Como es tradición, durante el mes de enero, las principales consultoras del rubro inmobiliario industrial liberan sus reportes del Mercado de Bodegaje, en los cuales presentan los principales indicadores del sector al cierre de año y las proyecciones futuras. Revista Logistec tuvo acceso a los estudios del mercado industrial de bodegaje de las prestigiosas: Colliers International, CBRE, GPS Global Property Solutions, JLL y Cushman & Wakefield, y al análisis de sus principales voceros en torno a las proyecciones futuras del rubro del bodegaje industrial de cara a 2021, las que a continuación presentamos.
El sector inmobiliario se ha visto ampliamente afectado por la pandemia que afecta al país y al mundo; efectos que varían positiva o negativamente de forma considerable, en la medida que tanto la economía como el comercio van mutando a razón de los cambios que el consumo experimenta. Dicho lo anterior, en lo que coinciden los diferentes voceros de las principales consultoras del ramo es que el mercado de arriendo de bodegas nacional cierra 2020, con un desempeño positivo, apalancado en la madurez de este, aunque ello no implica que el año recién pasado no haya estado exento a los efectos de la crisis sanitaria mundial.
EL MERCADO CIERRA 2020 CON POSITIVO BALANCE
Según el “Informe de Cierre Anual de Mercado de Bodegas” de la consultora inmobiliaria CBRE, el segundo semestre de 2020 el mercado se recuperó de los indicadores registrados durante el peak de la pandemia en Chile y pasó de un 11,34% de vacancia en el primer semestre, a un 6,33% el segundo semestre del año pasado, disminuyendo 5% el indicador. Al respecto, Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, expuso que “el sector se recuperó rápidamente gracias a las mayores necesidades de espacio de almacenamiento del e-Commerce y debido a que muchas empresas, como el retail, aumentaron sus stocks para poder contar con un inventario de seguridad que les permitiera enfrentar las diferentes restricciones de movilidad a nivel global”.
Además, el estudio de CBRE señala que alrededor de la mitad de los centros de bodegaje catastrados tienen una ocupación del 100% o una disponibilidad inferior a los 5.000 m². Entre los lugares de centros de bodegaje que más se destacan, se encuentra la zona Sur de la capital que pasó de un 11,5% de vacancia el primer semestre de 2020, a un 0,7% al cierre del año, lo que la deja en su mejor desempeño histórico, posicionándose como un “punto de distribución” de apoyo a los grandes centros de la zona Poniente, y con lo cual se comienza a vislumbrar una cierta continuidad en las cadenas de distribución a nivel metropolitano.
Por su parte, Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL también destacó el desempeño del mercado industrial de bodegas durante el segundo semestre del 2020, periodo en el que “disminuyó la oferta disponible, aumentó el stock con una producción de 21.300 m² y se registró una alta absorción neta por sobre los 140.000 m², cifra que no se observaba desde el segundo semestre del 2016”, sostuvo.
Según las cifras del “Informe de Mercado Industrial, Centros de Bodegas”, elaborado por JLL, correspondiente al segundo semestre de 2020, Al cierre del periodo, se registró una vacancia total de 6,7% en el mercado Industrial de Centros de Bodegas (clase A y B), lo que corresponde a 238.500 m² disponibles, disminuyendo en 3,5 puntos porcentuales en relación con el primer semestre del año.
“Después de un proceso de ajuste del mercado, donde se postergó el desarrollo de algunos proyectos por la incertidumbre generada primero por el estallido social y después de la pandemia, se registró una producción baja en relación con lo proyectado, lo que permitió que se estabilizara la vacancia total del mercado. Todos los submercados registraron una disminución en la vacancia, y tres de ellos registran una absorción neta sobre los 42.000 m² en relación con el semestre anterior (Norponiente, Poniente y Sur), lo que da una señal clara de la alta demanda y reactivación del mercado de centros de bodegas”, indicaron desde JLL.
Así, según JLL “2020 cerró con una absorción neta de 52.100 m² después de que se arrendaran 143.000 m² en los últimos seis meses, debido a que en el primer semestre se registró una absorción neta negativa de 91.200 m²”.
