Como es tradici\u00f3n, durante el mes de enero, las principales consultoras del rubro inmobiliario industrial liberan sus reportes del Mercado de Bodegaje, en los cuales presentan los principales indicadores del sector al cierre de a\u00f1o y las proyecciones futuras. Revista Logistec tuvo acceso a los estudios del mercado industrial de bodegaje de las prestigiosas: Colliers International, CBRE, GPS Global Property Solutions, JLL y Cushman & Wakefield, y al an\u00e1lisis de sus principales voceros en torno a las proyecciones futuras del rubro del bodegaje industrial de cara a 2021, las que a continuaci\u00f3n presentamos.<\/p>\n
El sector inmobiliario se ha visto ampliamente afectado por la pandemia que afecta al pa\u00eds y al mundo; efectos que var\u00edan positiva o negativamente de forma considerable, en la medida que tanto la econom\u00eda como el comercio van mutando a raz\u00f3n de los cambios que el consumo experimenta. Dicho lo anterior, en lo que coinciden los diferentes voceros de las principales consultoras del ramo es que el mercado de arriendo de bodegas nacional cierra 2020, con un desempe\u00f1o positivo, apalancado en la madurez de este, aunque ello no implica que el a\u00f1o reci\u00e9n pasado no haya estado exento a los efectos de la crisis sanitaria mundial.<\/p>\n
EL MERCADO CIERRA 2020 CON POSITIVO BALANCE<\/p>\n
Seg\u00fan el \u201cInforme de Cierre Anual de Mercado de Bodegas\u201d de la consultora inmobiliaria CBRE, el segundo semestre de 2020 el mercado se recuper\u00f3 de los indicadores registrados durante el peak de la pandemia en Chile y pas\u00f3 de un 11,34% de vacancia en el primer semestre, a un 6,33% el segundo semestre del a\u00f1o pasado, disminuyendo 5% el indicador. Al respecto, Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, expuso que \u201cel sector se recuper\u00f3 r\u00e1pidamente gracias a las mayores necesidades de espacio de almacenamiento del e-Commerce y debido a que muchas empresas, como el retail, aumentaron sus stocks para poder contar con un inventario de seguridad que les permitiera enfrentar las diferentes restricciones de movilidad a nivel global\u201d.<\/p>\n
Adem\u00e1s, el estudio de CBRE se\u00f1ala que alrededor de la mitad de los centros de bodegaje catastrados tienen una ocupaci\u00f3n del 100% o una disponibilidad inferior a los 5.000 m\u00b2. Entre los lugares de centros de bodegaje que m\u00e1s se destacan, se encuentra la zona Sur de la capital que pas\u00f3 de un 11,5% de vacancia el primer semestre de 2020, a un 0,7% al cierre del a\u00f1o, lo que la deja en su mejor desempe\u00f1o hist\u00f3rico, posicion\u00e1ndose como un \u201cpunto de distribuci\u00f3n\u201d de apoyo a los grandes centros de la zona Poniente, y con lo cual se comienza a vislumbrar una cierta continuidad en las cadenas de distribuci\u00f3n a nivel metropolitano.<\/p>\n
![\"Felipe](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Felipe_Bertolino.jpg\")
Por su parte, Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL tambi\u00e9n destac\u00f3 el desempe\u00f1o del mercado industrial de bodegas durante el segundo semestre del 2020, periodo en el que \u201cdisminuy\u00f3 la oferta disponible, aument\u00f3 el stock con una producci\u00f3n de 21.300 m\u00b2 y se registr\u00f3 una alta absorci\u00f3n neta por sobre los 140.000 m\u00b2, cifra que no se observaba desde el segundo semestre del 2016\u201d, sostuvo.<\/p>\n
Seg\u00fan las cifras del \u201cInforme de Mercado Industrial, Centros de Bodegas\u201d, elaborado por JLL, correspondiente al segundo semestre de 2020, Al cierre del periodo, se registr\u00f3 una vacancia total de 6,7% en el mercado Industrial de Centros de Bodegas (clase A y B), lo que corresponde a 238.500 m\u00b2 disponibles, disminuyendo en 3,5 puntos porcentuales en relaci\u00f3n con el primer semestre del a\u00f1o.<\/p>\n
