De acuerdo con los datos del Reporte de Centros de Bodegaje correspondiente al Primer Semestre de 2026 (1S 2026) de Colliers, el inventario total acumulado de bodegas Clase A y B en el Gran Santiago alcanz\u00f3 los 6.409.436 metros cuadrados. Concluyendo que, a pesar de la incertidumbre econ\u00f3mica global y del menor dinamismo del PIB proyectado para el pa\u00eds, el mercado absorbi\u00f3 de manera contundente la oferta disponible, registrando una baja en la tasa de vacancia general.<\/p>\n
Espec\u00edficamente, la tasa de vacancia descendi\u00f3 del 6,37% registrado en el segundo semestre de 2025 (2S 2025) a un 5,81% en el primer semestre de 2026. Esta disponibilidad equivale a 372.386 m\u00b2 desocupados en toda la Regi\u00f3n Metropolitana, los cuales se concentran fuertemente en tipolog\u00edas espec\u00edficas y zonas geogr\u00e1ficas del sur y poniente de la ciudad.<\/p>\n
En materia de producci\u00f3n y absorci\u00f3n, el reporte de Colliers muestra una clara desaceleraci\u00f3n en el ingreso de nueva superficie al mercado. Mientras que en el 2S 2025 ingresaron 127.000 m\u00b2, durante el 1S 2026 la producci\u00f3n sum\u00f3 solo 53.300 m\u00b2 nuevos. Lo relevante es que la absorci\u00f3n neta del semestre ascendi\u00f3 a 86.115 m\u00b2, superando holgadamente a la nueva producci\u00f3n. Esto demuestra que la demanda real sigue comprimiendo el stock existente y que el mercado est\u00e1 consumiendo la vacancia a un ritmo superior al que los desarrolladores logran entregar nuevos metros cuadrados.<\/p>\n
Desglose Territorial por Zonas: distribuci\u00f3n y precios<\/strong><\/p>\n El an\u00e1lisis territorial de Colliers, en tanto, revela una fuerte concentraci\u00f3n de la infraestructura en la Zona Poniente de Santiago, que abarca el 38,3% del mercado total con 2.452.838 m\u00b2 construidos. Le siguen la Zona Norte con un 22,3% (1.430.841 m\u00b2) y la Zona Nor-Poniente con un 20,4% (1.308.661 m\u00b2). Por su parte, la Zona Sur representa el 14,5% del mercado (974.307 m\u00b2), mientras que la Zona Centro posee una presencia marginal del 4,5% (289.789 m\u00b2).<\/p>\n En materia de disponibilidad zonal, la Zona Sur presenta una tasa de vacancia at\u00edpica del 15,5% (144.050 m\u00b2 disponibles), explicada por el fuerte ingreso de nuevos desarrollos Clase B concentrados en ese sector durante los per\u00edodos recientes (de los 53.300 m\u00b2 ingresados en el semestre, 45.000 m\u00b2 correspondieron a naves tipo B en la zona sur). En contraste, la Zona Centro exhibe una vacancia virtualmente nula del 0,5% (1.340 m\u00b2 disponibles), mientras que Nor-Poniente y Norte registran un saludable 4,1% de vacancia, y la Zona Poniente alcanza un 4,7%.<\/p>\n Respecto a las tarifas, el precio promedio de arriendo en el Gran Santiago mostr\u00f3 una notable estabilidad, cerrando el 1S 2026 en 0,153 UF\/m\u00b2, levemente por encima de las 0,152 UF\/m\u00b2 del periodo previo. Sin embargo, al desglosar por ubicaci\u00f3n, la Zona Centro lidera ampliamente los valores con 0,204 UF\/m\u00b2, debido a su cercan\u00eda al n\u00facleo urbano y aptitud para la log\u00edstica de \u00faltima milla. Nor-Poniente registra 0,162 UF\/m\u00b2, Norte 0,159 UF\/m\u00b2, Poniente 0,150 UF\/m\u00b2 y la Zona Sur el valor m\u00e1s competitivo con 0,148 UF\/m\u00b2.<\/p>\n La Radiograf\u00eda de Cushman & Wakefield<\/strong><\/p>\n Si el reporte de Colliers entrega la imagen fija del stock operativo, las cifras entregadas por Cushman & Wakefield revelan la din\u00e1mica de los proyectos en ejecuci\u00f3n y la estrategia futura de los desarrolladores. La medici\u00f3n identifica un total de 681.932 m\u00b2 de bodegas actualmente en proceso de construcci\u00f3n en la cuenca metropolitana.