¿Crece o se estanca el mercado de bodegaje en Chile? ¿Cuáles son las tendencias de cara a 2018?, estas y otras interrogante encuentran respuesta a partir de los datos contenidos en los ya tradicionales Reportes Semestrales de la Industria de Bodegaje y Centros de Distribución (CD, desarrollados por las prestigiosas consultoras del ramo: Colliers Internacional y Global Property, indicadores a los que este año hemos sumado los resultados del informe por la Consultora JLL, en su reporte de Mercado Industrial Ligero.

 

En General, según los expertos el Mercado de Bodegaje en 2017 tuvo un buen desempeño, el que se proyecta positivo para 2018, en base a la consolidación del negocio del arriendo y las proyecciones económicas que, de acuerdo al último IPoM del Banco Central (diciembre del 2017), establece que el crecimiento del PIB chileno para 2018 se movería entre los 2,5 y 3,5% anual. En tanto, la cifra de inflación para el año en curso debería alcanzar los 2 puntos porcentuales, convergiendo a la meta de 3% durante la primera mitad del 2019, según el BC.


Según los más representativos reportes de la industria, durante el segundo semestre de 2017, Research & Forecast Report, Centros de Bodegaje, Segundo Semestre 2017, de Colliers Internacional, en este periodo “se registró una producción de 54.777m2, monto bastante superior al semestre anterior; ingresando dos nuevos centros, uno en la zona Sur y uno en la zona Poniente a los M2 ya existentes”. Respecto al inventario acumulado, el documento establece que “se alcanzaron los 3.543.970 m2 de superficie útil de centros de bodegaje para el segundo semestre del 2017. En cuanto a los precios promedio, éstos se mantienen en línea con el semestre anterior (1S 2017), alcanzando los 0,125 UF/m2”.


Así, al cierre del segundo semestre de 2017 el escenario es positivo. Cabe destacar que las cifras expuestas en cada estudio corresponden a resultados exhibidos por los actores del sector en el periodo Julio-Diciembre, medidos por cada consultora a partir de clasificaciones específicas en materia de segmento y tipos de recintos.

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DE LOS ACTORES Y LA OFERTA


En materia de participación de mercado, según el reporte de GPS, los liderazgos históricos se mantienen. Así, para el mercado de bodegas Clase I, Bodegas San Francisco sigue a la cabeza concentrando un 37% del stock total con 1.443.407 m² de bodegas; m² distribuidos en 8 centros, ubicados principalmente en el Corredor Poniente. Le sigue Bodenor Flexcenter con un 16,1% de participación, equivalentes a 629.559m², distribuidos en 7 centros ubicados en las comunas de Pudahuel, Lampa y Colina. En tercer lugar se ubica la red Megacentro con un 8,3% del inventario, distribuido en 9 centros que suman un total de 311.040 m². Según establece el Reporte DE Mercado de Centros de Bodegaje publicado por GPS, “Se observa un agresivo plan de desarrollo de los operadores con miras a los años 2018-2019.


En torno al mercado de Clase II se mantiene como protagonista el operador San Martin Logística concentrando un 18,75 de participación (2 puntos por debajo de su performance en igual periodo de 2016, cuando obtuvo el 21%). En segundo lugar se posiciona por primera vez: FAC, que a la fecha acumula 28.000 m², equivalentes al 10, 4% de participación en el mercado.

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Según el mismo Reporte, el mercado Clase I cierra con una producción anual de 182 .000 m² útiles de bodega, un total inferior a las proyecciones esperadas al cierre del pasado ciclo (Diciembre de 2016), producto del retraso de las obras de nuevos proyectos en el Corredor Poniente y la baja activación de permisos de edificación aprobados en los periodos anteriores. Así, los ingresos de m2 del año 2017 consistieron –principalmente- en ampliaciones de CD’s existentes; con sólo dos proyectos nuevos en dicho periodo, incluyendo el novel desarrollo de Bodegas San Francisco (BSF) en el sector de Pudahuel Poniente que, en su primera etapa, ingresa 45 .000 m² y que extenderá su plan de crecimiento durante 2018.


“Con dichos ingresos, el stock de bodegas Clase I se compone de 81 CD, en un total de 3.902.208 m² útiles de bodega a nivel general”, indicó el Reporte.


En torno a la oferta del segmento Clase II, éste mercado cierra con una producción anual de aproximadamente 24.000m², consistentes en ampliaciones de centros existentes en el corredor Norte, específicamente en Quilicura y Colina, comunas de mayor participación de este mercado. Con dicha producción, el stock de bodegas Clase II suma un total de 278.231m², distribuidos en 17centros, concentrados en un 64% en el corredor Norte, seguido por el corredor Norponiente con un 24% de participación.


Siempre en torno a la oferta, Colliers estipula que la producción del segundo semestre del 2017 aumentó en relación a los tres semestres anteriores, destacando también los dos desarrollos nuevos mencionados por GPS, ubicados en las zonas: sur y poniente. A nivel geográfico, en tanto, el Reporte de Colliers establece que la participación de mercado por zonas es liderada por el sector Poniente, con un 44,6% de las superficies activas, seguido por la zona Norponiente, con una participación de 22,3%, sector Sur con 14,8%, Norte con 12,0% y, por último, el Sector Centro con solo un 6,2% de participación de mercado.

