¿Crece o se estanca el mercado de bodegaje en Chile? ¿Cuáles son las tendencias de cara a 2019?, estas y otras interrogante encuentran respuesta a partir de los datos contenidos en los ya tradicionales Reportes Semestrales de la Industria de Bodegaje y Centros de Distribución, desarrollados por las prestigiosas consultoras del ramo: Colliers Internacional y GPS Global Property Solutions, resultados que a continuación presentamos.

 Un desempeño positivo presentó el mercado nacional de bodegaje durante 2018, en base a la consolidación del negocio de arriendo y al desarrollo de diversos proyectos inmobiliarios; impulsados –entre otros factores- a la creciente demanda derivada del e-Commerce nacional. Lo anterior se ve reflejado en las cifras derivadas de los más representativos reportes de la industria, elaborados por las consultoras GPS Global Property Solutions y Colliers International, que a inicios de 2019 publicaron los resultados del sector para el 2° semestre del periodo anterior, que a continuación desglosamos.

En lo referido a la oferta para el segmento Clase I, según el Reporte Mercado Centros de Bodegaje, elaborado por GPS Global Property Solutions; durante este segundo semestre, se observó un mercado más dinámico, “con una producción un 83% mayor que la registrada en el semestre anterior, cerrando el 2018 con un ingreso de 266.179 m2 de superficie, un 47% superior a lo producido en 2017”. Según el Reporte, “el mercado Clase I cierra el segundo semestre del año con una producción de 230.263 m² útiles de bodega, donde destacan el Parque Logístico ENEA de Bodenor Flexcenter con el ingreso de aproximadamente 60.000 m2 y el centro Lo Aguirre de Bodegas San Francisco con 55.500 m2”. Así, al cierre del período en estudio, el stock de bodegas Clase I se compondría –según el Reporte de GPS- de 82 centros, en un total de 4.158.672 m² útiles de bodega.

Ahora bien, en lo referido a la oferta del segmento Clase II – según GPS – “el mercado de bodegas Clase II no presenta nuevos ingresos para el segundo semestre de 2018. Dado lo anterior, el stock se mantiene con una superficie de 295.514 m² distribuidos en 19 centros, con una concentración de un 63% en el corredor Norte, seguido por el corredor Norponiente, el cual presenta un 25% de participación”.

Por su parte, según el Research & Forecast Report, Centros de Bodegaje, 2° Semestre 2018, elaborado por Colliers Internacional, al cierre de 2018 “se registró una producción de 79.580 m2, monto bastante superior al semestre anterior; ingresando cuatro nuevos centros, uno en la zona Sur y tres en la zona Poniente a los M2 ya existentes”. Respecto al inventario acumulado, el documento establece que “se alcanzaron los 3.825.502 m2 de superficie útil de centros de bodegaje para el segundo semestre del 2018. En cuanto a los precios promedio, éstos se mantienen en línea con el semestre anterior (1S 2018), alcanzando los 0,13 UF/m2”.

Cabe destacar que las cifras expuestas en cada estudio corresponden a resultados exhibidos por los actores del sector en el periodo Julio-Diciembre de 2018, medidos por cada consultora a partir de clasificaciones específicas en materia de segmento y tipos de recintos.

DE LOS ACTORES Y LA PARTICIPACIÓN

En materia de participación de mercado, según el reporte de GPS, los liderazgos históricos se mantienen. Así, para el mercado de bodegas Clase I, Bodegas San Francisco sigue a la cabeza concentrando un 36% del stock total con 1.508.172 m² de bodegas; distribuidos en 8 centros, ubicados principalmente en el Corredor Poniente. Le sigue Bodenor Flexcenter con un 17% de participación, distribuido en 7 centros ubicados en las comunas de Pudahuel, Lampa y Colina. En tercer lugar se ubica la red Megacentro con un 7% del stock total, distribuido en 9 centros.