<\/p>\n La cifra clave que transforma la lectura de esta oferta futura es el nivel de compromiso previo: entre un 61,5% y un 65% de toda la superficie en construcci\u00f3n se encuentra totalmente pre arrendada antes de su inauguraci\u00f3n. M\u00e1s a\u00fan, cerca del 35% de este total corresponde estrictamente a proyectos bajo la modalidad Build to Suit (BTS), desarrollados a la medida de requerimientos operativos espec\u00edficos. Esto implica que, de los 680 mil metros cuadrados en obras, menos de 270 mil m\u00b2 llegar\u00e1n al mercado abierto sin un contrato previo, y la mayor parte de esa superficie ya se encuentra en negociaciones avanzadas.<\/p>\n A esta alta tasa de pre-colocaci\u00f3n se suma el dato estructural m\u00e1s cr\u00edtico sobre el uso del suelo: menos del 10% de la superficie industrial disponible en el Gran Santiago cuenta con la zonificaci\u00f3n y factibilidad para albergar actividades calificadas como molestas o peligrosas. Esta m\u00e9trica demuestra que la industria no solo enfrenta un cuello de botella de volumen, sino una severa restricci\u00f3n de idoneidad normativa.<\/p>\n Para comprender por qu\u00e9 menos del 10% del suelo disponible cumple con los requisitos del mercado, es preciso analizar el marco normativo establecido por la Secretar\u00eda Regional Ministerial (SEREMI) de Salud, el cual clasifica el uso del suelo industrial en tres categor\u00edas fundamentales: Inofensiva, Molesta y Peligrosa o Insalubre.<\/p>\n El gran quiebre del mercado ocurri\u00f3 cuando la autoridad sanitaria endureci\u00f3 el criterio de evaluaci\u00f3n de los centros log\u00edsticos. Al respecto, durante el segundo episodio del programa Logistec Insight, Carlos Figueroa, socio y gerente general de Invinza, detall\u00f3 con precisi\u00f3n el origen de esta crisis de suelo, se\u00f1alando que \u201chubo un cambio de normativa o m\u00e1s bien dicho de criterio desde el Ministerio de Salud en clasificar a las industrias. Anteriormente la gran mayor\u00eda de las bodegas eran clasificadas como inofensivas porque no generaban impacto al entorno. Este cambio trajo que muchas bodegas fueran catalogadas como molestas, b\u00e1sicamente porque la cantidad de camiones que llegan a los centros de distribuci\u00f3n generaba una molestia al entorno. \u00bfQu\u00e9 ocurri\u00f3? Muchas empresas empezaron a ser catalogadas como molestas y eso significa que tienen que ejecutar sus labores en un terreno molesto\u201d.<\/p>\n Esta redefinici\u00f3n t\u00e9cnica tom\u00f3 por sorpresa a la industria. Los terrenos con calificaci\u00f3n molesta en los Planes Reguladores Comunales fueron originalmente pensados para plantas fabriles, talleres mec\u00e1nicos o fundiciones, no para la log\u00edstica moderna. Por ello, hoy, los centros de distribuci\u00f3n e-commerce, por ejemplo, deben competir por esos escasos pa\u00f1os con industrias tradicionales y con nuevos actores intensivos en suelo y energ\u00eda, como los Data Centers.<\/p>\n Durante su participaci\u00f3n en Logistec Insight, Rosario Meneses, subgerente de Investigaci\u00f3n de Mercados de Cushman & Wakefield, tambi\u00e9n advirti\u00f3 sobre la escasez efectiva que esta regulaci\u00f3n genera en el terreno, indicando que \u201clas regulaciones y los planes reguladores han ido restringiendo los terrenos donde hoy se pueden desarrollar ciertas actividades productivas, entonces est\u00e1n aumentando la cantidad de dificultades para poder desarrollar en ciertos territorios, por lo tanto, hay mayor escasez de terrenos. A eso se suma que algunos propietarios de grandes extensiones no est\u00e1n vendiendo ni desarrollando sus terrenos a valores de mercado\u201d.