{"id":6585,"date":"2021-10-13T12:20:25","date_gmt":"2021-10-13T12:20:25","guid":{"rendered":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2021\/10\/13\/mercado-de-bodegaje-mas-que-m2-construidos-una-mirada-hacia-el-servicio\/"},"modified":"2021-10-13T12:20:25","modified_gmt":"2021-10-13T12:20:25","slug":"mercado-de-bodegaje-mas-que-m2-construidos-una-mirada-hacia-el-servicio","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2021\/10\/13\/mercado-de-bodegaje-mas-que-m2-construidos-una-mirada-hacia-el-servicio\/","title":{"rendered":"MERCADO DE BODEGAJE: M\u00c1S QUE M2 CONSTRUIDOS, UNA MIRADA HACIA EL SERVICIO"},"content":{"rendered":"

Desde la denominada crisis social de 2019 y posteriormente con la pandemia, la industria del bodegaje ha transitado por un periodo de cambios que los ha llevado a participar activamente en las modificaciones del comercio y el consumo a nivel nacional. La preocupaci\u00f3n por la seguridad y la necesidad de espacios para el desarrollo del canal online han marcado este \u00faltimo periodo.<\/p>\n

En momentos de cambios como los que hemos enfrentado, los mercados dan se\u00f1ales que reflejan en parte cu\u00e1les ser\u00e1n los movimientos y tendencias en el corto plazo. \u00bfQu\u00e9 quedar\u00e1?, \u00bfc\u00f3mo evolucionar\u00e1n las nuevas tendencias?, \u00bfcu\u00e1les ser\u00e1n los pr\u00f3ximos desaf\u00edos y c\u00f3mo los actores de un determinado sector ajustan, miran, interpretan e incorporan los cambios? Son interrogantes por dilucidar.<\/p>\n

Como punto inicial de este an\u00e1lisis es necesario ahondar sobre los factores econ\u00f3micos, sociales y, por supuesto, sanitarios que han afectado al pa\u00eds en el \u00faltimo tiempo. En este sentido, Mathieu M\u00e9ot, Broker Industrial Cushman & Wakefield, asegur\u00f3 que el mercado de bodegas ha experimentado dos efectos notorios desde la crisis social de octubre de 2019 y luego los efectos de la pandemia. \u201cEl primero es el cambio de requerimientos, de parte de aquellas empresas que necesitan bodegaje. El segundo es la adaptaci\u00f3n que tuvieron que implementar producto de la pandemia, lo que se vio reflejado en movimientos de oferta y demanda\u201d, se\u00f1al\u00f3.<\/p>\n

Los dos fen\u00f3menos sociales anteriores se relacionan con el mercado de bodega de la siguiente forma: \u201cdesde el punto de vista de la seguridad, la crisis social de octubre de 2019 provoc\u00f3 que muchas empresas sintieran miedo de perder sus bienes, ante lo cual buscaron arriendos en parques log\u00edsticos que les proveyeran un buen sistema de seguridad. Luego, a causa de la pandemia, se gener\u00f3 un movimiento hacia la reactivaci\u00f3n de parte de las empresas, pymes y servicios log\u00edsticos tercerizados (3PL), motivadas por la alta demanda de productos para combatir el Covid -19\u201d, indic\u00f3 M\u00e9ot.<\/p>\n

Este mayor dinamismo habr\u00eda provocado que la vacancia de bodegas cerrara \u201cel a\u00f1o 2020 en 5,89%, equivalente a una reducci\u00f3n de 40% o una disminuci\u00f3n de la superficie disponible de 252.000 m2\u201d, coment\u00f3 el ejecutivo de Cushman & Wakefield. De la misma manera, la urgente necesidad por este tipo de espacios, altamente demandados, caus\u00f3 un aumento en el built to suit o una suerte de pre-arriendo en las bodegas en estado de construcci\u00f3n, seg\u00fan el ejecutivo.<\/p>\n

