{"id":9863,"date":"2022-10-20T13:49:46","date_gmt":"2022-10-20T13:49:46","guid":{"rendered":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2022\/10\/20\/el-enfoque-hacia-suelos-emergentes-para-alimentar-la-oferta-de-mercado-de-bodegas\/"},"modified":"2022-10-20T13:49:46","modified_gmt":"2022-10-20T13:49:46","slug":"el-enfoque-hacia-suelos-emergentes-para-alimentar-la-oferta-de-mercado-de-bodegas","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2022\/10\/20\/el-enfoque-hacia-suelos-emergentes-para-alimentar-la-oferta-de-mercado-de-bodegas\/","title":{"rendered":"EL ENFOQUE HACIA SUELOS EMERGENTES, PARA ALIMENTAR LA OFERTA DE MERCADO DE BODEGAS"},"content":{"rendered":"

Liberados ya los principales reportes de Mercado Inmobiliario Industrial chileno, asistimos a nuevos puntos de vista y tendencias proyectados para este sector, que a la fecha transita en un contexto econ\u00f3mico nacional marcado por la recesi\u00f3n y la incertidumbre econ\u00f3mica que ha llevado a los hogares a ajustar sus niveles de consumo.<\/p>\n

Seg\u00fan reportan desde la prestigiosa consultora inmobiliaria CBRE, en su estudio de mercado \u201cSantiago Industrial 1S\u201d, como efecto de este \u201cajuste del consumo de los hogares\u201d, \u201clas necesidades de almacenamiento del sector retail en el mediano plazo ser\u00e1n menores\u201d. No obstante, la consultora tambi\u00e9n indica que \u201cla baja oferta disponible, tanto actual como futura, ha creado un volumen de demanda acumulada que sostendr\u00eda el mercado en buenos t\u00e9rminos\u201d mientras la econom\u00eda se reactiva.<\/p>\n

Al mismo tiempo, desde CBRE indican que \u201cla relativa normalizaci\u00f3n de las cadenas log\u00edsticas (tras la pandemia) ha hecho crecer las importaciones de bienes de consumo, que registran un alza del 16,5% a 12 meses al cierre del semestre, concentrado en mayor medida en los bienes semidurables como Vestuario y Calzado\u201d, coyuntura a partir de la cual \u201cel mercado de centros de bodegaje se beneficia y vuelve a marcar r\u00e9cords de demanda, que pr\u00e1cticamente agota el espacio disponible, la que ya acapara cerca del 80% de la producci\u00f3n futura\u201d.<\/p>\n

Si lo miramos desde otro punto de vista, tenemos que si bien en la actualidad se evidencia un freno importante en las ventas del sector retail (trimestre m\u00f3vil junio-agosto marca una baja del 13% en ventas presenciales) y una consecuente baja en la demanda, los niveles de vacancia se afectan hacia la baja, ya que el \u201cconsumo del inventario\u201d almacenado en Centros de Distribuci\u00f3n o bodegas es mucho m\u00e1s lento.<\/p>\n

Con todo, las proyecciones de la consultora CBRE se enmarcan en los par\u00e1metros informados por sus pares Cushman & Wakefield (0.4%) y JLL (0,1%) hace dos meses; estableciendo niveles de vacancia del 0.46%, denominado el actual momento del mercado inmobiliario industrial bajo el r\u00f3tulo de \u201csub-ofertado en un contexto de demanda acumulada\u201d.<\/p>\n

En materia de absorci\u00f3n, en tanto, seg\u00fan estima CBRE, durante la primera mitad del a\u00f1o en curso, \u00e9sta suma 145.882 m2, un 25% por sobre el semestre anterior y levemente superior al promedio de los \u00faltimos 5 a\u00f1os. \u201cSi bien el volumen de absorci\u00f3n crece, es bajo en relaci\u00f3n con el dinamismo de la demanda, que agota el espacio disponible y acapara un gran porcentaje de la producci\u00f3n futura, s\u00edntoma de un mercado sub-ofertado que no pudo anticiparse a la aceleraci\u00f3n de la demanda registrada durante la pandemia a ra\u00edz del cambio en los h\u00e1bitos de compra y al aumento del consumo producto de la mayor liquidez\u201d, establece el reporte.<\/p>\n

