{"id":12358,"date":"2023-08-10T21:41:22","date_gmt":"2023-08-10T21:41:22","guid":{"rendered":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2023\/08\/10\/desarrollo-de-bodegas-estretegias-a-considerar-ante-la-escasez-de-suelo\/"},"modified":"2023-08-10T21:41:22","modified_gmt":"2023-08-10T21:41:22","slug":"desarrollo-de-bodegas-estretegias-a-considerar-ante-la-escasez-de-suelo","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2023\/08\/10\/desarrollo-de-bodegas-estretegias-a-considerar-ante-la-escasez-de-suelo\/","title":{"rendered":"DESARROLLO DE BODEGAS. ESTRETEGIAS A CONSIDERAR ANTE LA ESCASEZ DE SUELO"},"content":{"rendered":"

Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problem\u00e1tica de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fen\u00f3meno que se ha visto agravado en la \u00faltima d\u00e9cada debido las restricciones de construcci\u00f3n impuestas por las autoridades incumbentes en los planes reguladores, al incipiente desarrollo de la industria de bodegaje en dicho periodo debido a la alta demanda de almacenamiento log\u00edstico; factores que a la fecha han derivado en la nula vacancia de mt2 en los \u00faltimos 24 meses.<\/p>\n

A finales de julio, las principales consultoras del sector inmobiliario industrial liberaron sus tradicionales reportes semestrales del mercado de bodegaje, instrumentos que nos permiten conocer el estado del arte, rangos tarifarios, puntos de vistas y nuevas tendencias para este sector que, a la fecha, transita en un contexto econ\u00f3mico marcado por la volatilidad e incertidumbre econ\u00f3mica que ha derivado en un ajuste a la baja en los niveles de inventario almacenado e importado y un importante descenso en el consumo privado.<\/p>\n

En este contexto, cabe destacar los datos publicados por la C\u00e1mara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo de Chile (CNC) que indican que en el primer trimestre de 2023 el volumen de importaciones de los productos de retail se desaceler\u00f3 en un 41,3 % en el comparativo anual, tras caer un 40,5 % en el \u00faltimo trimestre del a\u00f1o pasado. En torno al consumo, en tanto, la CNC inform\u00f3 que, en el segundo trimestre de 2023, las ventas minoristas cayeron un 11,9% real, tras descender un 14,1% en el primer trimestre. As\u00ed, el primer semestre del presente a\u00f1o cerr\u00f3 con una baja en las ventas del 13%.<\/p>\n

A partir de lo expuesto y entrando en materia, las cifras del mercado inmobiliario industrial -referidas al desempe\u00f1o del sector durante el primer semestre de 2023- ciertamente se ven afectadas por los factores descritos previamente, sobre todo en lo atingente a los niveles de vacancia y producci\u00f3n de nuevos mt2 de bodegas. En esta l\u00ednea, al cierre del primer semestre del a\u00f1o en curso, los reportes de bodegaje industrial elaborados por Colliers International, GPS Property Solutions y Cushman & Wakefield exponen un alza muy moderada en el \u00edndice de vacancia de bodegas y abordan otras tendencias que pasamos a detallar.<\/p>\n

DE LA VACANCIA Y TARIFAS<\/h3>\n

Respecto a la dimensi\u00f3n de Vacancia, el reporte de Cushman&Wakefield concluye que \u201cel primer semestre del a\u00f1o 2023 cierra con una vacancia de 1,02%, marcando un incremento del 500% respecto al semestre anterior (0,17%). Seg\u00fan la consultora, esta alza se debe a t\u00e9rminos de contratos de superficies de almacenamiento, en su mayor\u00eda inferiores a 2.000 m\u00b2., 72% de las cuales pertenecen a centros clase B. \u201cEsta inestabilidad se estaba observando desde fines del a\u00f1o 2022, en los cuales distintos ocupantes decidieron no renovar sus contratos debido a los altos precios de arriendo y a la disminuci\u00f3n de sus stocks de productos. Esto no fue perceptible en primera instancia, debido a la alta demanda existente. Esto ha cambiado paulatinamente, observ\u00e1ndose una dilataci\u00f3n en los tiempos de espera de nuevos ocupantes y por consiguiente una ca\u00edda en el precio de arriendo pedido\u201d.<\/p>\n

Por otra parte, GPS Property Solutions (1,2%) en su reporte de bodegas del 1S2023, manifiesta que \u201cpese a que este mercado representa m\u00e1s 5 MM de m\u00b2, en la actualidad la superficie disponible es m\u00ednima producto de una demanda que se ha mantenido sostenida en los \u00faltimos a\u00f1os, registrando una vacancia del 1,2%\u201d. Al mismo tiempo, la consultora estima que \u201cel aumento de la vacancia ha presionado los valores de lista a la baja, anotando una ca\u00edda de este indicador en comparaci\u00f3n al per\u00edodo anterior, pasando de 0,195 a 0,176 UF\/m\u00b2. Sin embargo, se observa que los precios de cierre se mantienen en relaci\u00f3n con el semestre pasado\u201d.<\/p>\n