\u201cDespu\u00e9s de un proceso de ajuste del mercado, donde se posterg\u00f3 el desarrollo de algunos proyectos por la incertidumbre generada primero por el estallido social y despu\u00e9s de la pandemia, se registr\u00f3 una producci\u00f3n baja en relaci\u00f3n con lo proyectado, lo que permiti\u00f3 que se estabilizara la vacancia total del mercado. Todos los submercados registraron una disminuci\u00f3n en la vacancia, y tres de ellos registran una absorci\u00f3n neta sobre los 42.000 m\u00b2 en relaci\u00f3n con el semestre anterior (Norponiente, Poniente y Sur), lo que da una se\u00f1al clara de la alta demanda y reactivaci\u00f3n del mercado de centros de bodegas\u201d, indicaron desde JLL.<\/p>\n
As\u00ed, seg\u00fan JLL \u201c2020 cerr\u00f3 con una absorci\u00f3n neta de 52.100 m\u00b2 despu\u00e9s de que se arrendaran 143.000 m\u00b2 en los \u00faltimos seis meses, debido a que en el primer semestre se registr\u00f3 una absorci\u00f3n neta negativa de 91.200 m\u00b2\u201d.<\/p>\n
![\"Diego](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/Diego_Castillo.jpg\")
Siempre en torno al desempe\u00f1o del sector durante 2020, Seg\u00fan el \u201cResearch & Forecast Report, Centros de Bodegaje\u201d, elaborado por Colliers International, \u201cel mercado de bodegaje se ha comportado m\u00e1s defensivo en comparaci\u00f3n con otros activos inmobiliarios, funcionando como activo refugio en periodos de crisis. Esto se puede ver claramente en el fuerte repunte en la ocupaci\u00f3n, en donde se registra una tasa de vacancia de 5,7%, cifra en l\u00ednea a lo registrado previo a la pandemia (\u2026) y que implica una fuerte reducci\u00f3n respecto a la tasa de vacancia del primer semestre, que alcanz\u00f3 un 8,9%\u201d. De Acuerdo con lo expuesto por Colliers, \u201cen el horizonte de an\u00e1lisis del mercado de bodegas, se ha evidenciado en varios casos que los primeros semestres tienen una menor demanda por bodegas, lo que se traduce en tasas de vacancia mayores. Por el contrario, los segundos semestres se caracterizan por un aumento en el stock de parte de los clientes destinado a un mayor nivel de ventas a fin de a\u00f1o, lo que disminuye la vacancia\u201d.<\/p>\n
En tanto, considerando el \u00edndice de absorci\u00f3n al cierre de 2020, el Research & Forecast Report indica que \u201cdurante el segundo semestre de 2020, se registr\u00f3 un valor de 161.844 m\u00b2 de bodegas colocadas, con ninguna zona registrando valores negativos. Esto supera fuertemente la liberaci\u00f3n de casi 90.000 m\u00b2 registrada el primer semestre y a la acotada demanda de 38.900 m\u00b2 evidenciada a fines de 2019. Esto sugiere que el sector ha tenido una r\u00e1pida recuperaci\u00f3n de la demanda, aun cuando contin\u00faan las medidas de confinamiento sanitario\u201d.<\/p>\n
![\"DSC](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/DSC_7249-1.jpg\")
Finalmente, seg\u00fan lo analizado por GPS Property Solutions en relaci\u00f3n con el desempe\u00f1o del mercado de arriendo de bodegas Clase I durante el segundo semestre de 2020, el periodo finaliz\u00f3 con un positivo desempe\u00f1o en sus principales indicadores. Seg\u00fan destaca el Reporte Global de Centros de Bodegaje, el nivel de vacancia disminuy\u00f3 un 35% respecto al periodo anterior, cerrando con un 4,64% de espacios disponibles para arriendo, y un precio promedio de 0,116 UF\/m\u00b2, levemente inferior a los 0,120 UF\/ m\u00b2 registrado durante el primer semestre.<\/p>\n
Juan Eduardo Labb\u00e9, director ejecutivo de GPS, puntualiz\u00f3 que \u201clos valores de arriendo debiesen mantenerse estables en el rango 0,115 UF\/ m\u00b2 y las 0,120 UF\/ m\u00b2 en los pr\u00f3ximos semestres\u201d. Asimismo, destac\u00f3 que \u201cde los 213.000 m\u00b2 con disponibilidad inmediata, el 53% se concentra en el corredor Poniente, mientras que el corredor Sur presenta una importante baja en la disponibilidad, pasando de 11% a 1%, lo que evidencia la necesidad de nuevos espacios en la zona\u201d.<\/p>\n
Seg\u00fan lo expuesto por Labb\u00e9, durante el segundo semestre de 2020, se registr\u00f3 el ingreso de 80.000 m\u00b2 al mercado correspondientes a expansiones dentro de centros de bodegaje existentes. \u201cCuatro importantes centros de almacenamiento optaron por ampliar sus espacios para cubrir la alta demanda, estos son BFC Parque Log\u00edstico ENEA, Alto Portezuelo, Megacentro Miraflores III, y Megacentro ENEA. Asimismo, los 58.000 m2 de nuevas bodegas que ingresaron al corredor Poniente entraron al mercado 100% colocados. Lo anterior, se debe en parte al gran aumento del comercio electr\u00f3nico que se ha generado a ra\u00edz de la pandemia, junto con el aumento en la demanda de bodegas para arriendo por parte del retail en la segunda parte del a\u00f1o\u201d, indic\u00f3.<\/p>\n