Siempre en torno al desempeño del sector durante 2020, Según el “Research & Forecast Report, Centros de Bodegaje”, elaborado por Colliers International, “el mercado de bodegaje se ha comportado más defensivo en comparación con otros activos inmobiliarios, funcionando como activo refugio en periodos de crisis. Esto se puede ver claramente en el fuerte repunte en la ocupación, en donde se registra una tasa de vacancia de 5,7%, cifra en línea a lo registrado previo a la pandemia (…) y que implica una fuerte reducción respecto a la tasa de vacancia del primer semestre, que alcanzó un 8,9%”. De Acuerdo con lo expuesto por Colliers, “en el horizonte de análisis del mercado de bodegas, se ha evidenciado en varios casos que los primeros semestres tienen una menor demanda por bodegas, lo que se traduce en tasas de vacancia mayores. Por el contrario, los segundos semestres se caracterizan por un aumento en el stock de parte de los clientes destinado a un mayor nivel de ventas a fin de año, lo que disminuye la vacancia”.
En tanto, considerando el índice de absorción al cierre de 2020, el Research & Forecast Report indica que “durante el segundo semestre de 2020, se registró un valor de 161.844 m² de bodegas colocadas, con ninguna zona registrando valores negativos. Esto supera fuertemente la liberación de casi 90.000 m² registrada el primer semestre y a la acotada demanda de 38.900 m² evidenciada a fines de 2019. Esto sugiere que el sector ha tenido una rápida recuperación de la demanda, aun cuando continúan las medidas de confinamiento sanitario”.
Finalmente, según lo analizado por GPS Property Solutions en relación con el desempeño del mercado de arriendo de bodegas Clase I durante el segundo semestre de 2020, el periodo finalizó con un positivo desempeño en sus principales indicadores. Según destaca el Reporte Global de Centros de Bodegaje, el nivel de vacancia disminuyó un 35% respecto al periodo anterior, cerrando con un 4,64% de espacios disponibles para arriendo, y un precio promedio de 0,116 UF/m², levemente inferior a los 0,120 UF/ m² registrado durante el primer semestre.
Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS, puntualizó que “los valores de arriendo debiesen mantenerse estables en el rango 0,115 UF/ m² y las 0,120 UF/ m² en los próximos semestres”. Asimismo, destacó que “de los 213.000 m² con disponibilidad inmediata, el 53% se concentra en el corredor Poniente, mientras que el corredor Sur presenta una importante baja en la disponibilidad, pasando de 11% a 1%, lo que evidencia la necesidad de nuevos espacios en la zona”.
Según lo expuesto por Labbé, durante el segundo semestre de 2020, se registró el ingreso de 80.000 m² al mercado correspondientes a expansiones dentro de centros de bodegaje existentes. “Cuatro importantes centros de almacenamiento optaron por ampliar sus espacios para cubrir la alta demanda, estos son BFC Parque Logístico ENEA, Alto Portezuelo, Megacentro Miraflores III, y Megacentro ENEA. Asimismo, los 58.000 m2 de nuevas bodegas que ingresaron al corredor Poniente entraron al mercado 100% colocados. Lo anterior, se debe en parte al gran aumento del comercio electrónico que se ha generado a raíz de la pandemia, junto con el aumento en la demanda de bodegas para arriendo por parte del retail en la segunda parte del año”, indicó.
PROYECCIONES 2021. E-COMMERCE COMO GATILLADOR DE LA DEMANDA
Consultado respecto a cómo se visualiza el mercado de arriendo de bodegas para el presente periodo, Felipe Bertolino, Research Consultant de JLL manifestó que “debido al crecimiento del e-Commerce y a sus expectativas, aumentaría la demanda de metros cuadrados de bodegas”. De hecho, en su análisis de mercado, JLL expuso que “para el próximo año se espera un alto nivel de producción, debido a que la alta demanda por bodegas ha reactivado el desarrollo de algunos proyectos los que se sumarían a los ya en desarrollo. Esta reactivación de la producción de bodegas especulativas consideraría un alto nivel de metros cuadrados pre arrendados”.
Ahora bien, en materia de valores de arriendo promedio por Bodegas Industriales clase A y B, según JJL “no se esperan variaciones importantes para el corto plazo, lo que sí podría darse en algunos submercados específicamente, como es habitual y propio de un mercado dinámico y según el comportamiento de cada uno. Si bien se registraron variaciones producto de la alta actividad del mercado en el segundo semestre, el promedio general disminuyó en relación con el semestre anterior, en algunos submercados se mantuvieron estables o incluso aumentaron, pero la alta proporción de metros cuadrados disponibles de bodegas clase B impulso el promedio general de arriendo levemente a la baja, lo que esperamos se reajuste en el corto plazo producto de la alta demanda”.