En torno al mercado de Clase II se mantiene como protagonista el operador San Martin Logística concentrando un 18,7% de participación en un único centro en la comuna de Quilicura. En segundo lugar se posiciona FAC, que a la fecha acumula 28.000 m², equivalentes al 10, 4% de participación en el mercado. (Ver figura N° 1)

Figura 1 Reporte Bodegas

En lo referido a la participación por sector, según el Reporte de GPS, si se evalúa el inventario por comuna, Pudahuel y Quilicura concentran la mayor cantidad de m² en stock de bodegas. Así, Pudahuel alcanza los 2.306.188 m² y Quilicura concentra 537.320 m² del total nacional (Ver figura N° 2).

Figura 2 Reporte Bodegas

 


Siempre en torno a la oferta, Colliers estipula que la producción del segundo semestre del 2017 aumentó en relación al semestre anterior, destacando también los Los ingresos de nuevos centros estuvieron repartidos en dos zonas: Poniente y Sur. A nivel geográfico, en tanto, el Reporte de Colliers establece que la participación de mercado por zonas es liderada por el sector Poniente, con un 45,9% de las superficies activas, seguido por la zona Norponiente, con una participación de 21,7%, sector Sur con 13,8%, Norte con 12,8% y, por último, el Sector Centro con solo un 5,7% de participación de mercado. (Ver Figura N°3)

Figura 3 Reporte Bodegas

DE LA VACANCIA Y LA ABSORCIÓN

En torno la tasa de vacancia, los dos reportes establecen que este índice es saludable y diferenciado. Según Colliers, la Vacancia promedio al cierre del segundo semestre del 2018 fue de 4,5%, menor a la registrada durante el primer semestre de 2018, registrándose una superficie disponible de 171.800 m2.


Respecto a los sectores con mayores vacancias destaca el sector Sur con un 9,5%, seguido del sector Centro con un 6,6% y en tercer lugar la zona Norte con un 6,0%. Todos los sectores, a excepción del sur registraron disminuciones en sus tasas de vacancias. Destacan los sectores Centro y Norte que disminuyeron 7 y 6 puntos respectivamente. Respecto a la absorción del período, ésta alcanzó los 143.280 m2, cifra superior al semestre anterior. A pesar de los altos niveles de producción de este semestre, la absorción superó este valor, disminuyendo como consecuencia la vacancia.

El mismo indicador, según el reporte de GPS, medido según tipo de recintos (Clase I y Clase II) establece que al cierre de 2018, la tasa de Vacancia del mercado Clase I se situó en un 6,73%, equivalente a 279.841 m², disponibles para arriendo. Dicha tasa presenta una leve alza, aumentando un 8% en relación al período anterior, lo que se explica en gran medida por la nueva superficie ingresada. Respecto a la Vacancia para Clase I, el Reporte indica que ésta se ubica principalmente en el corredor Sur, con 109.406 m² correspondientes a un 39% del total disponible, y una vacancia de un 16,6% específica del sector. Por otro lado observamos el corredor Poniente con una vacancia de 43.437 m² que representa un 16,6% del total disponible y una vacancia especifica de la zona de un 2,5%.

En lo referido al mercado de bodegas Clase II, la vacancia es de un 15,1% con 44.552 m² disponibles para arriendo, cifra levemente superior a la del semestre anterior, según el Reporte de GPS. La oferta se concentra principalmente en el corredor Norte, con 27.461 m² disponibles, seguido por el corredor Sur con 12.045 m².

En tanto, la absorción en el mercado de bodegas Clase 1 se observó al alza con un total de 209.485 m², cifra 14 veces mayor a lo consumido el primer semestre de 2018, esto se debe a que en gran medida los nuevos proyectos / ampliaciones que ingresaron, entraron con gran parte de su superficie colocada. El mercado de bodegas Clase II presenta una absorción negativa, con un total de -618 m².

DEL PRECIO Y LA PRODUCCIÓN FUTURA

Ahora bien, en torno al índice Precio, según lo descrito por GPS, al cierre del año 2018, los precios del mercado Clase I se observan al alza, con una variación interanual de un 4,1% superior al cierre del primer semestre de 2017 y un 2,4% superior al semestre anterior. El período cierra con un precio promedio ponderado de 0,117 UF/m².