\"ReinaldoFinalmente, en torno a c\u00f3mo se comportar\u00e1 la tendencia de vacancia para el resto del a\u00f1o y 2024, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 que \u201cel mercado seguir\u00e1 con muy bajo nivel de vacancias, considerando que el ingreso de nuevas ofertas est\u00e1 bastante limitado. Por su lado, los altos costos de arriendo de espacio de bodegas, obliga a los usuarios a optimizar su espacio, y proceder en muchos casos a subarriendos por parte del espacio\u201d, agregando que \u201cdado que el transporte internacional est\u00e1 operando a niveles cercanos a la normalidad, la planificaci\u00f3n de los stocks es m\u00e1s viable y con ello, los espacios de bodegaje requeridos\u201d. En tanto, a nivel tarifario, el reporte de Colliers indica que \u201clos precios observados durante este primer semestre nuevamente registran una leve disminuci\u00f3n en comparaci\u00f3n con el semestre anterior (2S 2022), pero manteni\u00e9ndose todav\u00eda en niveles superiores a los observados durante el a\u00f1o 2021, alcanzando un valor de 0,168 UF\/m\u00b2\u201d.<\/p>\n

LA ESCASEZ DE SUELO Y LA PRODUCCI\u00d3N FUTURA<\/h3>\n

Si consideramos la relaci\u00f3n entre la nula vacancia y la dimensi\u00f3n de producci\u00f3n futura de nuevos m\u00b2 de bodegas para el mercado nacional, tenemos que el desempe\u00f1o de estos indicadores en los \u00faltimos 10 a\u00f1os no s\u00f3lo se ha relacionado con factores como la sostenida demanda de almacenamiento log\u00edstico, sino tambi\u00e9n con otro fen\u00f3meno que preocupa y ocupa a los actores del \u00e1mbito inmobiliario industrial: la escasez de suelo en la RM.<\/p>\n

En este contexto, las consultoras del \u00e1mbito inmobiliario industrial han alertado constantemente respecto de este fen\u00f3meno, proponiendo que entre las principales barreras que se observan para el desarrollo de nuevos proyectos se encuentran tanto el alto valor como la escasez de suelo en sectores industriales consolidados, lo que a su vez ha derivado en la generaci\u00f3n de nuevos polos industriales en \u201czonas en ascenso\u201d.<\/p>\n

\u00bfA qu\u00e9 se debe esta escasez de suelo industrial para desarrollos log\u00edsticos en la RM? Seg\u00fan lo expuesto por Reinaldo Gleisner, \u201cla disponibilidad de suelo en la RM, como en todo el pa\u00eds, est\u00e1 sujeta a los planes reguladores comunales, intercomunales o regionales. La normativa de uso de suelo condiciones de construcci\u00f3n, se complejiza por otras normas que se deben respetar, que son las normas ambientales y de transporte.<\/p>\n

Consecuentemente, la responsabilidad principal radica en las normativas dictadas por la autoridad\u201d. Ahondando en el an\u00e1lisis, Gleisner apoya su tesis, tomando como referencia lo expuesto por el destacado urbanista Marcial Echenique, qui\u00e9n asever\u00f3 recientemente que \u201cen Chile se gener\u00f3 una escasez artificial de terrenos; debido a que a inicios de los a\u00f1os 90 se restringi\u00f3 el desarrollo urbano y se puso un l\u00edmite alrededor de las ciudades\u201d. Seg\u00fan Gleisner, \u201clos terrenos industriales son parte de los terrenos urbanos y, por tanto, est\u00e1 limitado en su extensi\u00f3n al l\u00edmite urbano. Esta condici\u00f3n lleva concentrar los desarrollos log\u00edsticos, generando naturalmente, alzas de precios del suelo sucesivos, en este contexto de \u201cescasez artificial\u201d mencionado\u201d.<\/p>\n

Consecuentemente, el vicepresidente de Colliers International indic\u00f3 \u201ces l\u00f3gico que se deba cuidar el medio ambiente y, en especial, en el caso del transporte y bodegaje, se debe cuidar la calidad de vida de las personas. Sin embargo, esto no puede ser impedimento para incorporar nuevas \u00e1reas al desarrollo de la ciudad y en particular la industria del almacenamiento que es parte insustituible del desarrollo del pa\u00eds\u201d.<\/p>\n

