{"id":15167,"date":"2024-06-14T15:27:19","date_gmt":"2024-06-14T15:27:19","guid":{"rendered":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2024\/06\/14\/hay-escasez-de-suelo-para-construir-bodegas-en-la-region-metropolitana-2\/"},"modified":"2024-06-14T15:27:19","modified_gmt":"2024-06-14T15:27:19","slug":"hay-escasez-de-suelo-para-construir-bodegas-en-la-region-metropolitana-2","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2024\/06\/14\/hay-escasez-de-suelo-para-construir-bodegas-en-la-region-metropolitana-2\/","title":{"rendered":"\u201cHAY ESCASEZ DE SUELO PARA CONSTRUIR BODEGAS EN LA REGI\u00d3N METROPOLITANA\u201d"},"content":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">MATHIEU MEOT, L\u00cdDER DE BROKERAGE INDUSTRIAL DE CUSHMAN &amp; WAKEFIELD: Actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial en el Gran Santiago disponible para edificar bodegas en terrenos con car\u00e1cter \u201cmolesto\u201d o \u00abpeligroso\u201d. La demanda m\u00e1s com\u00fan por este tipo de suelo son las f\u00e1bricas, pero, producto de la regulaci\u00f3n, las empresas log\u00edsticas, como grandes retailers, tambi\u00e9n est\u00e1n necesitando este tipo de terrenos.<\/p>\n<p><figure><figcaption>Escucha el Art\u00edculo Aqu\u00ed:<\/figcaption><audio controls src=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/edicion_142\/logistec_scm_ed142_estrategia_suelo.mp3\"><br \/>\n    <a href=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/audios_articulos\/edicion_142\/logistec_scm_ed142_estrategia_suelo.mp3\"> Download audio <\/a><br \/>\n  <\/audio><br \/>\n<\/figure>\n<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Desde 2020, producto de cambios normativos o nuevas regulaciones m\u00e1s exigentes, se ha observado un problema creciente relacionado con la escasez de terrenos para la construcci\u00f3n de bodegas en suelos con car\u00e1cter \u201cmolesto\u201d o \u00abpeligroso\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Este se ha visto exacerbado por las restricciones impuestas en los planes reguladores, que reglamentan los tipos de actividades de las empresas desde \u201cinofensivo\u201d a \u201cmolesto\u201d o \u201cpeligroso\u201d, y cuyos efectos se est\u00e1n observando hoy en d\u00eda.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cAnte regulaciones m\u00e1s estrictas, las empresas tienen que verificar o usar un due diligence m\u00e1s extenso sobre los suelos y las bodegas, para asegurar que cumplan con los requisitos que establece la circular B32\/2020 del Ministerio de Salud, que instruye a las SEREMI de salud del pa\u00eds, criterios t\u00e9cnicos para la calificaci\u00f3n de actividades productivas e infraestructura\u201d, puntualiza Mathieu Meot, l\u00edder de brokerage industrial de Cushman &amp; Wakefield, compa\u00f1\u00eda global de servicios inmobiliarios corporativos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta l\u00ednea, el ejecutivo cuenta que hasta el 50% de las empresas con las que trabajan tienen categor\u00eda de \u201cmolestas\u201d o \u201cpeligrosas\u201d, y que actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial de la Regi\u00f3n Metropolitana disponible para construir bajo estas condiciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cLa demanda m\u00e1s com\u00fan por este tipo de suelo son las f\u00e1bricas, pero producto de la regulaci\u00f3n las empresas log\u00edsticas, como grandes retailers, est\u00e1n necesitando tambi\u00e9n este tipo de suelo\u201d, comenta el l\u00edder de brokerage industrial de Cushman &amp; Wakefield.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De esta manera, esta situaci\u00f3n incide especialmente en empresas que necesiten almacenar productos, como, por ejemplo, una compa\u00f1\u00eda que antes importaba ropa y ampli\u00f3 su actividad a aerosoles, tendr\u00eda un requisito m\u00e1s alto de uso de suelo, con lo cual pasar\u00eda de \u201cinofensivo\u201d a \u201cmolesto\u201d o \u201cpeligroso\u201d. Este caso tambi\u00e9n afectar\u00eda a una empresa que requiera mayor energ\u00eda el\u00e9ctrica o aumente su flota de camiones para el traslado de sus productos.