Cabe destacar que la investigaci\u00f3n, iniciada en agosto de 2024, se elabor\u00f3 con informaci\u00f3n proporcionada por los principales desarrolladores inmobiliarios industriales del pa\u00eds y consider\u00f3 11 comunas de la Regi\u00f3n Metropolitana, sumando casi 3 millones de metros cuadrados (m\u00b2), equivalentes al 50% de la superficie total de bodegas catastrada por Cushman & Wakefield a fines de 2024; una muestra representativa que al ser analizada report\u00f3 resultados que ponen de manifiesto la necesidad de avanzar en procesos de tramitaci\u00f3n municipal m\u00e1s \u00e1giles y eficientes.<\/p>\n
CONTROVERSIALES RESULTADOS<\/strong><\/h3>\nUna de las principales conclusiones del estudio es que se observa un deterioro sostenido en los plazos de tramitaci\u00f3n municipal de permisos de edificaci\u00f3n de proyectos inmobiliarios industriales log\u00edsticos. Las cifras son decidoras. Entre 2009 y 2011, el tiempo promedio para obtener la recepci\u00f3n final de un proyecto industrial era de solo 45 d\u00edas con 10 tr\u00e1mites registrados. En cambio, entre 2018 y 2020 se alcanzaron 28 tr\u00e1mites y 100 d\u00edas promedio, y en 2021-2023 la cifra lleg\u00f3 a 33 tr\u00e1mites con un plazo promedio de 124 d\u00edas. lo que representa un alza del 175%. Finalmente, en 2024, el promedio lleg\u00f3 a 139 d\u00edas, lo que equivale a un aumento de 208%, respecto al primer per\u00edodo analizado.<\/p>\n
Adem\u00e1s, el informe revela que los tiempos de tramitaci\u00f3n municipal de este tipo de proyectos, que en teor\u00eda no deber\u00edan superar los 90 d\u00edas, hoy se extienden en promedio a m\u00e1s de 100 d\u00edas y, en casos extremos, han alcanzado hasta 483 d\u00edas de tramitaci\u00f3n en comunas como Pudahuel y Renca. Al respecto, el estudio indica que \u201cal analizar la distribuci\u00f3n de tiempos de tr\u00e1mite por tramos de 30 d\u00edas, se identifica que un 58% tiene plazos de tramitaci\u00f3n de hasta 90 d\u00edas, est\u00e1ndar considerado esperable por parte de la industria. El otro 42% excede este tiempo, con casi la mitad de esa cifra excediendo los 180 d\u00edas y con un 6,5% demorando m\u00e1s de 330 d\u00edas (es decir, casi un a\u00f1o de tramitaci\u00f3n)\u201d.<\/p>\n
En retrospectiva, a partir de las cifras proporcionadas por el estudio, se establece que el promedio de d\u00edas tramitados de permisos de edificaci\u00f3n municipal aument\u00f3 m\u00e1s del 200% entre 2009 y 2024.<\/p>\n
Pero eso no es todo. El estudio de ALOG y Cushman & Wakefield tambi\u00e9n identific\u00f3 cuatro \u00e1reas que concentran la mayor superficie en tr\u00e1mite: la Zona Industrial Molesta (ZIM) que atiende actividades de mayor impacto; la Zona de Urbanismo Condicionado (ZURC) que exige planes especiales; la Zona Industrial Inofensiva (ZII) de bajo impacto; y la Zona Silvoagropecuaria Mixta 2 (ISAM) de uso combinado rural y urbano. As\u00ed, de acuerdo con el estudio, algunas zonas presentan retrasos significativamente mayores, como la zona de urbanismo condicionado, donde los plazos superan en un 68% el tiempo estimado y la industrial molesta con un 26% adicional\u201d.<\/p>\n
Al respecto, Rosario Meneses, subgerente de Investigaci\u00f3n de Mercado de Cushman & Wakefield, precis\u00f3 que \u201cla mayor demora en la tramitaci\u00f3n de permisos en zonas de urbanismo condicionado se relaciona con el cumplimiento de una serie de exigencias adicionales que puede complejizar la revisi\u00f3n. En tanto, la normativa m\u00e1s tramitada es la de uso industrial \u2018molesto\u2019, lo que explica que concentre tambi\u00e9n los mayores tiempos de demora. Esto se debe a que dicha calificaci\u00f3n es la m\u00e1s utilizada para el desarrollo de centros log\u00edsticos\u201d.<\/p>\n