A partir del an\u00e1lisis de los expertos inmobiliarios, el mercado inmobiliario industrial \u201cjuega sus fichas en la producci\u00f3n futura\u201d y los desarrolladores se encuentran activamente colocando dichos espacios y acelerando la gesti\u00f3n de nuevos proyectos. La pregunta es \u00bfD\u00f3nde?<\/p>\n

SECTORES AL ALZA EN UN MERCADO SATURADO<\/p>\n

En respuesta a la interrogante propuesta, lo primero a definir es que los proyectos que est\u00e1n viendo la luz durante el segundo semestre 2022, est\u00e1n abriendo nuevos horizontes emergentes para la actividad industrial en el \u00e1mbito log\u00edstico.<\/p>\n

Seg\u00fan establece el reporte de CBRE, la producci\u00f3n del 1S de 2022 alcanz\u00f3 los 136.200 m2, correspondientes a desarrollos ubicados en las comunas de Quilicura, Colina y Pudahuel (Noviciado). Dicha producci\u00f3n, si bien mejora en relaci\u00f3n con el semestre anterior con una tasa de crecimiento del 3,2% anual, est\u00e1 muy por debajo del promedio de los \u00faltimos 5 a\u00f1os, lo que soporta la tesis de la prolongaci\u00f3n de un mercado sub-ofertado en un contexto de creciente demanda.<\/p>\n

\u00bfY la producci\u00f3n futura?, seg\u00fan el reporte, a la fecha, los proyectos en construcci\u00f3n suman aproximadamente 400.000 m2 e ingresar\u00edan al mercado en el periodo 2022 (2S)-2023. A esto se suma un volumen aproximado de 450.000 m2 proyectados que se encuentra en la fase de permisos de edificaci\u00f3n y nuevos proyectos en el pipeline de los grandes operadores.<\/p>\n

Siempre en torno a las zonas de mayor participaci\u00f3n en el mercado inmobiliario industrial, desde Colliers International indican que, al cierre del primer semestre de 2022, la Zona Poniente registra un 39,5% del total de la superficie arrendable, seguido por la zona Norponiente con un 21,9%, la Zona Norte con un 21,7%: mientras que las zonas Sur y Centro de la RM registran una menor concentraci\u00f3n de oferta, con un 11% y 5,5% respectivamente.<\/p>\n

Si consideramos este indicador y lo relacionamos en t\u00e9rminos de vacancia, tenemos que las Zonas Poniente, Norponiente y Sur registran una tasa de vacancia actual del 0.1%, mientras que la zona Norte se instala con una vacancia del 0.3%.<\/p>\n

Por su parte, el reporte de Mercado de Bodegaje elaborado por GPS Property Solutions, confirma la tendencia de participaci\u00f3n de Colliers, posicionando al Corredor Poniente con un 44% de presencia, seguido del Corredor Norponiente con un 25%, el Corredor Sur con un 17%; ubicando en cuarto y quinto lugar de participaci\u00f3n a los corredores Norte y Oriente con tasas de participaci\u00f3n equivalentes al 13% y 1%, respectivamente. <\/p>\n

A partir de las cifras expuestas, el Sector Poniente mantiene su liderazgo estructural, aunque ello no implica que los sectores Norte, Nororiente y Sur queden relegados, muy por el contrario. Los grandes desarrolladores del mercado de bodegas nacional est\u00e1n apostando fuertemente por estas Zonas en \u201cascenso\u201d, las que d\u00eda a d\u00eda ganan en conectividad (debido al desarrollo de nuevos ejes viales) y competitividad debido al valor del suelo; un punto que no se puede dejar de lado, considerando que la actual din\u00e1mica de mercado vuelve a poner sobre la mesa el complejo escenario del mercado de suelo industrial, que no solo cuenta con baja disponibilidad a altos precios, sino tambi\u00e9n con una demanda en ciernes, debido a que actores de mercados emergentes (como el mundo TI) tambi\u00e9n est\u00e1n en la b\u00fasqueda de suelos para expandir sus m2 de operaci\u00f3n.<\/p>\n

