Como ya es tradición, Logistec tuvo acceso a los dos principales reportes que analizan el desempeño del Mercado de Bodegaje nacional, documentos desarrollados por las consultoras del ramo: Colliers Internacional y Global Property. En esta oportunidad, se observa para este mercado proyecciones optimistas para lo que resta de 2018, con un primer semestre que avanzó lentamente y que deja buenos resultados en materia de vacancia y proyecciones futuras.

Optimista, a pesar del lento crecimiento, es el escenario que se vislumbra para el Mercado de Bodegaje nacional para lo que resta de 2018, según las dos principales agencias dedicadas análisis del desempeño del sector en el país: Colliers Internacional y GPS Property, las que recientemente liberaron sus tradicionales Reportes de Centros de Bodegajes relativos al 1° semestre de 2018.

En general, según los expertos, el mercado de bodegaje durante el primer semestre del año en curso presentó un desempeño más bien lánguido, aunque con expectativas de mejora para el segundo periodo; ello en base a que “la confianza de los empresarios ha ido creciendo y se percibe un escenario de nuevas oportunidades”, estimó Diego Castillo Labbé, Subgerente del Área Industrial de Colliers International.

El incremento de la confianza de los empresarios, expuesta por Castillo, se sustentaría en las positivas cifras de crecimiento que se han registrado durante el primer semestre del año y las proyecciones del último IPoM del Banco Central (Junio del 2018), que proyecta un PIB del 4% y una inflación promedio del 2,8% para diciembre.

LAS CIFRAS QUE DEJA EL SEMESTRE

Antes de exponer los resultados de los Reportes, cabe destacar que las cifras expuestas en cada estudio corresponden a resultados exhibidos por los actores del sector en el periodo Enero –Junio del año en curso, medidos por cada consultora a partir de clasificaciones específicas en materia de segmento y tipos de recintos.

Así, en materia de participación de mercado para el segmento Clase I, el “Reporte Mercado de Centros de Bodegaje”, desarrollado por GPS Property establece que el liderazgo pertenece a Bodegas San Francisco, operador que concentra un 37% del stock total con 1.443.407m² de bodega, distribuidos en 8 Centros. Le sigue Bodenor Flexcenter con un 16% de la participación, equivalente a 629.559m², los cuales se encuentran distribuidos en 7 Centros ubicados en las comunas de Pudahuel, Lampa y Colina. En tanto, en tercer lugar se ubica Red Megacentro con 311.040m², los que corresponden al 8% del stock total, distribuidos en 9 Centros.

En torno al mercado de Clase II, el Reporte de GPS mantiene como protagonista el operador San Martin Logística, concentrando un 18,7% de participación con un único Centro en la comuna de Quilicura. Le FAC, que a la fecha acumula 28.000 m², equivalentes al 10, 4% de participación en el mercado. (Ver Figura 3).

Figura3 Bodegas

Según el mismo reporte, el mercado Clase I cierra el 1° semestre con una producción de 35.916 m² útiles de bodega, un total inferior a las proyecciones esperadas al cierre del pasado ciclo “producto del retraso de las obras de nuevos proyectos”. Así, “al cierre del periodo en estudio, el stock de bodegas Clase I se compone de 81 Centros y un total de 3.928.409 m² útiles de bodega”, indica el Estudio de GPS Property.

En torno a la oferta del segmento Clase II, éste mercado cierra con una producción semestral de 7.585 m², correspondiente al ingreso parcial del Neoparque en el corredor Norte. Con dicha producción, el stock de bodegas de este tipo suma un total de 295.514 m², distribuidos en 19 Centros, concentrados en un 63% en el corredor Norte, seguido por el corredor Norponiente con un 25% de participación.

Por su parte, y siempre en torno a la oferta, Colliers estipula que la producción del 1° semestre de 2018 se mantuvo en niveles del semestre anterior. Así, los ingresos de nuevos centros estuvieron repartidos en tres zonas: Centro, Norte y Poniente. Ahora bien, respecto a la participación de mercado por sector, la zona predominante continúa siendo el sector Poniente con un 44,8% de participación, seguido por la zona Norponiente, con 22,1% y el sector Sur con 13,8%. Finalmente, según el Reporte “Centros de Bodegaje Primer Semestre 2018”, elaborado por Colliers International, la zona Norte y el Sector Centro observarían una participación de mercado del 13,3% y el 6%, respectivamente. (Ver Figura 4)

Figura4 Bodegas

A partir de lo expuesto, Diego Castillo expresó que “para el segundo semestre del 2018 se proyecta una mayor producción de Centros de Bodegaje a modo de satisfacer la fuerte demanda que se espera. El escenario es optimista y los principales desarrolladores ya están tomando decisiones importantes de inversión de manera de prepararse con tiempo para hacer frente al positivo escenario que se aproxima en el mediano a largo plazo”.

Al mismo tiempo, el experto indicó que durante los primeros meses del año se ha apreciado una fuerte demanda por terrenos industriales para futuros desarrollos de Centros de Bodegaje, argumentando que “existe una fuerte alza por parte de los inversionistas en la compra de terrenos eriazos. Es un muy buen momento para empezar a desarrollar proyectos de bodegas y tenerlos disponibles una vez que comience el ciclo más activo de la economía”.

OCUPACIÓN Y ABSORCIÓN

En torno a la tasa de vacancia, los dos reportes establecen que este índice es saludable y diferenciado. Según Colliers, la tasa de vacancia promedio al cierre del primer semestre del 2018 fue de 6,4%, es decir, 0,7% menor al segundo semestre del año 2017, registrándose una superficie disponible de 240.046 m2.