\"MathieuSiempre en torno al fen\u00f3meno de la escasez de suelo, Mathieu M\u00e9ot, Broker Industrial en Cushman & Wakefield Chile coincide con lo expuesto por Gleisner, respecto a las limitantes derivadas de los planes reguladores metropolitanos y comunales que han definido las \u00e1reas industriales, agregando a este factor, el hecho de que \u201cen los \u00faltimos ocho a\u00f1os se ha incrementado en m\u00e1s del 40% el stock total de bodegas en la RM y por otro lado, tenemos que las \u00e1reas residenciales se est\u00e1n expandiendo, restando terreno a la industria que se est\u00e1 arrinconando cada vez m\u00e1s hacia la periferia de la ciudad\u201d.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, un cuarto factor que explicar\u00eda la escasez de suelo seg\u00fan M\u00e9ot, es el hecho de que, en la Regi\u00f3n Metropolitana, la industria log\u00edstica y la manufactura comparten (y compiten por) el espacio industrial. En el caso de la manufactura, espec\u00edficamente, se trata de terrenos que fueron adquiridos hace m\u00e1s de 50 a\u00f1os, amplios pa\u00f1os que en muchos casos est\u00e1n en desuso y hoy son altamente codiciados por la industria del almacenaje log\u00edstico ya que se encuentran en zonas estrat\u00e9gicas.<\/p>\n

Si a lo anterior se suma el alza de las contribuciones de los terrenos, el incremento de los costos de construcci\u00f3n (30% en 2022) y de las tasas de financiamiento, tenemos que la industria inmobiliaria industrial enfrenta un escenario complejo que, en la pr\u00e1ctica, hace pr\u00e1cticamente inviable un desarrollo de nuevos proyectos bodegaje en ubicaciones tradicionales en torno a los ejes estructurantes. \u00bfQu\u00e9 hacer entonces?<\/p>\n

ESTRATEGIAS FRENTE A LA ESCASEZ DE SUELO<\/h3>\n

Consultados respecto a las estrategias que los desarrolladores de bodegas han debido poner en marcha para hacer frente al fen\u00f3meno de la escasez y el alto valor del suelo, los expertos de Colliers International y Cushmann & Wakefield coinciden en tres iniciativas espec\u00edficas: Desarrollo0llar proyectos en las denominadas Zonas en Acenso; desarrollar Join Venture con propietarios de terrenos y embarcarse en proyectos de reciclaje Industrial.<\/p>\n

En lo relacionado a la primera estrategia, y tal como ha ocurrido en otros pa\u00edses, tenemos que en los \u00faltimos a\u00f1os los nuevos ingresos de mt2 de bodegas en la RM se han circunscrito principalmente en los denominados polos incipientes o \u201cen acenso\u201d, en ejes estructurantes m\u00e1s alejados. Esta estrategia, que seguir\u00e1 en curso, no ha implicado la p\u00e9rdida de accesibilidad y conectividad, seg\u00fan los expertos, ya que han ido de la mano de mejoras viales para garantizar su vinculaci\u00f3n eficiente con los principales terminales portuarios de la regi\u00f3n de Valpara\u00edso y con el Aeropuerto AMB. Ahora bien, cabe destacar que estos terrenos requieren m\u00e1s tr\u00e1mites en t\u00e9rminos de permisos, lo que en general implica dos o tres a\u00f1os de inversi\u00f3n que -sin duda- impactan en la rentabilidad del proyecto.<\/p>\n

Respecto de esta estrategia, M\u00e9ot indic\u00f3 que \u201chay muchos desarrolladores de bodegas que ya tienen comprados sitios en sectores pocos desarrollados como rinconada de Maip\u00fa, el norte de Lampa, San Bernardo, entre otros. Se trata de terrenos m\u00e1s econ\u00f3micos que tienen la limitante de ser terrenos agr\u00edcolas o estar definidos como zonas urbanas condicionadas (ZUC), por lo cual su tramitolog\u00eda para la construcci\u00f3n del proyecto es m\u00e1s compleja\u201d. De acuerdo a lo expuesto por M\u00e9ot, para obtener los permisos de edificaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios industriales en estas zonas, se deben presentar, al menos, un anteproyecto, informes de mitigaci\u00f3n vial (IMIV) y eventualmente una Declaraci\u00f3n de Impacto ambiental (DIA) para demostrar que no se est\u00e1 desperdiciando un buen suelo agr\u00edcola, \u201cpor lo tanto, la tramitolog\u00eda para un sitio de estas caracter\u00edsticas puede tomar de 12 a 18 meses incluso, mientras que para construir en un terreno urbano el plazo es de 6 a 8 meses. No obstante, si estos proyectos se trabajan con tiempo suelen ser muy rentables\u201d, indic\u00f3.<\/p>\n