Por otro lado, el mercado Clase II, cierra el semestre manteniendo su precio estable, con un valor ponderado de 0,129 UF/m², sin cambios con respecto al mismo período de 2017 y el semestre anterior. Según el punto de vista de Colliers, el precio promedio se mantuvo en línea con respecto al semestre anterior, alcanzando los 0,13 UF/m2. Al igual que el 1S 2018, la Zona Centro es la que presenta mayores precios promedio, registrando para este semestre 0,14% UF/m2, seguido por la Zona Poniente que registra una tarifa inferior de 0,13 UF/m2 en promedio.

En relación a las proyecciones futuras de producción, según Colliers International estima que durante el segundo semestre del 2018 se registran ingresos por 79.580 m2, cifra superior a lo quese registró en el 1S 2018. En tanto, para el primer semestre del 2019, se espera que ingresen nuevos centros de bodegaje en las zonas Sur, Norponiente y Poniente, con una superficie superior a la registrada este semestre: alrededor de 100.000 m2.

GLOSARIO GENERAL

Clasificación Colliers International: Bodegas Clase A: Bodegas con un tiempo de construcción inferior a 15 años, ubicada cerca de vías de acceso principales y de zonas o Parques Industriales. Con una altura mínima de 10 metros, claros entre 10 y 15 metros, andenes y rampas, una superficie mínima de tamaño de bodega de 2.500 m², sistema contra incendio de red húmeda, servicios adicionales de seguridad y de oficinas, entre otras características.


Bodegas Clase B: Bodegas con un tiempo de construcción mayor a 15 años, ubicada cerca de vías de acceso secundarias y de zonas o Parques Industriales. Con una altura mínima de más o menos 8 metros, claros de aproximadamente 10 metros, andenes y/o rampas, con una superficie de tamaño de bodega menor a 2.500 m², sistema contra incendio de red húmeda, servicios adicionales de seguridad y de oficinas, entre otras características.

Clasificación GPS Property Solutions: Bodegas Clase I: Subdivisión mínima bodega 800 m²; Subdivisión máxima bodega: Sin límite Superficie mínima centro 6.500 m²; Altura Mínima 8 m.

Bodegas Clase II: Subdivisión mínima bodega: 200 m²; Subdivisión máxima bodega: 1.800 m². Debe contar con oficinas Superficie mínima centro 6.500 m2; 50% del centro debe corresponder a bodegas de este formato.

BODEGAJE: UN MERCADO QUE CRECE DE LA MANO DE LAS PYMES Y EL e-COMMERCE

Por: Pedro Pablo Rivas, Presidente Ejecutivo de GPS Property Solutions

La revolución del e-Commerce no solo ha favorecido el buen desempeño de los grandes retailers, sino también impulsado el desarrollo de un mercado de PYMEs exportadoras/importadoras con presencia en diversos rubros del comercio. Naturalmente esto se ha reflejado en un favorable rendimiento de la industria logística y de bodegaje, para satisfacer a estos nuevos consumidores con sus respectivas necesidades especiales, con el desarrollo de nuevos formatos de bodegas que hace un par de años no existían en Chile.

Uno de estos casos es el desarrollo de bodegas para la venta en formatos de 200 a 500 m2, modelo importado de España que se comenzó a desarrollar en Chile a partir del año 2013 y que hoy cuenta con 13 proyectos realizados, más de 250.000 m2 construidos y una inversión total acumulada de US$ 260 millones. El gran éxito de esta bodega radica en diseñar un formato a la medida de las PYMES, las cuales pueden concentrar su operación, oficinas y showroom en un solo lugar (formato 3x1), permitiendo el funcionamiento del equipo comercial, administrativo y de operaciones en un mismo lugar. Esto les permite sinergias en la administración centralizada del negocio y ahorros en la tarifa de la superficie que utilizan.