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Al respecto, Meot sostiene que muchas empresas no est\u00e1n enteradas de este tema, ya que est\u00e1n dedicadas a su operaci\u00f3n, mientras las normativas inmobiliarias se van ajustando con el tiempo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cLas renovaciones de los contratos de bodegas se producen cada 5 \u00f3 10 a\u00f1os, entonces para una empresa que arrend\u00f3 una bodega en 2019 y reci\u00e9n tendr\u00eda que renovarla en 2029, no estar\u00eda enterado de la nueva normativa, publicada durante la vigencia de su contrato\u201d, sostiene.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Para evitar que estos cambios normativos afecten en la renovaci\u00f3n de patentes o en la ampliaci\u00f3n de una bodega, el ejecutivo agrega que \u201cdesarrollamos un an\u00e1lisis te\u00f3rico de calificaci\u00f3n t\u00e9cnica industrial para que cada empresa sepa qu\u00e9 tipo de suelo van a necesitar en el futuro, seg\u00fan su rubro y expansi\u00f3n. Acorde a ese estudio, los asesoramos con el tipo de almacenamiento log\u00edstico que necesitan y d\u00f3nde debiese estar ubicado, adelant\u00e1ndonos a las caracter\u00edsticas que le exigir\u00e1n en un futuro, entendiendo que estos proyectos son a largo plazo\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">El objetivo es que tanto las manufacturas como las empresas log\u00edsticas puedan asegurar suelos en la Regi\u00f3n Metropolitana, que calcen con las normativas y las regulaciones, dada la escasez de terreno que existe para la construcci\u00f3n de bodegas, espec\u00edficamente de suelo industrial \u201cmolesto\u201d o \u201cpeligroso\u201d.<\/p>\n<h3 style=\"text-align: justify;\">UBICACI\u00d3N Y PRECIOS DE TERRENOS INDUSTRIALES \u201cMOLESTOS\u201d O \u201cPELIGROSOS\u201d<\/h3>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los suelos industriales poco a poco han ido saliendo del anillo de Am\u00e9rico Vespucio, desde comunas como Macul, San Miguel, San Joaqu\u00edn y hoy en d\u00eda se est\u00e1n viendo expansiones hacia Lampa, Colina y hacia el acceso sur como Puente Alto, debido a la escasez y los elevados precios que se encuentran en los terrenos cercanos a Vespucio.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEn Lampa est\u00e1n trabajando en un nuevo plan regulador, que ampliar\u00eda las superficies de terrenos industriales \u201cmolestos\u201d, lo que generar\u00e1 mayor oferta de suelo para construir bodegas con estas calificaciones\u201d, analiza Mathieu Meot, l\u00edder de brokerage industrial de Cushman &amp; Wakefield.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En t\u00e9rminos de precios pedidos, en Vespucio se observan valores desde 5 UF\/m2 hasta 11 UF\/m2. Mientras, en sectores emergentes, el precio bordea entre las 3 UF\/m2 y 4,5 UF\/m2.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfPor qu\u00e9 es tan dif\u00edcil encontrar un terreno para comprar?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">No es solamente un factor de disponibilidad, sino que tambi\u00e9n es por costos, tanto en t\u00e9rminos de construcci\u00f3n como de gastos operativos, los cuales han ido aumentando desde la pandemia, cuenta el ejecutivo.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cEjemplo de estos gastos operativos son el alza de contribuciones y el pago de sobre tasas (impuesto adicional sobre la contribuci\u00f3n). A esto, se suma el incremento de los materiales de construcci\u00f3n y el tiempo de tramitaci\u00f3n de los permisos\u201d, menciona Meot.