PROYECCIONES 2021. E-COMMERCE COMO GATILLADOR DE LA DEMANDA<\/p>\n
![\"Juan](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2020\/01\/Juan_Eduardo_Labbe.jpg\")
Consultado respecto a c\u00f3mo se visualiza el mercado de arriendo de bodegas para el presente periodo, Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL manifest\u00f3 que \u201cdebido al crecimiento del e-Commerce y a sus expectativas, aumentar\u00eda la demanda de metros cuadrados de bodegas\u201d. De hecho, en su an\u00e1lisis de mercado, JLL expuso que \u201cpara el pr\u00f3ximo a\u00f1o se espera un alto nivel de producci\u00f3n, debido a que la alta demanda por bodegas ha reactivado el desarrollo de algunos proyectos los que se sumar\u00edan a los ya en desarrollo. Esta reactivaci\u00f3n de la producci\u00f3n de bodegas especulativas considerar\u00eda un alto nivel de metros cuadrados pre arrendados\u201d.<\/p>\n
Ahora bien, en materia de valores de arriendo promedio por Bodegas Industriales clase A y B, seg\u00fan JJL \u201cno se esperan variaciones importantes para el corto plazo, lo que s\u00ed podr\u00eda darse en algunos submercados espec\u00edficamente, como es habitual y propio de un mercado din\u00e1mico y seg\u00fan el comportamiento de cada uno. Si bien se registraron variaciones producto de la alta actividad del mercado en el segundo semestre, el promedio general disminuy\u00f3 en relaci\u00f3n con el semestre anterior, en algunos submercados se mantuvieron estables o incluso aumentaron, pero la alta proporci\u00f3n de metros cuadrados disponibles de bodegas clase B impulso el promedio general de arriendo levemente a la baja, lo que esperamos se reajuste en el corto plazo producto de la alta demanda\u201d.<\/p>\n
Finalmente, desde JLL indican que los \u00edndices de crecimiento que ha registrado el e-Commerce este a\u00f1o y considerando tambi\u00e9n sus proyecciones, es de esperar que la demanda por metros cuadrados de centros de bodegas se mantenga en aumento para 2021 Por parte de operadores log\u00edsticos y empresas de retail.<\/p>\n
En torno a la producci\u00f3n, seg\u00fan las estimaciones de GPS, \u201cse estima que el 2021 podr\u00edan ingresar m\u00e1s de 150.000 m2 de nuevos espacios al mercado entre bodegas Clase I y II, donde destaca el nuevo centro de Anya en el corredor Nor Poniente, Procentro con su proyecto de bodegas clase II al corredor Norte y la primera etapa de Megacentro Buenaventura. Ahora bien, en lo referido a las tarifas de arriendo, la consultora estima que los valores de arriendo debiesen mantenerse estables en el rango de 0,115 UF\/m\u00b2 y 0,120 UF\/m\u00b2 en los pr\u00f3ximos semestres.<\/p>\n
Siempre en torno a la producci\u00f3n futura, Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, indic\u00f3 que \u201cla cantidad de nuevos proyectos esperados durante el 2021 ser\u00e1n muy acotados ya que las obras en construcci\u00f3n han sufrido retrasos debido a las medidas de restricci\u00f3n de movilidad durante la pandemia, con lo cual proyectamos un 2021 estable en t\u00e9rminos de vacancia y con una leve tendencia al alza en los precios de renta dada la ya presente baja disponibilidad de espacio para renta. En la misma l\u00ednea, Hartmann sostuvo que \u201cla actividad en el e-Commerce ha forzado y forzar\u00e1 a los retailers a expandir las fronteras de sus centros de distribuci\u00f3n propios y a ocupar espacios en centros para arriendo, debido al aumento de la demanda y a su vez, para responder mejor a las necesidades log\u00edsticas de la Regi\u00f3n Metropolitana\u201d.<\/p>\n
![\"Grafico](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Grafico_2_Mercado-Bodegaje-2021.jpg\")
