Para aumentar la rentabilidad por metro cuadrado y sobrellevar los vaivenes del mercado, el modelo Build to Suit o \u2018construir a la medida\u2019 destaca como una alternativa eficiente que d\u00eda a d\u00eda gana m\u00e1s terreno. Es por ello que a continuaci\u00f3n ahondamos en las caracter\u00edsticas y ventajas de este modelo de negocio, con la ayuda de importantes desarrolladores y gestores inmobiliarios que ofrecen este tipo de soluciones en sus respectivos portafolios de productos.<\/p>\n
A fines del primer semestre de 2019, el Banco Central modific\u00f3 las proyecciones de crecimiento econ\u00f3mico anual para Chile, desde el 3% y 4% previstos a inicios del a\u00f1o en curso, a un 2,75% y 3,5%. Lo anterior, debido principalmente a la disminuci\u00f3n que registr\u00f3 la actividad minera en el pa\u00eds y a las consecuencias derivadas de la denominada \u201cguerra comercial\u201d, entre Estados Unidos y China, lo que ha generado un escenario externo menos favorable y a nivel interno ha afectado a diversas industrias.<\/p>\n
No obstante, cabe destacar que uno de los rubros que ha sorteado con \u00e9xito el adverso escenario descrito es el dedicado al desarrollo de proyectos inmobiliarios industriales de bodegaje, que seg\u00fan las cifras derivadas de los principales reportes que eval\u00faan el desempe\u00f1o del sector, mantiene un comportamiento activo y de sostenido aumento en t\u00e9rminos de producci\u00f3n con positivas proyecciones de crecimiento para lo que resta de 2019 y 2020.<\/p>\n
La aseveraci\u00f3n anterior se respalda en las cifras de producci\u00f3n de m2 alcanzadas por la industria de bodegaje nacional durante el primer semestre de 2019, las que seg\u00fan el \u00faltimo Research & Forecast Report Centros de Bodegaje, publicado por la prestigiosa consultora Colliers International, registr\u00f3 un aumento considerable respecto del 2\u00b0 Semestre de 2018, (79.580 m2), totalizando los 182.278 m2 de superficie construidos. A su vez, el reporte \u201cMercado Industrial Ligero. Bodegas Clase A y B\u201d, desarrollado por JJL, estim\u00f3 que, durante el 1\u00b0 Semestre del a\u00f1o en curso, ingresaron al mercado un 24% m\u00e1s de m2 de bodegas, indicador que evidencia el buen momento que atraviesa el sector.<\/p>\n
La consolidaci\u00f3n de una variada y atractiva oferta de proyectos inmobiliarios para el sector log\u00edstico, aunado a tarifas competitivas y a la b\u00fasqueda, por parte de los clientes, de espacios que se ajusten a sus necesidades de negocio -en aras de alcanzar mayores niveles de eficiencia operativa- son s\u00f3lo algunos de los factores que explican el positivo desempe\u00f1o del mercado de bodegaje nacional.<\/p>\n
En este contexto, el modelo de negocio Built to Suit (BTS) destaca como una de las soluciones que hacen parte de la actual oferta en materia inmobiliaria para el rubro log\u00edstico; modelo a partir del cual, las empresas dedicadas al desarrollo de este tipo de proyectos obtienen un negocio de renta estable y de largo plazo; mientras que los clientes que optan por esta modalidad reciben un Centro de Distribuci\u00f3n especialmente pensado para su operaci\u00f3n, que se ajusta a sus necesidades espec\u00edficas.<\/p>\n
Para ahondar en las caracter\u00edsticas espec\u00edficas del modelo BTS, Logistec invit\u00f3 a Luis Felipe Lehued\u00e9, Gerente General de Red Megacentro; Giancarlo Fantoni, Gerente General de Bodenor Flexcenter, Javier Ovalle, Gerente General en DLS (Desarrollos Log\u00edsticos del Sur) y Sebasti\u00e1n Ulloa, Subgerente de Desarrollo de Patio Industrial, ejecutivos pertenecientes a destacadas compa\u00f1\u00edas del sector de bodegaje nacional que integran en sus respectivos portafolios de productos el desarrollo de este tipo de proyectos. Con la ayuda de estos voceros dilucidaremos los aspectos m\u00e1s relevantes de este incipiente modelo de negocio.<\/p>\n
DEL MERCADO Y EL CONCEPTO BTS<\/p>\n
Con el objetivo de establecer los par\u00e1metros que caracterizan al modelo BTS y sus ventajas comparativas respecto al desarrollo de Centros de Distribuci\u00f3n propios o al arriendo de recintos est\u00e1ndar, nuestros entrevistados ahondaron en aquellos aspectos que definen a los proyectos de este tipo.<\/p>\n