En el an\u00e1lisis de M\u00e9ot, los valores de lista de pre-colocaci\u00f3n de los espacios de bodegas son 5% superiores a lo observado durante el primer semestre 2021, debido a la escasa oferta y a que las empresas est\u00e1n dispuestas a pagar m\u00e1s para asegurar la disponibilidad de productos y servicios, y asegurar tiempos de entrega a sus clientes.<\/p>\n

Finalmente, el ejecutivo de Cushman & Wakefield coment\u00f3 que en la actualidad existe una baja vacancia de bodegas clase A, lo que se traduce en 10.800 m2 disponibles en el primer semestre de 2021 en Chile, para los arrendatarios de grandes empresas internacionales. En este primer semestre, seg\u00fan analiz\u00f3 M\u00e9ot, el arriendo alcanz\u00f3 una cifra de 243.200 m2 (s\u00f3lo bodegas clase B), cifra comparable a la del cierre del 2020, producto de un mayor presupuesto de las empresas del retail que proyectaron un mejor a\u00f1o en cuanto a las ventas argumentadas por los retiros del 10% de las AFP, llevando a las bodegas a una vacancia hist\u00f3rica de 1,5%.<\/p>\n

As\u00ed, para fin de a\u00f1o, se espera que se completen 138.000 m2 de una obra en el submercado Norte, que estar\u00eda completamente alquilado.<\/p>\n

LA MIRADA DE LA INDUSTRIA<\/p>\n

Como es sabido, el mercado del bodegaje por a\u00f1os reflej\u00f3 su \u00e9xito en la cantidad de m2 construidos. La grandeza de los principales Centros de Distribuci\u00f3n eran reflejo del posicionamiento y eventual \u00e9xito comercial de una empresa. Sin embargo, hoy esa premisa de \u00e9xito ha quedado atr\u00e1s de la mano de la tecnolog\u00eda, la automatizaci\u00f3n y, por supuesto, con el boom del comercio electr\u00f3nico que ha abierto un mundo nuevo para las empresas de bodegas.<\/p>\n

\"marcoFrente a estos cambios, cabe preguntarse \u00bfd\u00f3nde radica entonces el factor diferenciador entre los actores de este mercado? y \u00bfc\u00f3mo enfrentan estos cambios y se ajustan a las necesidades de los clientes? Para ahondar en estos temas, conversamos con Marco Ortega, gerente comercial de Bodegas San Francisco; Carlos Figueroa, Gerente General de Central Bodegas; David Furman, COO Empresas Danco y Rodrigo N\u00fa\u00f1ez, Gerente de Expansi\u00f3n Campos Chile, quienes coincidieron que la actividad constante del mercado, el rol del comercio electr\u00f3nico y las nuevas necesidades de la industria remecen constantemente el sector bodegaje, cuyo rol ha quedo en evidencia en estos tiempos complejos.<\/p>\n

La sensibilidad de este sector a los factores externos de la cadena log\u00edstica, como por ejemplo, los problemas de abastecimiento, la dificultada del transporte mar\u00edtimo, el cierre de puertos, las nuevas estrategias aplicadas al abastecimiento, el manejo del inventario, la necesidad constate de eficiencia en el transporte son s\u00f3lo algunos de los factores que entran en juego al momento de analizar los cambios y las proyecciones de este mercado.<\/p>\n

\u201cActiva\u201d, as\u00ed define Marco Ortega la performance de la industria del bodegaje este 2021, resaltando \u201cla constante captura de m2 de todo tipo, desde mini bodegas, bodegas de hasta 500 m2 y centros de distribuci\u00f3n de distintas envergaduras\u201d. Esta realidad hace pensar al ejecutivo de BSF que la demanda por m2 ser\u00e1 algo que se mantendr\u00e1 por los pr\u00f3ximos meses, dando una se\u00f1al de agilidad y estabilidad a la industria.<\/p>\n

\"CarlosPor su parte, Figueroa asegur\u00f3 que el mercado de bodegaje no s\u00f3lo ha visto aumentada su demanda en los \u00faltimos meses, sino tambi\u00e9n ha sido \u201cresiliente\u201d; situaci\u00f3n que a su juicio se refleja en los estudios que demuestran una ca\u00edda importante de la vacancia como lo vimos anteriormente.<\/p>\n