LOS EFECTOS DE LAS DEMORAS<\/strong><\/h3>\nA partir de los resultados obtenidos tras el an\u00e1lisis, Alexis Michea, gerente general de ALOG sostuvo que \u201clos prolongados tiempos de tramitaci\u00f3n crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la cadena, lo que a su vez puede dificultar la toma de decisiones de inversi\u00f3n, ralentizar actividad econ\u00f3mica – incluyendo empleo- y en definitiva encarecer los productos finales\u201d.<\/p>\n
Adem\u00e1s, Michea sostuvo que \u201cen reuniones con distintas municipalidades nos destacaron que uno de los puntos que les dificulta cumplir con los tiempos de entrega de los permisos es la falta de personal de planta en la Direcci\u00f3n de Obras, el cual no se increment\u00f3 proporcionalmente con respecto al aumento de las solicitudes. A esto se suma la necesidad de contar con funcionarios con alto nivel de conocimiento t\u00e9cnico, ya que los proyectos se desarrollan en zonas con normativas de alta complejidad\u201d.<\/p>\n
En tanto, desde la mirada de los clientes, la preocupaci\u00f3n ante la demora en los tiempos de tramitaci\u00f3n tambi\u00e9n es real. Al respecto, Jos\u00e9 Pakomio, presidente de la C\u00e1mara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo (CNC), la demora en la tramitaci\u00f3n de proyectos log\u00edsticos impacta directamente al comercio, al frenar la expansi\u00f3n de la infraestructura que sostiene la distribuci\u00f3n y el abastecimiento de bienes.<\/p>\n
\u201cEl estudio de ALOG y Cushman & Wakefield confirma que los plazos superan ampliamente los 90 d\u00edas legales, llegando en algunos casos a m\u00e1s de 400 d\u00edas, lo que genera incertidumbre y encarece la inversi\u00f3n. Desde la CNC, en nuestro Catastro de Proyectos de Inversi\u00f3n Inmobiliaria, tambi\u00e9n evidenciamos la importancia que han adquirido los Centros de Distribuci\u00f3n en los \u00faltimos a\u00f1os, pero, a la vez, hemos observado una menor entrada de iniciativas y una lenta materializaci\u00f3n de proyectos en estudio, reflejo de estos cuellos de botella regulatorios. En un contexto donde la eficiencia log\u00edstica es clave, por el crecimiento del comercio electr\u00f3nico y las nuevas din\u00e1micas del sector, estas demoras terminan elevando los costos operativos, afectando la competitividad del comercio formal y limitando su capacidad de respuesta frente a la demanda\u201d.<\/p>\n
Consultado respecto a c\u00f3mo eval\u00faan este fen\u00f3meno y su evoluci\u00f3n, Pakomio sostuvo que \u201ceste tipo de retrasos refleja un problema estructural de tramitaci\u00f3n en el pa\u00eds, procesos poco estandarizados, sobrerregulaci\u00f3n y una limitada capacidad t\u00e9cnica en las direcciones de obras municipales. M\u00e1s que una situaci\u00f3n puntual, se trata de una falla institucional que termina afectando el desarrollo log\u00edstico y la inversi\u00f3n productiva\u201d.<\/p>\n
As\u00ed, en la mirada del representante de los actores del comercio nacional, el estudio pone en evidencia esta brecha, donde la falta de coordinaci\u00f3n entre organismos y la discrecionalidad de criterios comunales ampl\u00edan los tiempos y desincentivan proyectos que son estrat\u00e9gicos para el comercio y la cadena de abastecimiento nacional.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con los efectos que este tipo de retrasos tiene a nivel de consumo, los personeros gremiales coincidieron en que los consumidores tambi\u00e9n sufren los efectos de estas demoras. Al respecto, Jos\u00e9 Pakomio indic\u00f3 que \u201cel comercio depende de una red log\u00edstica moderna y oportuna para mantener precios competitivos y garantizar el abastecimiento.<\/p>\n