Finalmente, desde JLL indican que los índices de crecimiento que ha registrado el e-Commerce este año y considerando también sus proyecciones, es de esperar que la demanda por metros cuadrados de centros de bodegas se mantenga en aumento para 2021 Por parte de operadores logísticos y empresas de retail.
En torno a la producción, según las estimaciones de GPS, “se estima que el 2021 podrían ingresar más de 150.000 m2 de nuevos espacios al mercado entre bodegas Clase I y II, donde destaca el nuevo centro de Anya en el corredor Nor Poniente, Procentro con su proyecto de bodegas clase II al corredor Norte y la primera etapa de Megacentro Buenaventura. Ahora bien, en lo referido a las tarifas de arriendo, la consultora estima que los valores de arriendo debiesen mantenerse estables en el rango de 0,115 UF/m² y 0,120 UF/m² en los próximos semestres.
Siempre en torno a la producción futura, Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, indicó que “la cantidad de nuevos proyectos esperados durante el 2021 serán muy acotados ya que las obras en construcción han sufrido retrasos debido a las medidas de restricción de movilidad durante la pandemia, con lo cual proyectamos un 2021 estable en términos de vacancia y con una leve tendencia al alza en los precios de renta dada la ya presente baja disponibilidad de espacio para renta. En la misma línea, Hartmann sostuvo que “la actividad en el e-Commerce ha forzado y forzará a los retailers a expandir las fronteras de sus centros de distribución propios y a ocupar espacios en centros para arriendo, debido al aumento de la demanda y a su vez, para responder mejor a las necesidades logísticas de la Región Metropolitana”.
Por su parte, Diego Castillo Labbé, Gerente del Área Industrial de Colliers International, consultado respecto a ¿qué se espera para el mercado de bodegas este 2021, en términos de vacancia, precios y producción? Manifestó que “ya es un hecho el alto aumento de la demanda por parte de las empresas en requerir espacios de bodegas. Algunos desarrolladores de bodegas prácticamente no tienen m2 disponibles y el foco está en realizar nuevos proyectos para absorber esta alta demanda que se mantendrá en el tiempo. Por lo tanto, se espera que para el 2021 la vacancia de espacios disponibles se mantenga baja hasta que estén disponibles los centros que están actualmente en desarrollo. Siguiendo con lo anterior, ante la entrada de nuevos m2 de bodegas en el corto y mediano plazo, hará que ingresen más m2 al mercado irán siendo absorbidas de manera paulatina haciendo que para finales de año e inicios del próximo se observe un leve aumento de la vacancia”.
Teniendo en cuenta lo anterior, se espera que para el 2do Semestre del 2021 se empiece a observar la disponibilidad de nuevos Centros de Distribución. Finalmente, la producción de nuevos m² de bodega irá en aumento exponencial ante la alta demanda existente. Ante la escasez de m² disponibles, se espera que los valores de arriendo aumenten.
Respecto al impacto del crecimiento del e-Commerce en el mercado de arriendo de bodegas, Castillo Labbé manifestó que “El e-Commerce seguirá creciendo de manera importante en Chile. Más del 80% de los chilenos tienen acceso a internet. La tendencia es clara y cada año son más los consumidores que utilizan el comercio electrónico como medio de compra. La clave está en que las empresas entreguen las herramientas necesarias para entregar un servicio de excelencia. Teniendo en cuenta los grandes cambios que están implementando las empresas de logísticas para ser más eficientes en la operación, los desarrolladores de bodegas le están dando un valor agregado a sus complejos para complementar una buena operación logística con una infraestructura más moderna. En este sentido, se está implementando mayor tecnología, nuevos andenes, mayor seguridad y espacios pensados para un buen proceso logístico que es un pilar fundamental para el éxito del e-Commerce, cuya misión es cumplir con las expectativas de los consumidores a través de una experiencia de compra inigualable”.
TENDENCIAS DEL MERCADO DE BODEGAJE PARA 2021
Al igual que 2020, el año en curso estará marcado por la pandemia del Covid-19, con foco en los esfuerzos gubernamentales por de vacunación nacional y la contención de los contagios en el país. Al mismo tiempo, las cadenas de suministro nacionales y globales seguirán adaptándose a los cambios producidos por la pandemia, a través de la innovación.