Al momento de ahondar en el porqu\u00e9 de esta situaci\u00f3n, el gerente de Central Bodegas afirm\u00f3 que la demanda por m2 se debe a una tr\u00edada de condiciones: \u201cEl crecimiento del e-Commerce, al aumento del stock de seguridad de muchas empresas y al rebalanceo de las ubicaciones\u201d.<\/p>\n

Por su parte, David Furman defini\u00f3 el momento de la industria como \u201cmovido\u201d, en lo relativo a la oferta de nuevas superficies y a demanda de m2. En este sentido destac\u00f3 los principales drivers, indicando: \u201cincremento en la demanda por superficie, principalmente por el auge del comercio electr\u00f3nico (la demanda 2021 se encuentra similar al promedio hist\u00f3rico); Disminuci\u00f3n en la oferta de nuevas superficies, dada la postergaci\u00f3n de nuevos centros por cautela ante la incertidumbre pa\u00eds y la pandemia; lo que es contrario a la demanda que se encuentra en su promedio hist\u00f3rico, la oferta se encuentra a\u00fan m\u00e1s de 30% bajo promedio hist\u00f3rico. Todo lo anterior ha hecho que la vacancia est\u00e9 m\u00ednimos, en torno al 1%. En nuestro caso es 0%\u201d
Sin embargo, estos cambios estructurales han venido de la mano de un cambio cultural, en cuanto, a las necesidades y requerimientos de los clientes que han impulsado a las empresas a mirar m\u00e1s all\u00e1 y, en algunos casos, a reajustar sus servicios y soluciones.<\/p>\n

En este sentido, Carlos Figueroa coment\u00f3 que lo m\u00e1s frecuente, en cuanto a los nuevos requerimientos de los clientes, en el \u00faltimo tiempo, ha sido \u201cel rebalanceo de posiciones o la diversificaci\u00f3n de las ubicaciones geogr\u00e1ficas\u201d.<\/p>\n

\"David\u201cEmpresas, por ejemplo, que ten\u00edan solo una bodega buscaron diversificar geogr\u00e1ficamente, agregando posiciones m\u00e1s cerca de sus clientes, o bien, empresas que tuvieron que salir a buscar nuevas posiciones fruto de que su bodega, que antes de la pandemia cumpl\u00eda con sus necesidades, les qued\u00f3 chica. Sin embargo, desde el punto de vista de los requerimientos que debe cumplir un centro de bodegaje no se vieron cambios en las necesidades. Ubicaci\u00f3n, seguridad y precio siguen siendo los m\u00e1s importantes a la hora de elegir una bodega\u201d, detall\u00f3.<\/p>\n

En este sentido, N\u00fa\u00f1ez destac\u00f3 la ubicaci\u00f3n y buenos accesos como un factor diferenciador, m\u00e1s aun considerando el desarrollo online. Tambi\u00e9n destac\u00f3 el hecho de que los clientes hoy vean las instalaciones con una mirada clara de automatizaci\u00f3n, lo que le da un sello diferente a las instalaciones.<\/p>\n

En tanto, el ejecutivo de BSF coincidi\u00f3 en que la seguridad, flexibilidad en m2, flexibilidad en periodo de contratos, ubicaci\u00f3n estrat\u00e9gica para la log\u00edstica y, por \u00faltimo, pero no menos importante, un precio competitivo y constante en el tiempo son atributos y requerimientos que se han mantenido entre los clientes.<\/p>\n

Como queda en evidencia, tras los comentarios de los ejecutivos, las necesidades de los clientes en t\u00e9rminos de atributos o cualidades de las instalaciones no ha tenido grandes cambios. La seguridad, en todas sus dimensiones, sigue siendo un factor de preocupaci\u00f3n y un elemento diferenciador entre los actores de esta industria.<\/p>\n