EL PUNTO DE VISTA DE LOS DESARROLLADORES<\/p>\n

A partir de las cifras y an\u00e1lisis expuestos, resulta relevante conocer la visi\u00f3n de los desarrolladores del mercado inmobiliario Industrial nacional. Para ello, en esta oportunidad contaremos con la mirada de dos importantes operadores: Campos de Chile, cuyo operador del mercado de renta inmobiliario industrial: Avanza Park, literalmente, avanza a paso firme en las zonas norte, norponiente y sur de la Regi\u00f3n Metropolitana; y Megacentro, destacado desarrollador de complejos log\u00edsticos de renta, que en la actualidad posee la mayor cobertura territorial de condominios de bodegas y Centros de Distribuci\u00f3n a nivel pa\u00eds.<\/p>\n

\"NicolasConsultados respecto a c\u00f3mo eval\u00faan el actual momento del mercado de renta inmobiliaria industrial, los ejecutivos: Nicol\u00e1s Paulsen, gerente comercial de Megacentro y Nicol\u00e1s Chelebifski, Subgerente de marketing de Campos de Chile coinciden en que el mercado de bodegaje se encuentra en franco ascenso, con un enfoque en lograr espacios escalables, pensados tanto para el desarrollo de operaciones log\u00edsticas eficientes, como tambi\u00e9n para la comodidad de los colaboradores, en cuanto a cercan\u00eda y conectividad. En esta l\u00ednea, destacaron aspectos como el enfoque sustentable de los desarrollos que sus respectivas empresas est\u00e1n emprendiendo.<\/p>\n

En torno a los aspectos que los clientes valoran del servicio de renta inmobiliaria industrial, Nicol\u00e1s Paulsen sostuvo que \u201cPor supuesto, aspectos como la conectividad y la seguridad de los condominios de bodegas o centros log\u00edsticos es, son aspectos determinantes para elegir entre uno u otro desarrollo. No obstante, hoy los clientes son mucho m\u00e1s exigentes en materias como la calidad de la construcci\u00f3n, pisos, alturas, andenes, etc.; con \u00e9nfasis en aspectos como la sustentabilidad y el uso de energ\u00edas renovables en los recintos, ya sea en formato de condominio o en desarrollos Build to Suit (BTS)\u201d.<\/p>\n

En esta l\u00ednea, Paulsen destac\u00f3 el compromiso de Megacentro en torno a los referidos requerimientos (calidad y sustentabilidad) argumentando que \u201cen 2019 Megacentro obtuvo la certificaci\u00f3n como \u201cEmpresa B\u201d, lo que nos marca una hoja de ruta en torno a enfatizar en aspectos como la sustentabilidad, el relacionamiento con nuestras comunidades vecinas, incorporando temas como el uso de energ\u00edas renovables en nuestros desarrollos inmobiliarios, entre otros aspectos\u201d.<\/p>\n

Nicol\u00e1s Chelebifski, gerente de marketing de Campos de Chile, tambi\u00e9n apunto a la conectividad y seguridad como los principales aspectos que los clientes eval\u00faan a la hora de la renta inmobiliaria, en esta l\u00ednea, se\u00f1al\u00f3 que \u201cseg\u00fan nuestras las encuestas de satisfacci\u00f3n que hemos realizado a nuestros clientes, los dos atributos mejor evaluados son la conectividad y la seguridad. Nuestras bodegas cuentan con seguridad 24\/7, control de Circuito Cerrado de Televisi\u00f3n (CCTV), cerco el\u00e9ctrico y estamos siempre monitoreando el desempe\u00f1o de las administraciones de nuestros condominios de bodegas, exigiendo ciertos est\u00e1ndares a nivel de capacitaci\u00f3n de los guardias, planes de acci\u00f3n frente a eventos complejos, entre otros\u201d.<\/p>\n