<\/p>\n De acuerdo con los expertos, el problema de la localizaci\u00f3n no concluye con la adquisici\u00f3n de un terreno apto en el papel. El proceso posterior de obtenci\u00f3n de permisos de edificaci\u00f3n, recepciones definitivas y licencias de funcionamiento municipal se ha convertido en un laberinto burocr\u00e1tico que ralentiza la inversi\u00f3n y encarece los proyectos.<\/p>\n Un estudio conjunto desarrollado por Cushman & Wakefield y la Asociaci\u00f3n Log\u00edstica de Chile (ALOG), citado por Rosario durante su alocuci\u00f3n en el panel de Logistec Insight, revel\u00f3 que en los \u00faltimos a\u00f1os el tiempo de tramitaci\u00f3n para obtener un Permiso de Edificaci\u00f3n, destinado a centros log\u00edsticos se ha duplicado en la Regi\u00f3n Metropolitana, con un impacto especialmente severo en comunas nodo como Pudahuel y Lampa.<\/p>\n \u201cHemos visto que no basta con encontrar el terreno, sino tambi\u00e9n el encontrar, desarrollar y operar legalmente en \u00e9l. En 2025, junto a ALOG Chile realizamos un estudio en el que nos dimos cuenta de que los permisos de edificaci\u00f3n se demoraban en los \u00faltimos a\u00f1os el doble de lo que se demoraban antes, sobre todo en comunas como Pudahuel y Lampa. Por eso, la perimisolog\u00eda debe incorporar desde el principio el an\u00e1lisis del proyecto y no cuando ya se compr\u00f3 o arrend\u00f3 el terreno. En un mercado con poco suelo disponible, anticipar los permisos es una forma de reducir el riesgo\u201d, afirm\u00f3 Rosario.<\/p>\n Por su parte, Carlos Figueroa, tambi\u00e9n enfatiz\u00f3 que la gran traba para los operadores no reside \u00fanicamente en la evaluaci\u00f3n ambiental de megaobras, sino en la gesti\u00f3n municipal cotidiana y la desproporci\u00f3n de los cobros tributarios, asociados a las mejoras de seguridad:<\/p>\n \u201cEl tema en el componente municipal, sigue siendo muy tedioso. Un cliente hoy d\u00eda va a sacar una patente municipal y su ingreso por la municipalidad puede demorar a\u00f1os, dependiendo de la municipalidad. Adem\u00e1s, las evaluaciones de los IMIV (Informes de Mitigaci\u00f3n de Impacto Vial) tienen una forma de c\u00e1lculo donde el sector industrial termina mitigando a muchos kil\u00f3metros de distancia de donde uno est\u00e1. Como desarrolladores queremos hacer mejores bodegas, como sprinklers o detectores de humo, pero resulta que todas las mejoras terminan repercutiendo en contribuciones que, en el \u00faltimo tiempo, han crecido respecto a los valores comerciales de la bodega\u201d, indico Figueroa.<\/p>\n Frente a esta coyuntura de escasez de suelo y demoras regulatorias, el modelo de negocio inmobiliario-log\u00edstico ha experimentado una profunda reingenier\u00eda que afecta tanto a los desarrolladores como a las empresas arrendatarias.<\/p>\n Al respecto, Reinaldo Gleisner, vicepresidente de Colliers, explica que la adopci\u00f3n dominante del modelo Build to Suit y del prearriendo es la respuesta directa a un escenario financiero de tasas de inter\u00e9s elevadas y costos de construcci\u00f3n m\u00e1s altos. Indicando que \u201clos desarrolladores no pueden asumir el riesgo de mantener capital inmovilizado en obras especulativas sin renta garantizada\u201d.