Cuando los proyectos se retrasan o no se concretan, aumenta el costo de almacenamiento y transporte, afectando tanto a las empresas como a los consumidores. Esto se traduce en mayores precios, demoras en entregas y menor disponibilidad de productos, especialmente en regiones. Las pymes son las m\u00e1s expuestas a estas rigideces, al enfrentar mayores barreras para acceder a servicios log\u00edsticos eficientes y espacios de bodegaje a costos razonables\u201d.<\/p>\n
Por su parte, Alexis Michea sostuvo que \u201cla log\u00edstica es una industria en que la oferta oportuna de infraestructura resulta clave, pues es lo que permite una sana competencia entre actores en beneficio de los consumidores finales\u201d.<\/p>\n
NUEVA LEY DE PERMISOLOG\u00cdA. \u00bfUNA SOLUCI\u00d3N INTEGRAL?<\/strong><\/h3>\nConsiderando que la problem\u00e1tica de la demora en la tramitaci\u00f3n es un hecho verificable; resulta relevante mencionar que el actual gobierno ha tenido entre sus prioridades la promulgaci\u00f3n de un marco legal que permita agilizar estos procesos para revitalizar la inversi\u00f3n. En este sentido, el pasado 29 de septiembre, el Ministerio de Econom\u00eda anunci\u00f3 la promulgaci\u00f3n de la denominada Ley de Permisolog\u00eda que establece un nuevo marco regulatorio, que busca reducir entre un 30% y un 70% los tiempos de espera para la ejecuci\u00f3n de iniciativas de inversi\u00f3n, y de un 50% para los correspondientes a proyectos inmobiliario industriales estrat\u00e9gicos.<\/p>\n
Cabe destacar que la normativa incorpora principios como la tramitaci\u00f3n paralela de autorizaciones, el uso de t\u00e9cnicas habilitantes alternativas, la implementaci\u00f3n de una ventanilla \u00fanica digital y la creaci\u00f3n de una institucionalidad t\u00e9cnica especializada. Adem\u00e1s, esta ley modifica m\u00e1s de 40 cuerpos legales y marca un hito en la modernizaci\u00f3n del Estado al permitir que los proyectos de inversi\u00f3n avancen con mayor certeza, eficiencia y sin disminuir los est\u00e1ndares regulatorios vigentes.<\/p>\n
Ahora bien, entre los expertos del sector la efectividad de la norma depender\u00e1 de c\u00f3mo se articule con las municipalidades, donde persisten los mayores cuellos de botella, ya que la ley no modifica directamente los procesos internos de las Direcciones de Obras Municipales, responsables de gran parte de los retrasos. Por ello, especialistas advierten que, sin un fortalecimiento institucional en el nivel local, la simplificaci\u00f3n normativa podr\u00eda quedarse corta frente a la realidad operativa.<\/p>\n
Para Jos\u00e9 Pakomio la clave estar\u00e1 en la implementaci\u00f3n: \u201cla reciente legislaci\u00f3n sobre permisolog\u00eda constituye un paso relevante, al buscar simplificar y digitalizar los procedimientos, establecer plazos claros y reducir la dispersi\u00f3n institucional. Pero su correcta aplicaci\u00f3n ser\u00e1 fundamental para destrabar proyectos log\u00edsticos y de infraestructura comercial\u201d.<\/p>\n
Finalmente, el presidente de CNC sostuvo que \u201cproponemos transparentar los tiempos de tramitaci\u00f3n mediante indicadores p\u00fablicos de desempe\u00f1o, que incentiven la eficiencia y visibilicen buenas pr\u00e1cticas. Agilizar estos procesos no solo favorece la inversi\u00f3n y el desarrollo log\u00edstico, sino que fortalece la competitividad del comercio formal y genera beneficios directos para los consumidores\u201d.<\/p>\n
A partir de los resultados obtenidos tras el an\u00e1lisis, Alexis Michea, gerente general de ALOG sostuvo que \u201clos prolongados tiempos de tramitaci\u00f3n crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la cadena, lo que a su vez puede dificultar la toma de decisiones de inversi\u00f3n, ralentizar actividad econ\u00f3mica – incluyendo empleo- y en definitiva encarecer los productos finales\u201d.<\/p>\n