Respecto a los sectores con mayores vacancias por zona, el Informe destaca al sector Centro con un 13,6%, seguido del sector Norte con un 12,0% y en tercer lugar el sector Norponiente con un 7,8%. El sector Norponiente, en tanto, tuvo una importante recuperación este trimestre, ya que se absorbieron más de 50.000 m2, lo que permitió disminuir la vacancia desde un 13,9% a un 7,8% en este periodo, establece el Reporte. Finalmente, los sectores con menores tasas de vacancia son el sector Poniente y Sur con un 3,1% y 6,0% respectivamente. (Ver Figura 5)

Figura5 bodegas

Respecto a la absorción del período, Colliers estimó que ésta alcanzó los 62.061 m2, cifra superior al semestre anterior. “A pesar de los altos niveles de producción de este semestre, la absorción superó este valor, disminuyendo como consecuencia la vacancia. En cuanto a las absorciones por categoría, las bodegas tipo B y A tuvieron niveles de absorción bastante parejas”, sostuvo el documento.

En tanto, las cifras expuestas por GPS Property para el mismo ítem, medido según tipo de recintos (Clase I y Clase II), establece que al cierre del 1° semestre de 2018, la tasa de Vacancia del mercado Clase I se situó en un 6,9%, equivalente a 259.063 m² de bodega, dicha tasa se observa levemente al alza en relación al periodo anterior, con sólo un 8% de variación.

Así, según el Reporte de GPS Property, la vacancia para Clase I se concentra principalmente en el Corredor Sur con una cuota del 42% del total disponible, equivalente a 107.940 m²; un índice 31% bajo lo registrado en el periodo anterior. Le sigue el corredor Norte con un total de 73.837 m² disponible de bodega, lo que equivale a un 29% de vacancia.

En tanto, para la vacancia del mercado Clase II, la tasa –según GPS Property -es de un 14,87%, equivalentes a 43.934m², un 32% sobre lo registrado el período anterior. En tanto, la disponibilidad está principalmente concentrada en el corredor Norte con el 48% de la disponibilidad total, seguido por el corredor NorPoniente, con un 26% del total disponible.

La absorción del período se observó a la baja con un total de 14.499m² en Clase I, con una disminución del 91% en relación al período anterior. El mercado de bodegas Clase II, en tanto, también presenta una baja en el indicador absorción, con un total de 5.030 m², 1, 2 veces bajo lo registrado el período anterior, indicó el Reporte.

VARIACIONES EN EL PRECIO

En torno al índice Precio, según lo descrito por GPS al cierre del año, los precios del mercado Clase I se observaron al alza, con una variación interanual de un 4,5% superior al cierre del primer semestre de 2017 y un 1,7% superior al semestre anterior. Así, el periodo cierra con un precio promedio ponderado de 0,114 UF/m².

Por otro lado, el mercado Clase II cierra el semestre con un precio ponderado de 0,129 UF/m², un 2,4% sobre el mismo periodo de 2017 y un 0,5% sobre lo registrado el periodo anterior, según el documento elaborado por GPS Property.

Del el punto de vista de Colliers, el precio promedio se mantuvo en línea con respecto al semestre anterior, alcanzando los 0,13 UF/ m2. Al igual que el 2° semestre de 2017, la Zona Centro es la que presenta mayores precios promedio, registrando para este semestre 0,18 UF/m2, seguido por la Zona Norte que registra una tarifa inferior de 0,14 UF/ m2 en promedio. En tercer lugar estaría la Zona Sur con 0,13 UF/ m2, seguido de la zona Poniente y Norponiente con 0,12 UF/ m2.

PRODUCCIÓN FUTURA

Finalmente, a modo de recapitulación, el informe de Colliers International estimó que “durante el primer semestre del 2018 se registran ingresos por 49.814 m2, cifra similar a lo que se registró en el 2° semestre de 2017. En tanto, para el segundo semestre del año en curso, se espera que ingresen nuevos centros de bodegaje en las zonas Norte, Norponiente, Poniente y Sur con una superficie superior a la registrada este semestre. Así, se cree que ingresarían alrededor 80.000 m2 el segundo semestre de este año”.

En la misma línea, el Reporte de GPS Property estima que para lo que resta de 2018 se espera una producción de aproximadamente 379.500m² para el mercado Clase I, los cuales corresponden en su mayoría a ampliaciones de Centros existentes. “Dicha producción se concentra principalmente en el corredor Poniente con una participación del 49% de la mano de los principales operadores como Bodegas San Francisco, con la ampliación de su Centro Lo Aguirre con aproximadamente 55.000m ² y Bodenor Flexcenter con su Centro Bodenor ENEA con 60.000 m² proyectados”, sostiene el documento.

Destaca la comuna de Pudahuel, cuyos ingresos proyectados concentran un 60% de la superficie esperada para el presente año, equivalentes a 228.000m². Le sigue con amplia diferencia la comuna de Lampa con un 7% de la superficie esperada, equivalente a 26.581 m².

Para el mercado de Bodegas Clase II, en tanto, se espera el ingreso de las unidades restantes de Neoparque, las que corresponden a una superficie de aproximadamente 6.000 m² en la comuna de Lampa. “Además se mantienen en nuestro seguimiento las futuras etapas del centro Ipark Buenaventura de Inmobiliaria Patagonland que comenzará sus obras dentro del presente año”, indica el documento.

Respecto al mercado de Bodegas en venta, el ingreso de ante proyectos y permisos de edificación permiten proyectar un volumen aproximado de 100.000 m² a desarrollar en etapas, concentrados principalmente en el corredor Norte, en las zonas circundantes a la radial Nororiente.

Modificado por última vez en Miércoles, 25 Julio 2018
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