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Por su parte, Diego Castillo Labb\u00e9, Gerente del \u00c1rea Industrial de Colliers International, consultado respecto a \u00bfqu\u00e9 se espera para el mercado de bodegas este 2021, en t\u00e9rminos de vacancia, precios y producci\u00f3n? Manifest\u00f3 que \u201cya es un hecho el alto aumento de la demanda por parte de las empresas en requerir espacios de bodegas. Algunos desarrolladores de bodegas pr\u00e1cticamente no tienen m2 disponibles y el foco est\u00e1 en realizar nuevos proyectos para absorber esta alta demanda que se mantendr\u00e1 en el tiempo. Por lo tanto, se espera que para el 2021 la vacancia de espacios disponibles se mantenga baja hasta que est\u00e9n disponibles los centros que est\u00e1n actualmente en desarrollo. Siguiendo con lo anterior, ante la entrada de nuevos m2 de bodegas en el corto y mediano plazo, har\u00e1 que ingresen m\u00e1s m2 al mercado ir\u00e1n siendo absorbidas de manera paulatina haciendo que para finales de a\u00f1o e inicios del pr\u00f3ximo se observe un leve aumento de la vacancia\u201d.<\/p>\n
Teniendo en cuenta lo anterior, se espera que para el 2do Semestre del 2021 se empiece a observar la disponibilidad de nuevos Centros de Distribuci\u00f3n. Finalmente, la producci\u00f3n de nuevos m\u00b2 de bodega ir\u00e1 en aumento exponencial ante la alta demanda existente. Ante la escasez de m\u00b2 disponibles, se espera que los valores de arriendo aumenten.<\/p>\n
Respecto al impacto del crecimiento del e-Commerce en el mercado de arriendo de bodegas, Castillo Labb\u00e9 manifest\u00f3 que \u201cEl e-Commerce seguir\u00e1 creciendo de manera importante en Chile. M\u00e1s del 80% de los chilenos tienen acceso a internet. La tendencia es clara y cada a\u00f1o son m\u00e1s los consumidores que utilizan el comercio electr\u00f3nico como medio de compra. La clave est\u00e1 en que las empresas entreguen las herramientas necesarias para entregar un servicio de excelencia. Teniendo en cuenta los grandes cambios que est\u00e1n implementando las empresas de log\u00edsticas para ser m\u00e1s eficientes en la operaci\u00f3n, los desarrolladores de bodegas le est\u00e1n dando un valor agregado a sus complejos para complementar una buena operaci\u00f3n log\u00edstica con una infraestructura m\u00e1s moderna. En este sentido, se est\u00e1 implementando mayor tecnolog\u00eda, nuevos andenes, mayor seguridad y espacios pensados para un buen proceso log\u00edstico que es un pilar fundamental para el \u00e9xito del e-Commerce, cuya misi\u00f3n es cumplir con las expectativas de los consumidores a trav\u00e9s de una experiencia de compra inigualable\u201d.<\/p>\n
![\"Grafico](\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/wp-content\/uploads\/2021\/02\/Grafico_1_Mercado-Bodegaje-2021.jpg\")
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TENDENCIAS DEL MERCADO DE BODEGAJE PARA 2021<\/p>\n
Al igual que 2020, el a\u00f1o en curso estar\u00e1 marcado por la pandemia del Covid-19, con foco en los esfuerzos gubernamentales por de vacunaci\u00f3n nacional y la contenci\u00f3n de los contagios en el pa\u00eds. Al mismo tiempo, las cadenas de suministro nacionales y globales seguir\u00e1n adapt\u00e1ndose a los cambios producidos por la pandemia, a trav\u00e9s de la innovaci\u00f3n.<\/p>\n
Considerando lo expuesto, seg\u00fan la consultora Cushman & Wakefield, el mercado inmobiliario industrial tambi\u00e9n se ajustar\u00e1, \u201cpara las empresas, es una oportunidad de encontrar o mejorar soluciones de negocio y de real estate a largo plazo, que generen mayor productividad y eficiencia, y optimicen el servicio al cliente\u201d. En este contexto, la consultora expuso algunas tendencias que ya est\u00e1n impactando en el sector log\u00edstico y los desaf\u00edos que implican para los activos inmobiliarios.<\/p>\n
El primer desaf\u00edo identificado por Cushman & Wakefield, se relaciona con el aumento de las ventas online y el acercamiento con el cliente, indicando que \u201cel circuito de venta tradicional puede involucrar solo una bodega entre la f\u00e1brica o la aduana y el local comercial, en el circuito de venta online, los productos pueden pasar por centros de almacenaje, centros de distribuci\u00f3n, bodegas urbanas de \u00faltima milla y puntos de retiro\u201d. A partir de lo expuesto, los actores del mercado deber\u00e1n \u201cdiversificar las tipolog\u00edas de edificios log\u00edsticos y adaptar sus superficies seg\u00fan su cercan\u00eda a los centros urbanos y a los consumidores a los que dan servicio\u201d.<\/p>\n