En lo referido a la conectividad, Chelebifski sostuvo que todos nuestros los proyectos vigentes y que est\u00e1n por comercializarse en nuestros Condominios de Bodegas Avanza Park cuentan con conectividad privilegiada a las principales carreteras del pa\u00eds, lo que es altamente valorado por los clientes. No obstante, tambi\u00e9n resalt\u00f3 aspectos como la conectividad para las personas, destacando el proyecto Las Hortensias, ubicado en la comuna de Cerrillos, al interior del anillo de Am\u00e9rico Vespucio. \u201cEste proyecto de reciclaje industrial alcanza los 9.875 m\u00b2 construidos y adem\u00e1s de contar con estrega inmediata, su ubicaci\u00f3n resulta estrat\u00e9gica no s\u00f3lo para operaciones de \u00faltima milla, por ejemplo, sino tambi\u00e9n para los trabajadores, dada su cercan\u00eda con estaciones del metro y locomoci\u00f3n colectiva, lo que hoy es un plus para las empresas u sus colaboradores\u201d.<\/p>\n

En materia de sustentabilidad, el ejecutivo de Campos de Chile destac\u00f3 el impulso que la compa\u00f1\u00eda est\u00e1 dando en materia de uso de energ\u00edas renovables en sus condominios, as\u00ed como \u201cla reutilizaci\u00f3n de las aguas grises para alimentar nuestras \u00e1reas verdes, lo que no s\u00f3lo contribuye a nivel mediomabiental, sino tambi\u00e9n en los costos de gastos comunes de nuestros Condominios\u201d.<\/p>\n

NORTE Y SUR, LAS ZONAS QUE SE CONSOLIDAN CON NUEVOS PROYECTOS<\/p>\n

Considerando que una de las principales problem\u00e1ticas que los desarrolladores han debido afrontar en el \u00faltimo tiempo es la escasez y el encarecimiento de los suelos industriales, muchos han optado por avanzar hacia sectores emergentes para la actividad almacenamiento log\u00edstico en la Regi\u00f3n Metropolitana, extendiendo incluso su cobertura al resto del pa\u00eds; con el fin de mantener una oferta de m2 para empresas del retail, emprendedores y Pymes que siguen buscando espacios de bodegas en un mercado altamente saturado.<\/p>\n

\"NicolasEn esta l\u00ednea, Chelebifski coment\u00f3 que, desde su entrada al mercado chileno, Campos de Chile ha mantenido una estrategia de compra de pa\u00f1os industriales en los sectores sur, norte, norponiente y poniente de la RM, gracias a lo cual han tenido la posibilidad de mantener una oferta de m2 vigente para el mercado nacional a pesar de escasez de suelo. \u201cNo hemos parado de construir y tenemos oferta disponible con entrega inmediata tanto en nuestros condominios de bodega Avanza Park, como en desarrollos BTS\u201d.<\/p>\n

En este plano, resulta relevante lo hecho por Campos de Chile, considerando que en la actualidad mantiene oferta de arriendo en sectores emergentes, tales como Renca (Miraflores y La Divisa), Quilicura (Saladillo) y Huechuraba (Avanza Park Riesco); venta en blanco en los proyectos Avanza Park Caupolic\u00e1n (Quilicura) y Las Hortensias (Cerrillos), adem\u00e1s de espacios disponibles en su pr\u00f3xima entrega: La Divisa San Bernardo, proyecto desarrollado en 4 etapas que pondr\u00e1 en el mercado 113 unidades de bodegas en arriendo. \u201cEste proyecto de arquitectura flexible y funcional apunta a empresas que buscan optimizar sus procesos en un mismo espacio; integrando bodegaje, almacenamiento y distribuci\u00f3n de \u00faltima milla. En lo espec\u00edfico, el m\u00f3dulo 4 de este proyecto, destaca por su enfoque 100% log\u00edstico, ya que posee la mixtura propia de los condominios de bodega de gran envergadura\u201d, destac\u00f3 Chelebifski.<\/p>\n

