El boom del comercio electr\u00f3nico, junto con la baja producci\u00f3n, han llevado al mercado de arriendo de bodegas a niveles de vacancia hist\u00f3ricamente bajos, lo que ha elevado significativamente la demanda en el mercado de ventas. Se espera que el stock actual aumente un 40% en los pr\u00f3ximos 3 a\u00f1os, pasando de ~344.000 m2 a 480.000 m2.<\/p>\n
Si bien el mercado de bodegas para venta formato show rooms, oficinas y bodegas es relativamente nuevo, con no m\u00e1s de 10 a\u00f1os de historia, los dos \u00faltimos periodos de pandemia han acelerado fuertemente su crecimiento y reafirmado su potencial, proyectando importantes cambios que se adapten m\u00e1s a las necesidades actuales.<\/p>\n
Seg\u00fan explica Juan Eduardo Labb\u00e9, director ejecutivo de GPS Property, \u201chist\u00f3ricamente las bodegas se han instalado en condominios industriales, manejadas por fondos de inversi\u00f3n o por 4 grandes actores que las tienen para renta, muy similar a lo que ocurre con el mercado de oficinas, donde los inversionistas corporativos tienen la posesi\u00f3n de todo el edificio para arrendar. Sin embargo, hace cerca de 7 a\u00f1os, comenz\u00f3 la introducci\u00f3n del formato \u201c3 en 1\u201d, que contempla bodegas, showrooms y oficinas para la venta, el cual inesperadamente agarr\u00f3 much\u00edsima fuerza en el nuevo escenario del comercio electr\u00f3nico y las pymes\u201d.<\/p>\n
De acuerdo a los datos de la consultora inmobiliaria, actualmente se contabilizan 343.524 m\u00b2 desarrollados en centros para la venta, distribuidos en 17 proyectos, de los cuales 16 ya est\u00e1n Completamente vendidos \u201cUno de los factores principales de esta tendencia han sido las pymes, ya que muchas han optado por su adquisici\u00f3n o arriendo en vez de las oficinas tradicionales, motivadas por precios m\u00e1s econ\u00f3micos, tasas de financiamiento m\u00e1s bajas, junto con la posibilidad de estar cerca de sus productos y as\u00ed evitar traslados, haciendo m\u00e1s eficiente su log\u00edstica. Actualmente, uno se encuentra que no hay stock para comprar bodegas unitarias, de estas 3×1, lo que va a demorar alrededor de 2 a\u00f1os para retomar el ritmo del mercado de centros de bodegaje en general y de estas bodegas chicas en venta en particular\u201d, detalla Labb\u00e9.<\/p>\n
De este modo, la disponibilidad se encuentra en torno al 0,29%, lo que equivale a 1.007 m\u00b2, concentrados al Norte de la capital, fundamentalmente en la comuna de Lampa. En tanto, el valor de un m\u00f3dulo con una superficie promedio de 346 m\u00b2, pondera 36,1 UF\/m\u00b2. Este escenario plantea una positiva perspectiva para los pr\u00f3ximos 4 a\u00f1os, en los que se espera la producci\u00f3n de 7 centros nuevos o etapas en centros existentes, lo que inyectar\u00eda 136.454 m\u00b2 disponibles. Entre estos destacan las nuevas etapas en la comuna de Lampa, de Work Center; 24.552 m\u00b2 en el futuro centro Back Office Caupolic\u00e1n, en la comuna de Quilicura, operado por Rezepka; y 29.037 m\u00b2 de un nuevo desarrollador, Ruta Capital.<\/p>\n
Otro cambio importante que se est\u00e1 dando en este mercado, es la necesidad de acercarse a las grandes densidades, transformando a los grandes operadores de bodegaje hacia centros de acopio y a las bodegas m\u00e1s peque\u00f1as, de 150 a 300 m2, en parte fundamental de la cadena de distribuci\u00f3n, m\u00e1s cerca de los usuarios y clientes.<\/p>\n
\u201cViendo el desarrollo que han tenido los pa\u00edses desarrollados como Australia o Estados Unidos, estos centros de bodegaje van a migrar hacia un mercado comercial, particularmente el de los strip center. Lo que antes comprabamos camino a casa ahora se har\u00e1 en l\u00ednea, y para eso se requiere un despacho, una recogida, y zonas de acopio.<\/p>\n
La experiencia internacional nos muestra que tanto las oficinas como bodegas deber\u00e1n estar cerca de la casa, al igual que ciertos showrooms donde exponer los productos. El mercado de los strip centers no va a ser nunca m\u00e1s lo mismo\u201d, explica Labb\u00e9, destacando como ejemplo el caso del sector El Doral, aleda\u00f1o al aeropuerto de Miami, donde los desarrollos de minibodegas 3 en 1 han debido transformarse en cl\u00ednicas est\u00e9ticas, centros odontol\u00f3gicos, entre otras cosas, y donde la vacancia de los grandes Power Center est\u00e1 migrando de las tiendas vac\u00edas hacia bodegas de despacho, aprovechando sus posiciones cerca de las altas densidades.<\/p>\n
Actualmente, los sectores con mayor presencia de bodegas para venta son el Nor Poniente y Norte, concentrando el 89% del mercado, siendo la comuna de Renca la que posee m\u00e1s m2 (185.187 m2).<\/p>\n
Asimismo, cabe destacar que se est\u00e1 produciendo un fen\u00f3meno donde los fondos de inversi\u00f3n est\u00e1n tomando el control de estos Centros de Bodegas \u2013mediante su compra- para destinarlos a renta. La modalidad es un s\u00edmil al mercado de Multifamily (edificios completos en una sola mano para renta). Con el alza de tasas y el deterioro de la capacidad de cr\u00e9dito, la renta de bodegas ser\u00e1 un activo relevante y fruct\u00edfero en un futuro.<\/p>\n
Operadores l\u00edderes y % del mercado<\/p>\n
1.- Uriarte & P\u00e9rez Cotapos \u2013 Work Center 4 centros ubicados en las comunas de Renca y Lampa. (38%)<\/p>\n
2.- Campos de Chile \u2013 Avanza Park 5 centros ubicados en las comunas de Cerrillos, Quilicura y Renca (25%)<\/p>\n
3.- Rezepka \u2013 Back Office 2 centros ubicados en las comunas de Lampa y Renca (14%)<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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