El modelo BTS, se\u00f1ala Ovalle, \u201ctiene la virtud de que el usuario final no debe destinar su capital o capacidad de endeudamiento a estas grandes infraestructuras, si no que compromete el arriendo de ellas en el largo plazo. Luego el integrador del negocio, en este caso DLS, busca los terrenos, el rentista, el financiamiento, el dise\u00f1ador y la constructora, armando el modelo completo y potenciando la cadena de valor del negocio. Con esto se logran desarrollos de ultima tegnologia, buenas ubicaciones y muy eficientes en costo y renta\u201d<\/span>.<\/p>\n Ahora bien, cabe destacar que en el mercado nacional existen compa\u00f1\u00edas que poseen la capacidad para desarrollar dos o m\u00e1s roles en el desarrollo de este tipo de proyectos, ya que cuentan con los capitales, terrenos e incluso son capaces de ejecutar las obras de construcci\u00f3n de los recintos.<\/p>\n Establecida esta primera aproximaci\u00f3n al concepto del modelo BTS, cabe destacar que uno de los factores distintivos de este tipo de proyectos radica en su origen y su car\u00e1cter. En esta l\u00ednea, Giancarlo Fantoni explic\u00f3 que \u201cb\u00e1sicamente, los desarrollos BTS son proyectos inmobiliarios \u2018por encargo\u2019, es decir, es el cliente el interesado en desarrollar un CD de caracter\u00edsticas espec\u00edficas para su operaci\u00f3n, para lo cual contacta a un tercero inversionista que tenga la capacidad financiera y experiencia para poner en marcha el proyecto. Ahora bien, el cliente puede acercarse directamente a los desarrolladores de este tipo de soluciones, realizar licitaciones convocando a los actores del rubro o tambi\u00e9n pueden ser atra\u00eddos por los brazos comerciales de las empresas desarrolladoras, que levantan oportunidades en el mercado, toman contacto con aquellas empresas que buscan este tipo de desarrollos y realizar sus propuestas a partir de la entrega de una referencia al canon de arriendo que\u201d.<\/p>\n Paralelamente, Fantoni destac\u00f3 que este tipo de proyectos se caracterizan por su car\u00e1cter de exclusividad. \u201cSe trata de desarrollos \u00fanicos, especialmente desarrollados a nivel arquitect\u00f3nico y operativo para un cliente en particular en atenci\u00f3n a los objetivos estrat\u00e9gicos de su negocio\u201d.<\/p>\n En esta l\u00ednea, Luis Felipe Lehued\u00e9 agreg\u00f3 que \u201cal tratarse de proyecto a la medida, el proceso de reciclaje de este tipo de recintos es m\u00e1s complejo, aunque no imposible. Ahora bien. Cuando hablamos de proyectos BST no s\u00f3lo nos referimos a proyectos \u00fanicos en materia de dise\u00f1o arquitect\u00f3nico o de materialidad, ya que este tipo de desarrollos tambi\u00e9n puede integrar la implementaci\u00f3n de equipamientos para la operaci\u00f3n al interior del CD, tales como racks, sorters de distribuci\u00f3n, automatizaci\u00f3n dependiendo de lo que el cliente requiera\u201d.<\/p>\n En este punto, el Gerente General de Red Megacentro indic\u00f3 que \u201cal tratarse de proyectos por encargo, a partir de las particularidades operativas del cliente o de sus objetivos estrat\u00e9gicos en materia operativa \u2013 como la centralizaci\u00f3n de operaciones, por ejemplo- el factor ubicaci\u00f3n tambi\u00e9n cobra protagonismo. As\u00ed, existir\u00e1n casos en que los clientes prefieran operar al interior de un parque log\u00edstico, por ejemplo; como podr\u00e1n existir clientes que prefieran que su CD se emplace en un sector determinado para su uso exclusivo.<\/p>\n En materia de duraci\u00f3n de los contratos, seg\u00fan el vocero de Red Megacentro al ser proyectos de alta envergadura, que requieren una inversi\u00f3n de capitales alta por parte de los inversionistas, suele requerirse plazos m\u00e1s largos de contrataci\u00f3n para poder amortizar dichas inversiones. As\u00ed, un contrato BTS, por lo general tiene una duraci\u00f3n m\u00ednima de 5 a\u00f1os. Y puede extenderse en promedio hasta por 15 a 20 a\u00f1os.<\/p>\n Ahora bien, en torno a la penetraci\u00f3n de esta modalidad de negocio en el mercado inmobiliario industrial log\u00edstico, Sebasti\u00e1n Ulloa, manifest\u00f3 que \u00e9ste \u201cha tenido un importante crecimiento en los \u00faltimos cinco a\u00f1os, porque entrega m\u00e1xima flexibilidad para rentas de mediano y largo plazo\u201d. En este contexto, el Subgerente de Desarrollo de Patio Industrial destac\u00f3 que \u201cadem\u00e1s de los atributos propios del formato BTS, para los clientes implica una ventaja financiera, ya que les permite no inmovilizar capital en un activo inmobiliario. Adem\u00e1s, el formato de renta a largo plazo de un Centro de Distribuci\u00f3n dise\u00f1ado en conjunto con la empresa desarrolladora permite entre otras ventajas la de no asumir el riesgo de construcci\u00f3n\u201d.