Los cambios en la gesti\u00f3n de inventarios, es otra de las tendencias identificadas por la firma, afirmando que \u201cla pandemia y el consecuente incremento de las ventas online plantean preguntas y desaf\u00edos en torno a la gesti\u00f3n de inventarios. Hoy el minorista o fabricante no puede arriesgarse a tener un quiebre de stock, a dilatar los tiempos de entrega o tener altos costos de env\u00edo, ante el e-consumidor. A partir de esta tendencia, los actores del sector inmobiliario industrial deber\u00e1n \u201cacercar el centro de distribuci\u00f3n al consumidor, en una ciudad cuya normativa expulsa la industria fuera del anillo Vespucio, l\u00edmite f\u00edsico que separa a la industria del n\u00facleo urbano de la ciudad\u201d.<\/p>\n
El almacenamiento en fr\u00edo es otro factor que Cushman & Wakefield ha puesto en relieve, indicando que \u201cen los \u00faltimos a\u00f1os, las bodegas con almacenamiento en fr\u00edo fueron incrementando cada vez m\u00e1s su presencia dentro del inventario. Por el COVID-19 aument\u00f3 la venta online de alimentos y de medicamentos, lo que gener\u00f3 un cuello de botella por la necesidad de bodegas con estas caracter\u00edsticas a nivel global y local\u201d. \u00bfCu\u00e1l es el reto que esta realidad impone al rubro de bodegaje? Encontrar la oportunidad de expandir el espacio actual, o nuevas formas de modernizar las instalaciones, para hacer m\u00e1s adaptables las cadenas de suministro\u201d, indica la consultora, agregando que \u201ccon costos de construcci\u00f3n m\u00e1s elevados que las bodegas en seco, pero tambi\u00e9n con precios elevados de arriendo, se generan oportunidades de inversi\u00f3n muy atractivas en las bodegas con almacenamientos en fr\u00edo\u201d.<\/p>\n
Otra tendencia interesante propuesta por Cushman & Wakefield, es la consolidaci\u00f3n de bodegas pulmones. Seg\u00fan la consultora, \u201ceste tipo de espacios son cada vez m\u00e1s elegidos por empresas de retail por la flexibilidad que ofrecen. Son complementos de los inmuebles de almacenaje en densidad y su precio es netamente inferior al promedio del mercado. Son especialmente \u00fatiles en casos de alza en la producci\u00f3n estacional o relacionada con temporadas particulares. A partir de lo expuesto, lo actores del mercado de bodegas deber\u00e1n \u201cfomentar el desarrollo de inmuebles que se adapten a necesidades variables y puedan estar dirigidos a clientes de rubros diversos\u201d.<\/p>\n
Por su parte, desde Colliers International, indicaron que tomando en cuenta que hoy en d\u00eda es clave para las empresas tener un proceso log\u00edstico lo m\u00e1s eficiente posible, la tendencia est\u00e1 en entregarle a los usuarios de bodegas la facilidad para poder operar de la mejor forma posible. \u201cLos clientes est\u00e1n pidiendo soluciones integradas seg\u00fan sus requerimientos. Esto quiere decir que se les pueda dar soluci\u00f3n para lo que necesiten como, por ejemplo, construcciones espec\u00edficas, obtenci\u00f3n de permisos, servicios, condiciones de arriendo flexibles, etc.\u201d, indic\u00f3 Castillo Labb\u00e9.<\/p>\n
Para lo anterior, el desarrollo de un \u201cBuild to Suit\u201d o \u201cTraje a la medida\u201d se ha transformado \u2013 seg\u00fan Colliers- en una tendencia en los \u00faltimos 5 a\u00f1os. \u201cCada vez son m\u00e1s las empresas que prefieren esta metodolog\u00eda de adquisici\u00f3n, siguiendo de ejemplo a grandes empresas internacionales y especialmente de Europa, que adquieren inmuebles construidas especialmente para sus necesidades en espec\u00edfico\u201d, sostuvo el ejecutivo.<\/p>\n
Este tipo de desarrollo permite delegar en especialistas la gesti\u00f3n y ejecuci\u00f3n del proyecto requerido por cada cliente, haciendo que estos \u00faltimos se puedan enfocar en su negocio mismo. Adem\u00e1s, todos los riesgos involucrados en el proceso de desarrollo los asume el experto inmobiliario a cargo de la construcci\u00f3n.<\/p>\n
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