EL REMEZ\u00d3N ONLINE<\/p>\n

No es un misterio que la pandemia impuls\u00f3 el desarrollo del comercio electr\u00f3nico en Chile, generando un cambio en cuanto a la demanda de servicios relacionados con esta actividad. En este sentido, el mercado del bodegaje no ha estado exento a este movimiento y tambi\u00e9n fue remecido por el boom del canal online.<\/p>\n

Tal como coment\u00f3 Marco Ortega, el desarrollo del comercio electr\u00f3nico se ha vuelto m\u00e1s importante y ha ido tomando un rol clave en la captura de m2. En este sentido, el ejecutivo enfatiz\u00f3 en lo importante que es \u201cidentificar c\u00f3mo los clientes se van adaptando a los desaf\u00edos del e-Commerce, desde sus actuales espacios o simplemente movi\u00e9ndose a nuevas bodegas para incorporar este modelo en su log\u00edstica\u201d.<\/p>\n

\"RodrigoPara el COO de Empresas Danco, en tanto, \u201cla mezcla que se gener\u00f3 producto de la aceleraci\u00f3n del comercio online entre: la atomizaci\u00f3n de las labores de picking y packing, a nivel de bultos peque\u00f1os y tambi\u00e9n la necesidad de montar procesos que permitan procesar los retornos de productos, incrementaron la superficie log\u00edstica necesaria para un mismo volumen de venta\u201d, impulsando el sector.<\/p>\n

En tanto, para Carlos Figueroa el comercio electr\u00f3nico es hoy el principal driver del mercado. \u201cMientras m\u00e1s crece la penetraci\u00f3n de mercado del e-Commerce, mayor es la necesidad de buscar posiciones para satisfacer a la demanda de los clientes\u201d, afirm\u00f3 el ejecutivo, dejando claro el rol que tendr\u00eda este canal en la oferta\/demanda de m2.<\/p>\n

Asimismo, el gerente de Central Bodegas ahond\u00f3 en los que \u2013a su juicio- son los requisitos que plantea el canal de venta online, cuyo foco central est\u00e1 en alcanzar una cercan\u00eda con sus clientes, lo que genera a su vez una mayor agilidad y eficiencia de la operaci\u00f3n, sobre todo en la \u00faltima milla o despacho. \u201cLas nuevas posiciones deben estar cerca de la demanda, con la finalidad de cumplir con el compromiso de entregar a un costo razonable. Hoy m\u00e1s de la mitad del costo de la log\u00edstica se lo lleva el transporte\u201d, agreg\u00f3 Figueroa.<\/p>\n

\u00bfC\u00d3MO NOS PROYECTAMOS?<\/p>\n

Tras un periodo marcado por la incertidumbre es dif\u00edcil realizar an\u00e1lisis y proyecciones. La sensaci\u00f3n de constante cambio es algo que a\u00fan est\u00e1 presente en las distintas industrias, a nivel mundial; m\u00e1s a\u00fan cuando todav\u00eda quedan aspectos por mejorar que influyen en la cadena log\u00edstica como es la reactivaci\u00f3n econ\u00f3mica, el comercio mar\u00edtimo internacional, la estabilidad en la empleabilidad, entre otros. <\/p>\n

Sin embargo, y considerando dichos factores, Ortega coment\u00f3 que \u201clos altos valores de fletes mar\u00edtimos, la baja disponibilidad de contenedores, los cierres de los principales puertos en China y la r\u00e1pida recuperaci\u00f3n de la recesi\u00f3n provocada por la pandemia, sin duda ha generado una distorsi\u00f3n en los arriendos de espacios de almacenaje\u201d.<\/p>\n

N\u00fa\u00f1ez se declar\u00f3 confiado en que la industria mantendr\u00e1 su \u201cbuen ritmo; y la venta online cada d\u00eda seguir\u00e1 funcionando mejor; lo que har\u00e1 que la operaci\u00f3n de clientes que tienen bodegas construidas y\/o arrendadas en pandemia sigan funcionando y mejorando procesos internos para maximizar la experiencia de sus clientes\u201d.<\/p>\n