Considerando lo expuesto, según la consultora Cushman & Wakefield, el mercado inmobiliario industrial también se ajustará, “para las empresas, es una oportunidad de encontrar o mejorar soluciones de negocio y de real estate a largo plazo, que generen mayor productividad y eficiencia, y optimicen el servicio al cliente”. En este contexto, la consultora expuso algunas tendencias que ya están impactando en el sector logístico y los desafíos que implican para los activos inmobiliarios.
El primer desafío identificado por Cushman & Wakefield, se relaciona con el aumento de las ventas online y el acercamiento con el cliente, indicando que “el circuito de venta tradicional puede involucrar solo una bodega entre la fábrica o la aduana y el local comercial, en el circuito de venta online, los productos pueden pasar por centros de almacenaje, centros de distribución, bodegas urbanas de última milla y puntos de retiro”. A partir de lo expuesto, los actores del mercado deberán “diversificar las tipologías de edificios logísticos y adaptar sus superficies según su cercanía a los centros urbanos y a los consumidores a los que dan servicio”.
Los cambios en la gestión de inventarios, es otra de las tendencias identificadas por la firma, afirmando que “la pandemia y el consecuente incremento de las ventas online plantean preguntas y desafíos en torno a la gestión de inventarios. Hoy el minorista o fabricante no puede arriesgarse a tener un quiebre de stock, a dilatar los tiempos de entrega o tener altos costos de envío, ante el e-consumidor. A partir de esta tendencia, los actores del sector inmobiliario industrial deberán “acercar el centro de distribución al consumidor, en una ciudad cuya normativa expulsa la industria fuera del anillo Vespucio, límite físico que separa a la industria del núcleo urbano de la ciudad”.
El almacenamiento en frío es otro factor que Cushman & Wakefield ha puesto en relieve, indicando que “en los últimos años, las bodegas con almacenamiento en frío fueron incrementando cada vez más su presencia dentro del inventario. Por el COVID-19 aumentó la venta online de alimentos y de medicamentos, lo que generó un cuello de botella por la necesidad de bodegas con estas características a nivel global y local”. ¿Cuál es el reto que esta realidad impone al rubro de bodegaje? Encontrar la oportunidad de expandir el espacio actual, o nuevas formas de modernizar las instalaciones, para hacer más adaptables las cadenas de suministro”, indica la consultora, agregando que “con costos de construcción más elevados que las bodegas en seco, pero también con precios elevados de arriendo, se generan oportunidades de inversión muy atractivas en las bodegas con almacenamientos en frío”.
Otra tendencia interesante propuesta por Cushman & Wakefield, es la consolidación de bodegas pulmones. Según la consultora, “este tipo de espacios son cada vez más elegidos por empresas de retail por la flexibilidad que ofrecen. Son complementos de los inmuebles de almacenaje en densidad y su precio es netamente inferior al promedio del mercado. Son especialmente útiles en casos de alza en la producción estacional o relacionada con temporadas particulares. A partir de lo expuesto, lo actores del mercado de bodegas deberán “fomentar el desarrollo de inmuebles que se adapten a necesidades variables y puedan estar dirigidos a clientes de rubros diversos”.
Por su parte, desde Colliers International, indicaron que tomando en cuenta que hoy en día es clave para las empresas tener un proceso logístico lo más eficiente posible, la tendencia está en entregarle a los usuarios de bodegas la facilidad para poder operar de la mejor forma posible. “Los clientes están pidiendo soluciones integradas según sus requerimientos. Esto quiere decir que se les pueda dar solución para lo que necesiten como, por ejemplo, construcciones específicas, obtención de permisos, servicios, condiciones de arriendo flexibles, etc.”, indicó Castillo Labbé.
Para lo anterior, el desarrollo de un “Build to Suit” o “Traje a la medida” se ha transformado – según Colliers- en una tendencia en los últimos 5 años. “Cada vez son más las empresas que prefieren esta metodología de adquisición, siguiendo de ejemplo a grandes empresas internacionales y especialmente de Europa, que adquieren inmuebles construidas especialmente para sus necesidades en específico”, sostuvo el ejecutivo.
Este tipo de desarrollo permite delegar en especialistas la gestión y ejecución del proyecto requerido por cada cliente, haciendo que estos últimos se puedan enfocar en su negocio mismo. Además, todos los riesgos involucrados en el proceso de desarrollo los asume el experto inmobiliario a cargo de la construcción.