<\/p>\n Al mismo tiempo, la imposibilidad de expandirse horizontalmente ha forzado la intensificaci\u00f3n volum\u00e9trica. Al respecto, Carlos Figueroa explic\u00f3 c\u00f3mo las especificaciones t\u00e9cnicas de las bodegas modernas se han distanciado de los est\u00e1ndares de la d\u00e9cada pasada, indicando que: \u201cesta es una industria que ha crecido much\u00edsimo, las bodegas que se construyeron hace 10 a\u00f1os no son las que se est\u00e1n construyendo hoy d\u00eda. Estamos construyendo bodegas de 12 a 12,5 metros de altura libre, y ya hay estudios para llegar a 14 metros, los pisos son completamente distintos y la l\u00f3gica que se ocupa es diferente. Hoy existe un ‘Flight to Quality’: empresas que est\u00e1n en bodegas viejas est\u00e1n buscando cambiarse a activos nuevos de Clase A para asegurar la continuidad de su operaci\u00f3n\u201d.<\/p>\n En tanto, para las empresas usuarias (retailers, operadores 3PL, importadores), este nuevo panorama exige una transformaci\u00f3n radical en su planificaci\u00f3n operativa. Al respecto, Reinaldo Gleisner, sintetiza las consecuencias directas sobre los clientes finales en cuatro puntos cr\u00edticos:<\/p>\n Presi\u00f3n alcista en costos: La escasez estructural de terreno apto mantiene una firme presi\u00f3n sobre el valor del suelo y los c\u00e1nones de arrendamiento de las bodegas de primer nivel.<\/p>\n Planificaci\u00f3n a 18-24 meses: Ya no es posible encontrar bodegas Clase A de gran superficie disponibles para entrega inmediata. Las empresas deben planificar sus requerimientos de infraestructura con un horizonte de 1,5 a 2 a\u00f1os de anticipaci\u00f3n.<\/p>\n Maximizaci\u00f3n volum\u00e9trica y tecnolog\u00eda: Los clientes deben invertir en sistemas de automatizaci\u00f3n, racks de alta densidad y gr\u00faas especializadas para aprovechar la altura vertical y compensar la falta de metros cuadrados horizontales.<\/p>\n Migraci\u00f3n a la periferia lejana: Las actividades que requieren calificaci\u00f3n molesta o peligrosa se desplazan hacia los bordes externos de la RM, como la Ruta 68 (eje a Valpara\u00edso) o la Ruta 5 Sur, incrementando los tiempos y costos de transporte en la log\u00edstica de \u00faltima milla.<\/p>\n El an\u00e1lisis integrado de los reportes de mercado de Colliers y Cushman & Wakefield, junto a la visi\u00f3n de Carlos Figueroa, Rosario Meneses y Reinaldo Gleisner, demuestra que la log\u00edstica en Santiago ha dejado de ser una decisi\u00f3n puramente inmobiliaria para convertirse en una prioridad de alta estrategia corporativa.<\/p>\n La industria muestra una madurez y resiliencia admirables. Pese al cerco normativo y la burocracia municipal, la proyecci\u00f3n de incorporar m\u00e1s de 100.000 m\u00b2 adicionales en el segundo semestre de 2026 refleja que el sector sigue invirtiendo y entregando infraestructura de clase mundial. Sin embargo, para evitar que el estrangulamiento de suelo comprometa la competitividad del comercio chileno, se requiere una visi\u00f3n de Estado que armonice los Planes Reguladores con las necesidades reales de la cadena de suministro moderna, promoviendo alianzas p\u00fablico-privadas como las impulsadas en comunas pioneras como Renca.<\/p>\n En definitiva, el \u00e9xito futuro de las empresas en la Regi\u00f3n Metropolitana no depender\u00e1 de encontrar una bodega vac\u00eda en el mercado abierto, sino de su capacidad para anticipar requerimientos normativos, asociarse tempranamente con desarrolladores estrat\u00e9gicos y asegurar suelo habilitado con a\u00f1os de antelaci\u00f3n.<\/p>\nLA CAUSA ESTRUCTURAL: LA CLASIFICACI\u00d3N SANITARIA Y EL RIESGO DE SUELO<\/h4>\n
ADAPTACI\u00d3N DE DESARROLLADORES Y EFECTOS EN CLIENTES<\/h4>\n
PERSPECTIVAS FUTURAS DEL SECTOR<\/h4>\n
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