”, comentó. A estos proyectos, en tanto se suma Aeroparque, el cual se encuentra en plena construcción; un Centro logístico que espera alcanzar los 160 mil m2 de bodegas (a la finalización de su 6ta. etapa), con lo cual se posicionaría como el parque logístico más grande del país.


DE LAS TENDENCIAS DEL MERCADO…


Consultado respecto a las tendencias descritas por los actores del rubro, Diego Castillo explicó que operadores chilenos han sabido adoptar exitosamente modalidades de países desarrollados, entre las que destaca la implementación del modelo Build to Suit. Según lo dicho por Castillo, esta modalidad “ha tomado bastante fuerza en el mercado local. Construir espacios a la medida para cada cliente, tal como si fuera un traje a la medida, y arrendárselo a largo plazo, es una práctica común en países como Estados Unidos y España, que poco a poco se ha ido convirtiendo en una tendencia en Chile”.


La razón del éxito del BTS, según el analista de Colliers radica en que este modelo es conveniente para ambas partes. “Por un lado, el propietario se asegura un contrato de arriendo a largo plazo (10 a 15 años), permitiéndole hacer frente de mejor manera a los vaivenes de la economía y al aumento de las tasas de vacancia. Y por otra parte, otorga gran comodidad al cliente, arrendando un lugar construido especialmente para sus necesidades que incluye toda la infraestructura y habilitación para el funcionamiento de su proceso productivo”, sostuvo.


Al mismo tiempo, el analista agregó que los más importantes desarrolladores se están enfocando en realizar Bodegas de Clase A. Esto debido a que se está tomando como referencia modelos de Bodegas de Estados Unidos y Europa que poseen entre 10 a 15 metros de altura al hombro. “De esta forma se logra optimizar al máximo los pocos m2 de terreno que van quedando en el Gran Santiago y operativamente la logística de los productos almacenados se hace mucho más eficiente. La tendencia es clara y las grandes empresas prefieren bodegas de Clase A, modernas y con buena altura. Estos son los modelos que comúnmente están implementando los principales desarrolladores, para que de esta forma se llegue a la mayor cantidad de clientes posibles que necesiten este tipo de requerimiento más estándar. Siguiendo con lo anterior, se reducen los tiempos desde que se va un arrendatario hasta que llega uno nuevo”, aseguró Castillo.


Siempre en torno a las tendencias, el experto sostuvo que durante el 2017 se ha apreciado una fuerte demanda por terrenos industriales para futuros desarrollos de Centros de Bodegaje. “Existe una fuerte alza por parte de los inversionistas en la compra de terrenos eriazos. La sensación es que atravesamos por un muy buen momento para empezar a desarrollar los proyectos de bodegas y que éstos estén disponibles una vez que comience el ciclo más activo de la economía. Además, los procesos urbanísticos y normativos toman tiempo, siendo indispensable gestionar estos temas previa a una alza de la actividad económica”, puntualizó Castillo.

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