<\/p>\n Finalmente, en t\u00e9rminos conceptuales, cabe se\u00f1alar que los clientes que se interesan por esta modalidad de negocio buscan contratar a gestores inmobiliarios comprometidos, experimentados y confiables. \u201cLa renta inmobiliaria es la base para construir relaciones de largo plazo con nuestros clientes\u201d, puntualiz\u00f3 al respecto Ulloa.<\/p>\n DE LA OFERTA QUE LOS DISTINGUE<\/p>\n Considerando que las empresas invitadas desarrollan proyectos BTS de alto est\u00e1ndar a nivel nacional e internacional, en algunos casos, invitamos a cada vocero a destacar los aspectos m\u00e1s destacados del servicio \u2018a la medida\u2019 que ofrecen.<\/p>\n En torno a las fortalezas de la oferta de Patio en materia de gesti\u00f3n inmobiliaria y el modelo Build to Suit, Sebasti\u00e1n Ulloa manifest\u00f3 que \u201csomos una empresa que trabaja junto con el cliente para tomar las mejores decisiones de proyecto y as\u00ed lograr la mayor eficiencia en t\u00e9rminos de ubicaci\u00f3n e infraestructura. Contamos con un equipo s\u00f3lido que ha logrados grandes resultados, como nuestro \u00faltimo BTS en Parque Capital (Noviciado) de la empresa MK con certificaci\u00f3n LEED. Adem\u00e1s, nuestros activos est\u00e1n ubicados estrat\u00e9gicamente y tienen una inmejorable conectividad con carreteras, aeropuertos, autopistas urbanas y complejos portuarios\u201d.<\/p>\n En torno a la oferta BTS de Red Megacentro, Luis Felipe Lehued\u00e9 manifest\u00f3 que \u201cpara nosotros los proyectos BTS representan un modelo de negocio de gran relevancia. De hecho, s\u00f3lo en Chile hemos consolidado la construcci\u00f3n de 430.000 m2 de Centros de Distribuci\u00f3n bajo la modalidad BTS, lo que representa casi el 50% de nuestra capacidad instalada en el pa\u00eds.<\/p>\n En torno al desarrollo de los proyectos \u2018a la medida\u2019 cabe destacar que realizamos el dise\u00f1o y construcci\u00f3n sin inversi\u00f3n para el cliente y gracias a nuestra red de empresas somos capaces de trabajar en distintos niveles los aspectos espec\u00edficos de cada proyecto. Adem\u00e1s, contamos con terrenos para poner en marcha nuevos y exclusivos desarrollos brindando la mejor conectividad a nuestros potenciales clientes\u201d.<\/p>\n En relaci\u00f3n con las soluciones que brinda DLS, Javier Ovalle coment\u00f3 que \u201csomos una Gestora Inmobiliaria Industrial relacionada a la Constructora Inarco, empresa con m\u00e1s de 30 a\u00f1os en el mercado y con m\u00e1s de 780.000 m2 de construcci\u00f3n de Centros de Distribuci\u00f3n y Bodegas en Chile, con experiencia en el desarrollo de proyectos para distintas industrias como, por ejemplo: retail, fr\u00edo, log\u00edstica, automotriz, farmac\u00e9utica, tecnolog\u00eda, entre otras.<\/p>\n En torno al desarrollo de proyectos BTS, hemos desarrollado alianzas con los mejores arquitectos dise\u00f1adores, tenemos a la mejor constructura y muchos acuerdos con propietarios de terrenos industriales disponibles. Ademas, somos de las pocas Desarrolladoras Logisticas que estamos disponibles a desarrollar proyectos para otros. Por ejemplo, a propietarios de terrenos que quieren ponerlos en renta, estamos dispuestos a desarrollarles un BTS para que ellos se queden con la renta. O tambien a usuarios finales que quieren ser due\u00f1os de su CD, tambien estamos disponibles para acompa\u00f1arlos en su desarrollo\u00bb.<\/span><\/p>\n En referencia a la construcci\u00f3n de proyectos BTS en Bodenor Flexcenter, Giancarlo Fantoni destac\u00f3 que \u201ctenemos la experiencia y el respaldo para desarrollar Centros de Distribuci\u00f3n \u2018a la medida\u2019 del cliente, procurando soluciones de alto nivel t\u00e9cnico y financiero. Una de las caracter\u00edsticas que nos distinguen en la industria es la posibilidad de generar este tipo de proyectos al interior de nuestros parques log\u00edsticos, ubicados en los sectores industriales m\u00e1s cotizados de la Regi\u00f3n Metropolitana. Adem\u00e1s, al operar al interior de nuestros recintos los clientes acceden a econom\u00edas de escala importantes, al tiempo que aprovechan las ventajas en materia de seguridad y confort que nuestros ecosistemas log\u00edsticos brindan\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Para aumentar la rentabilidad por metro cuadrado y sobrellevar los vaivenes del mercado, el modelo Build to Suit o \u2018construir a la medida\u2019 destaca como una alternativa eficiente que d\u00eda a d\u00eda gana m\u00e1s terreno. 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