Por su parte, Carlos Figueroa reiter\u00f3 al rol del comercio electr\u00f3nico en la industria del bodegaje como factor clave en la proyecci\u00f3n del mercado; indicando que \u201csi bien, es probable que las tasas de penetraci\u00f3n del comercio electr\u00f3nico caigan un poco de los actuales niveles ser\u00e1n, sin duda, m\u00e1s altas que las tasas prepandemia. Por otra parte, dada la visi\u00f3n m\u00e1s estrategia de la log\u00edstica dentro de la empresa, creemos que los requerimientos y solicitudes de los clientes ir\u00e1n en l\u00ednea la construcci\u00f3n de Centros de Distribuci\u00f3n que permitan generar un flujo fluido de transportistas, que permitan mayor flexibilidad y con una ubicaci\u00f3n m\u00e1s estrat\u00e9gica\u201d. Responder a estos requerimientos marcar\u00e1 \u2013seg\u00fan el gerente de Central Bodegas- el movimiento del mercado en los pr\u00f3ximos meses.<\/p>\n

Desde la mirada de Furman, la industria continuar\u00e1 con una baja en la vacancia. Sin embargo, el ejecutivo proyecta que a dos a\u00f1os plazo, la oferta de nuevas superficies \u201cpodr\u00eda llegar a niveles promedios hist\u00f3ricos y, por ende, la vacancia deber\u00eda volver a ser del orden del 5-6%\u201d.<\/p>\n

Y para responder a estos nuevos desaf\u00edos, las empresas se han preparado. En BSF, por ejemplo, est\u00e1n construyendo 4 proyectos en la Regi\u00f3n Metropolitana, enfocados en el e-Commerce, siendo 3 de ellos Centros Log\u00edsticos monoclientes. En tanto, Central Bodegas ha incorporado la modalidad buil to suit dentro de su oferta y en la actualidad se encuentra construyendo uno de ellos en el sector Norte de Santiago, el que se espera sea entregado en el primer semestre de 2022. En Empresas Danco est\u00e1n enfocados en la construcciones de centros a la medida y para eso cuenta con m\u00e1s de 50 hect\u00e1reas en la Autopista del Sol y Noviciado. Finalmente, Campos Chile se encuentra con varios proyectos en diferentes ubicaciones de Santiago, ya sea trajes a la medida o bodegas especulativas; y viendo tambi\u00e9n el desarrollo en Regiones para 2022.<\/p>\n

As\u00ed, tal como queda en evidencia con las opiniones de los ejecutivos de estas cuatro importantes empresas del mercado, la industria de bodegaje enfrenta un momento de desaf\u00edos, pero tambi\u00e9n de oportunidades para posicionarse como un partner de sus clientes, a trav\u00e9s de la oferta de soluciones diferenciadoras.<\/p>\n

La capacidad de mirar los cambios y las necesidades de los clientes; el fortalecimiento de la relaci\u00f3n comercial de la mano de la flexibilidad y el reforzamiento de los pilares estrat\u00e9gicos de cada compa\u00f1\u00eda han sido fundamentales para mantenerse, desde la denominada crisis social de 2019 y posteriormente con la pandemia, activos y poder responder a las modificaciones del comercio y el consumo, a nivel nacional.<\/p>\n

La industria del bodegaje ha transitado por un periodo de cambios; sin embargo, la preocupaci\u00f3n por la seguridad y la necesidad de espacios para el desarrollo del canal online ha marcado este \u00faltimo periodo. Veremos c\u00f3mo se mover\u00e1 el mercado el pr\u00f3ximo a\u00f1o; cu\u00e1les ser\u00e1n los desaf\u00edos de la denominada nueva normalidad y qui\u00e9nes sabr\u00e1n leer los escenarios de la \u2018Nueva Log\u00edstica; actitudes comerciales que les permitan seguir creciendo y posicion\u00e1ndose como un eslab\u00f3n fundamental en el ecosistema log\u00edstico actual.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Desde la denominada crisis social de 2019 y posteriormente con la pandemia, la industria del bodegaje ha transitado por un periodo de cambios que los ha llevado a participar activamente en las modificaciones del comercio y el consumo a nivel nacional. 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