Desde GPS Property creemos que este tipo de formato, que hasta el momento se ha desarrollado principalmente en la zona norte y norponiente, radica su éxito en la entrega de una solución en términos de operación, seguridad y estándar de las instalaciones. Al mismo tiempo les permite capitalizar su inversión, permitiéndoles ser propietarios en vez de ser arrendatarios. Este nuevo formato de bodegas ha “democratizado” el mercado, permitiendo a las Pymes y sus dueños la oportunidad de poder adquirir su bodega, en condiciones favorables de financiamiento dado el contexto de tasas bajas, lo que sin duda creemos que generará un mercado más amplio y profundo.

El formato de bodegas para la venta ha entrado para quedarse. Si hace unos años eran solo 3 las empresas desarrolladoras (Avanza Park, Work Center y Back Office), hoy ya existen 7 inmobiliarias con proyectos en construcción, incluido el último desarrollo llamado ICenter que lanzó hace solo unos días Inmobiliaria Metra. Incluso este formato ya ha capturado el interés de inversionistas institucionales con la reciente compra que realizó Grupo Zurich por el centro Neoparque (comuna de Lampa) por aproximadamente US$13,5 millones. Sin duda seguiremos viendo este mercado muy activo en los próximos años de la mano de nueva inversión en el contexto de un mercado profundo de PYMES en Chile que se estima en casi 900.000 y en un récord más de 100.000 empresas creadas durante el año 2018.

CENTROS DE BODEGAJE: SE PRONOSTICA UN POTENTE 2019

Por Diego Castillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers International

El buen momento que se pronosticaba para el mercado de centros de bodegaje ya es un hecho. A comienzos de 2018 comenzamos a apreciar signos de reactivación, culminando con un segundo semestre muy sólido y de gran dinamismo en comparación con periodos anteriores. De acuerdo al reporte realizado por el Área de Estudios de Colliers International, la vacancia de los centros de bodegaje disminuyó considerablemente durante el segundo semestre de 2018, pasando de 6,4% a 4,5%, lo que equivale a una superficie disponible de 171.800 m2.

Durante el 2018 se vio una alta demanda de empresas buscando alternativas para el escenario de mayor dinamismo que se avecinaba. La confianza empresarial aumentó, y los empresarios que durante mucho tiempo tuvieron en “stand by” la búsqueda de alternativas industriales, finalmente pasaron a concretarlas. Ahora la mirada de los desarrolladores está enfocada en sus proyectos futuros.

Considerando el actual crecimiento de la economía y sus proyecciones, las empresas ya han experimentado importantes síntomas de reactivación, que seguirán en aumento y beneficiarán el desarrollo de este mercado. Lo anterior se traduce en un incremento en la demanda por parte de empresas que buscan comprar o arrendar espacios para almacenamiento o producción. Esto implicará un aumento de los valores de arriendo y venta de centros de bodegaje.

Percibimos un gran potencial de expansión y sofisticación de este mercado para 2019. El desafío de Chile en este sentido es seguir apuntando hacia la modernización, enfocando los esfuerzos en posicionarse a la altura de países desarrollados como Estados Unidos y Alemania. Para esto, es fundamental invertir en mejoras a los accesos y caminos hacia parques industriales y centros de bodegaje, así como en tecnología de punta que optimice los recursos, haciendo más eficientes los procesos operacionales.

Por otra parte, el e-Commerce ha impactado de manera positiva a este sector. La tendencia es clara y cada año son más los consumidores que utilizan el comercio electrónico como medio de compra. La clave está en que las empresas entreguen las herramientas necesarias para brindar un servicio de excelencia a través de procesos y espacios logísticos más eficientes. Es por esto que la operación logística pasa a ser un pilar fundamental en el comercio electrónico.

El desafío de los centros de bodegaje es entregar las herramientas necesarias para ser un apoyo a las empresas en la optimización de espacios y procesos logísticos, y seguir potenciando así el buen momento por el que atraviesa el sector.

Modificado por última vez en Viernes, 01 Febrero 2019
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