Desde Megacentro, en tanto, la apuesta tambi\u00e9n es grande en la zona norte de la RM, donde se emplaza Megacentro Buenaventura (Colina) que a marzo de 2023 espera poner a disposici\u00f3n del mercado nacional entre 80.000 a 90.000 m2 de bodegas. la conectividad y categor\u00eda en construcci\u00f3n destacan en este esperado proyecto, ya que adem\u00e1s de ubicarse en un consolidado sector Industrial de la zona norte de la Regi\u00f3n Metropolitana, posee conectividad inmediata con la Ruta 5, cercan\u00eda a la Autopista Los Libertadores, y a los sectores industriales La Monta\u00f1a y San Ignacio, as\u00ed como acceso en minutos con la circunvalaci\u00f3n de Am\u00e9rico Vespucio, lo que permite una gran conectividad con el aeropuerto internacional AMB, y el sector oriente de la capital.<\/p>\n

No obstante, Megacentro tambi\u00e9n destaca por su posicionamiento a nivel pa\u00eds. En esta l\u00ednea, Paulsen indic\u00f3 que \u201cla regi\u00f3n metropolitana es una plaza que tiene mucho movimiento y donde siempre buscamos crecer, en esta l\u00ednea, el sector norte y norponiente ha mantenido un constante desarrollo principalmente por la calidad de su desarrollo vial. No obstante, tambi\u00e9n buscamos desarrollar nuestra oferta a lo largo de todo Chile, y vemos grandes oportunidades en todas las regiones de nuestro pa\u00eds, lo que nos ha valido ser reconocidos como la empresa de mayor cobertura a nivel nacional\u201d. Efectivamente, Megacentro a la fecha cuenta con Centros Log\u00edsticos en las regiones de Temuco, Concepci\u00f3n, Rancagua Copiap\u00f3, Coquimbo, Antofagasta, Quilpu\u00e9 y Puerto Montt.<\/p>\n

Finalmente, Paulsen destac\u00f3 la oferta que la compa\u00f1\u00eda est\u00e1 consolidando en el rubro Mini Bodegas para el mercado Pyme, a trav\u00e9s de la transformaci\u00f3n de espacios industriales en la comuna de \u00d1u\u00f1oa, \u201cuna tendencia que se viene dando debido a la creciente demanda de espacios m\u00e1s peque\u00f1os en sectores de alta conectividad urbana, con gran potencial para operaciones de \u00faltima milla\u201d, finaliz\u00f3 el ejecutivo.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Liberados ya los principales reportes de Mercado Inmobiliario Industrial chileno, asistimos a nuevos puntos de vista y tendencias proyectados para este sector, que a la fecha transita en un contexto econ\u00f3mico nacional marcado por la recesi\u00f3n y la incertidumbre econ\u00f3mica que ha llevado a los hogares a ajustar sus niveles de consumo.<\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":9858,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"jnews-multi-image_gallery":[],"jnews_single_post":[],"jnews_primary_category":[],"jnews_social_meta":[],"jnews_override_counter":[],"footnotes":""},"categories":[24],"tags":[],"class_list":["post-9863","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-almacenamiento"],"acf":[],"yoast_head":"\nEL ENFOQUE HACIA SUELOS EMERGENTES, PARA ALIMENTAR LA OFERTA DE MERCADO DE BODEGAS - Revista Logistec<\/title>\n<meta name=\"robots\" content=\"index, follow, max-snippet:-1, max-image-preview:large, max-video-preview:-1\" \/>\n<link rel=\"canonical\" href=\"https:\/\/www.revistalogistec.com\/index.php\/2022\/10\/20\/el-enfoque-hacia-suelos-emergentes-para-alimentar-la-oferta-de-mercado-de-bodegas\/\" \/>\n<meta property=\"og:locale\" content=\"es_ES\" \/>\n<meta property=\"og:type\" content=\"article\" \/>\n<meta property=\"og:title\" content=\"EL ENFOQUE HACIA SUELOS EMERGENTES, PARA ALIMENTAR LA OFERTA DE MERCADO DE BODEGAS - 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