 

DE LA VACANCIA


En torno la tasa de vacancia, los tres reportes establecen que este índice es saludable y diferenciado. Según Colliers, la Vacancia promedio al cierre del segundo semestre del 2017 fue de 7%, es decir, 0,9 puntos porcentuales mayor al primer semestre de este año, registrándose una superficie disponible de 249.224 m2. Respecto a los sectores con mayores vacancias destaca el sector Norponiente con un 13,9%, seguido del sector Sur con un 10,7% y en tercer lugar el sector Norte con un 9,7%. El sector Sur tuvo una importante recuperación este trimestre, se absorbieron más de 51.000 m2, lo que permitió disminuir la vacancia desde un 19,1% a un 10,7% este semestre. En tanto, los sectores con menores tasas de vacancia son el sector Centro y Poniente con un 8% y 1,5% respectivamente.

Figura3 ed105 lgt


El mismo indicador, según el reporte de GPS, medido según tipo de recintos (Clase I y Clase II) establece que al cierre de 2017, la tasa de Vacancia del mercado Clase I se situó en un 6,9%, equivalente a 237.646m², disponibles para arriendo, dicha tasa sería un 17% inferior al primer semestre del año y un 19% inferior a la registrada al cierre del año 2016. En tanto, a la Vacancia para Clase I se concentra principalmente en el Corredor Sur con una cuota del 60% del total disponible, seguida de lejos por el corredor Norponiente, que concentra un 14% y en tercer lugar e corredor Norte con un 13% de participación total.


Según GPS. En el análisis por corredor, se destaca el desempeño de la zona Norte, que disminuye su tasa de Vacancia en un 5,2%, en relación al semestre anterior.


El Reporte Mercado Industrial Ligero, Bodegas y Centros de Distribución, desarrollado por JLL estableció que la tasa de Vacancia General registró una baja del 1,1% respecto al semestre anterior, lo que se explica principalmente por el aumento de la absorción durante el segundo semestre de 2017. Con ello, la tasa alcanzó el 5,1%, equivalentes a 164.000 m2.


Según el mismo Informe, las tasas de Vacancias de los submercados Norte y Sur exhibieron una baja significativa con respecto al semestre anterior. “Esto se explica por un aumento significativo de la absorción en estos submercados”, explicaron los expertos de JLL. “No obstante, sus tasas de Vacancias siguen siendo altas y por sobre el el equilibrio del mercado (8%-12%), por un lado, la tasa de Vacancia del submercado Centro subió alrededor de un 9%, debido a la salida de inquilinos en dicha zona”, establece el Reporte.

 

VARIACIONES EN EL PRECIO


Ahora bien, en torno al índice Precio, según lo descrito por GPS, al cierre del año, los precios del mercado Clase I se observaron estables, con una variación interna anual de un 3,1% superior al cierre del año 2016. Así, El año cierra con un precio promedio ponderado de 0,112 Uf/m² para bodegas y un rango de 0,2 a 0,35 Uf/m² para arriendo de oficinas.


Por otro lado, el mercado Clase II, registra una disminución de un 8,4% en sus precios de oferta en relación al cierre del pasado ejercicio, cerrando el año en estudio con un precio promedio ponderado de 0,128 Uf/m², “siendo el factor mas incidente en dicha disminución la variación de precios en el corredor Norte, zona que se vio golpeada por los problemas de conectividad mencionados anteriormente”, explicó el documento.


Según el punto de vista de Colliers, el precio promedio se mantuvo en línea con respecto al semestre anterior, alcanzando los 0,125 UF/m2. Al igual que el 1S 2017, la Zona Centro es la que presenta mayores precios promedio, registrando para este semestre 0,147 UF/m2, seguido por la Zona Norte que registra una tarifa inferior de 0,136 UF/m2 en promedio. En tercer lugar estaría la Zona Poniente con 0,132 UF/m2, seguido de la zona Norponiente con 0,121 UF/m2 y, en último lugar, la Zona Sur con 0,12 UF/m2.

 

PROYECCIONES PARA 2018


Según estima el Reporte de Colliers International, “para el primer semestre del 2018, se espera que ingresen nuevos centros de bodegaje en las zonas Norte, Norponiente y Poniente, con una superficie bastante menor a la registrada este semestre en 2017.


A partir de estas proyecciones, el Mercado de Bodegaje nacional para 2018 se vislumbra saludable, en este punto, Diego Castillo, subgerente área industrial de Colliers International, estimo que “durante el 2017 se apreció una fuerte demanda por terrenos industriales para futuros desarrollos de Centros de Bodegaje y se manifestó una fuerte alza por parte de los inversionistas en la compra de terrenos eriazos”, tendencia que – en opinión del experto- se desplazaría a 2018, considerando que “los procesos urbanísticos y normativos toman tiempo, siendo indispensable gestionar estos temas previa a una alza de la actividad económica”. En opinión de Castillo, el actual es “un muy buen momento para empezar a desarrollar los proyectos de bodegas”.


Los expertos de GPS, en tanto, estiman que “Las proyecciones al 2018 se observan auspiciosas”. La reactivación de la inversión externa y la claridad del escenario político se reflejan, en opinión de GPS, en el alza de los índices de confianza empresarial y en la mejora en el rendimiento del comercio. “En ese escenario, observamos como el mercado de bodegas recoge dichos indicadores, que sumados a las expectativas asociadas al crecimiento económico del e-Commerce, permiten al desarrollador activar proyectos largamente esperados, augurando una mayor proactividad con miras al periodo 2018-2019”, indicaron.

Modificado por última vez en Lunes, 26 Marzo 2018
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