A este respecto, Reinaldo Gleisner agreg\u00f3 que \u201cdada la complejidad normativa, los suelos disponibles se compran condicionado a las aprobaciones cruciales previamente, en muchos casos, sujeto Permisos de Edificaci\u00f3n.<\/p>\n

Indudablemente, esto ralentiza y hace mucho menos fluido el mercado del suelo. Debe considerarse, adem\u00e1s, la tardanza enorme en la aprobaci\u00f3n de los permisos y autorizaciones. As\u00ed, la falta de fluidez del mercado incide en el alza de precios del del bodegaje y sus c\u00e1nones de arriendo\u201d.<\/p>\n

Ahora bien, en torno a la segunda estrategia, denominada Join Venture, tenemos que esta implica la asociaci\u00f3n entre el due\u00f1o de un pa\u00f1o industrial y una empresa desarrolladora de proyectos inmobiliarios. De acuerdo con lo descrito por M\u00e9ot, existen varias f\u00f3rmulas para llevar a cabo un Join Venture. \u201cLa empresa desarrolladora puede proponer comprar su parte al due\u00f1o del terreno en un plazo acotado o se pueden otorgar acciones o participaci\u00f3n en el proyecto; o pagar al due\u00f1o en unidades (bodegas). Un ejemplo emblem\u00e1tico de este tipo de estrategia en el mercado nacional es ENEA, que es uno de los principales due\u00f1os de terrenos en la zona poniente. Ellos tienen terrenos muy cotizados, que en muchos casos es capital inmovilizado. Entonces para capitalizar el terreno, cuando ellos participan en proyectos de este tipo, al final son due\u00f1os de una bodega que pueden rentabilizar. Son due\u00f1os de un producto mucho m\u00e1s l\u00edquido, con una plusval\u00eda mas alta y participan en un mercado m\u00e1s din\u00e1mico\u201d.<\/p>\n

En torno al Join Venture, Gleisner explic\u00f3 que \u201cse trata de una estrategia importante, habida consideraci\u00f3n de la permanente alza de precio del suelo. Ning\u00fan due\u00f1o de suelo apto quiere renunciar a la plusval\u00eda de su terreno en el tiempo, plusval\u00eda que hist\u00f3ricamente ha sido mucho mayor que el rendimiento promedio de inversiones financieras\u201d, explic\u00f3. Raz\u00f3n por la cual este tipo de \u201caventuras\u201d resulta tan interesante.<\/p>\n

Finalmente, en lo referido a la tercera estrategia de Reciclaje Industrial, M\u00e9ot indic\u00f3 que los principales exponentes de estas iniciativas son Megacentro y Central Bodegas. En torno a la complejidad de esta estrategia indica que \u201clo primero a considerar es que las especificaciones t\u00e9cnicas del inmueble que se compra sean reciclables, es decir, que sea una estructura s\u00f3lida, con una buena altura y buen radier para reutilizar dichas partes del edificio. Adem\u00e1s, la tramitolog\u00eda de este tipo de proyectos es menos engorrosa ya que estos edificios tienen recepci\u00f3n final; entonces lo que se debe presentar a la autoridad es una modificaci\u00f3n de obra menor o mayor; y si lo que se desea es ampliar la superficie de construcci\u00f3n debo solicitar un permiso de edificaci\u00f3n nuevo, tr\u00e1mite que en general es menos complejo ya que estamos hablando de una zona urbana\u201d. <\/p>\n

De acuerdo con lo expuesto por el vocero de Colliers International, en torno al reciclaje industrial tambi\u00e9n debe considerarse el impacto social de este tipo de proyectos, tanto en lo referido a la generaci\u00f3n de empleo como en el paisajismo urbano. \u201cYa no tienes una vieja f\u00e1brica o un edificio abandonado en tu barrio, tienes algo nuevo, refaccionado que da vida al entorno con un sello ecol\u00f3gico\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Mirar hacia zonas emergentes, embarcarse en un Join Venture o reciclar espacios urbanos, son tres estrategias que los desolladores de bodegas han debido implementar ante la problem\u00e1tica de la escasez y el alto valor de suelo urbano; un fen\u00f3meno que se ha visto agravado en la \u00faltima d\u00e9cada debido las restricciones de construcci\u00f3n impuestas por las autoridades incumbentes en los planes reguladores, al incipiente desarrollo de la industria de bodegaje en dicho periodo debido a la alta demanda de almacenamiento log\u00edstico; factores que a la fecha han derivado en la nula vacancia de mt2 en los \u00faltimos 24 meses.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":12353,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":[],"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_override_counter":[],"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-12358","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-almacenamiento"],"acf":[],"yoast_head":"\nDESARROLLO DE BODEGAS. 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