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">En esta l\u00ednea, agrega que \u201cdado que los costos en general est\u00e1n m\u00e1s elevados, los m\u00e1rgenes tambi\u00e9n se acotaron. Y dado que los gastos son fijos, es decir, la construcci\u00f3n y la administraci\u00f3n, solo se puede negociar el terreno, para lograr una rentabilidad adecuada del proyecto. De esta manera, la problem\u00e1tica es que la escasez de suelos est\u00e1 frenando el desarrollo de espacios industriales, ya que un proyecto que no es rentable no se ejecuta\u201d.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Adem\u00e1s, la no ejecuci\u00f3n de estos proyectos impide que se alcancen los objetivos establecidos por organismos estatales, como el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU). Esto incluye el traslado de las empresas industriales ubicadas dentro del anillo de Am\u00e9rico Vespucio, con el objetivo de proteger a la comunidad de las molestias asociadas a estas actividades.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u00bfPor qu\u00e9 entonces no hay mayor desarrollo en sectores emergentes?<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los barrios emergentes no siempre cumplen con la conectividad o la eficiencia log\u00edstica para satisfacer la cadena de suministro, generando en el traslado mayores emisiones de di\u00f3xido de carbono (C02), m\u00e1s dificultades de las personas para llegar a sus lugares de trabajo y aumentos en los tiempos de entrega.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">\u201cAl respecto, el llamado ser\u00eda a generar m\u00e1s y nuevos polos industriales en sectores con buena conectividad como, por ejemplo, cerca del aeropuerto Arturo Merino Ben\u00edtez, que actualmente se mantiene como zona rural y de inter\u00e9s silvoagropecuario\u201d, precisa Mathieu Meot, l\u00edder de brokerage industrial de Cushman &amp; Wakefield.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">Los usos de suelo corresponden a un conjunto gen\u00e9rico de actividades mediante el cual los Instrumentos de Planificaci\u00f3n Territorial (IPT) admiten o restringen un \u00e1rea predial, para autorizar los destinos de las construcciones o instalaciones.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\">De acuerdo con el tipo de uso o actividad productiva, existen tres principales calificaciones de uso de suelo industrial, seg\u00fan la normativa establecida por la Secretar\u00eda Regional Ministerial de Salud. Estos son: Inofensivo, Molesto y Peligroso.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Inofensivo:<\/strong> Se refiere a productos terminados que no producen da\u00f1os ni molestias a la comunidad, personas o entorno. Por ejemplo, una bodega que almacena ropa o abarrotes.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Molesto:<\/strong> Materias primas o productos terminados que pueden ocasionalmente causar da\u00f1os a la salud o la propiedad, y que normalmente quedan circunscritos al predio de la propia instalaci\u00f3n, producir ruidos o vibraciones, u otras consecuencias, causando con ello molestias que se prolonguen en cualquier per\u00edodo del d\u00eda o de la noche. Por ejemplo, un centro de distribuci\u00f3n ecommerce de gran envergadura o una f\u00e1brica, especialmente, por la cantidad de transporte que requiere.<\/p>\n<p style=\"text-align: justify;\"><strong>Peligroso:<\/strong> Materias primas, productos intermedios o finales, o bien acopio de estos que pueden llegar a causar da\u00f1o de car\u00e1cter catastr\u00f3fico para la salud o la propiedad, en un radio que excede los l\u00edmites del propio predio. Por ejemplo, almacenaje de aerosoles y sustancias peligrosas.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p style=\"text-align: justify;\">MATHIEU MEOT, L\u00cdDER DE BROKERAGE INDUSTRIAL DE CUSHMAN &amp; WAKEFIELD: Actualmente hay menos de un 10% de la superficie industrial en el Gran Santiago disponible para edificar bodegas en terrenos con car\u00e1cter \u201cmolesto\u201d o \u00abpeligroso\u201d. 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