Adem\u00e1s, Michea sostuvo que \u201cen reuniones con distintas municipalidades nos destacaron que uno de los puntos que les dificulta cumplir con los tiempos de entrega de los permisos es la falta de personal de planta en la Direcci\u00f3n de Obras, el cual no se increment\u00f3 proporcionalmente con respecto al aumento de las solicitudes. A esto se suma la necesidad de contar con funcionarios con alto nivel de conocimiento t\u00e9cnico, ya que los proyectos se desarrollan en zonas con normativas de alta complejidad\u201d.<\/p>\n
En tanto, desde la mirada de los clientes, la preocupaci\u00f3n ante la demora en los tiempos de tramitaci\u00f3n tambi\u00e9n es real. Al respecto, Jos\u00e9 Pakomio, presidente de la C\u00e1mara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo (CNC), la demora en la tramitaci\u00f3n de proyectos log\u00edsticos impacta directamente al comercio, al frenar la expansi\u00f3n de la infraestructura que sostiene la distribuci\u00f3n y el abastecimiento de bienes.<\/p>\n
\u201cEl estudio de ALOG y Cushman & Wakefield confirma que los plazos superan ampliamente los 90 d\u00edas legales, llegando en algunos casos a m\u00e1s de 400 d\u00edas, lo que genera incertidumbre y encarece la inversi\u00f3n. Desde la CNC, en nuestro Catastro de Proyectos de Inversi\u00f3n Inmobiliaria, tambi\u00e9n evidenciamos la importancia que han adquirido los Centros de Distribuci\u00f3n en los \u00faltimos a\u00f1os, pero, a la vez, hemos observado una menor entrada de iniciativas y una lenta materializaci\u00f3n de proyectos en estudio, reflejo de estos cuellos de botella regulatorios. En un contexto donde la eficiencia log\u00edstica es clave, por el crecimiento del comercio electr\u00f3nico y las nuevas din\u00e1micas del sector, estas demoras terminan elevando los costos operativos, afectando la competitividad del comercio formal y limitando su capacidad de respuesta frente a la demanda\u201d.<\/p>\n
Consultado respecto a c\u00f3mo eval\u00faan este fen\u00f3meno y su evoluci\u00f3n, Pakomio sostuvo que \u201ceste tipo de retrasos refleja un problema estructural de tramitaci\u00f3n en el pa\u00eds, procesos poco estandarizados, sobrerregulaci\u00f3n y una limitada capacidad t\u00e9cnica en las direcciones de obras municipales. M\u00e1s que una situaci\u00f3n puntual, se trata de una falla institucional que termina afectando el desarrollo log\u00edstico y la inversi\u00f3n productiva\u201d.<\/p>\n
As\u00ed, en la mirada del representante de los actores del comercio nacional, el estudio pone en evidencia esta brecha, donde la falta de coordinaci\u00f3n entre organismos y la discrecionalidad de criterios comunales ampl\u00edan los tiempos y desincentivan proyectos que son estrat\u00e9gicos para el comercio y la cadena de abastecimiento nacional.<\/p>\n
En relaci\u00f3n con los efectos que este tipo de retrasos tiene a nivel de consumo, los personeros gremiales coincidieron en que los consumidores tambi\u00e9n sufren los efectos de estas demoras. Al respecto, Jos\u00e9 Pakomio indic\u00f3 que \u201cel comercio depende de una red log\u00edstica moderna y oportuna para mantener precios competitivos y garantizar el abastecimiento.<\/p>\n
Cuando los proyectos se retrasan o no se concretan, aumenta el costo de almacenamiento y transporte, afectando tanto a las empresas como a los consumidores. Esto se traduce en mayores precios, demoras en entregas y menor disponibilidad de productos, especialmente en regiones. Las pymes son las m\u00e1s expuestas a estas rigideces, al enfrentar mayores barreras para acceder a servicios log\u00edsticos eficientes y espacios de bodegaje a costos razonables\u201d.<\/p>\n
Por su parte, Alexis Michea sostuvo que \u201cla log\u00edstica es una industria en que la oferta oportuna de infraestructura resulta clave, pues es lo que permite una sana competencia entre actores en beneficio de los consumidores finales\u201d.<\/p>\n
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