La vacancia récord del 0,18%, de mínimos nunca antes registrados, ha generado una fuerte alza en precio del 27,5%, respecto al semestre anterior, un brusco incremento del que tampoco se tenía precedentes.
El mercado de arriendo de bodegas Clase I en la Región Metropolitana atraviesa un escenario poco usual, con una vacancia prácticamente nula de un 0,18%, la que corresponde a una superficie de 8.357 m² disponibles para arriendo, concentrados en los corredores Norte y Sur de la capital. Esta significa una disminución del 97% respecto del promedio histórico de 5,92% de los últimos 6 años. La situación se repite para el mercado de Centros de Bodegaje Clase II, el cual también presenta una tasa de vacancia récord de un 0,14%, situada en el mínimo histórico del que se tiene registro y los precios de arriendo presentan un alza en torno al 15% respecto al segundo semestre de 2021, aumentando de 0,19 UF/m² a 0,22 UF/m².
Lorena Tapia, Directora Ejecutiva de GPS Property, destaca como principal motivo la relación entre producción y demanda. “Por séptimo año consecutivo la absorción en el mercado de arriendo de bodegas Clase I ha superado la producción, situación que se agudizó durante el año 2021. La producción promedio anual entre los años 2016 – 2021 fue de 232.979 m2 y la absorción promedio anual entre los años 2016 – 2021 fue de 284.028 m²”. Se espera que, a contar de este año, este déficit se revierta con el ingreso de varios proyectos que tomaron un mayor tiempo en su construcción, debido a la falta de materiales y mano de obra producto de las restricciones generadas por la pandemia, así como por el mayor plazo en la obtención de los permisos. “Si se mantiene la demanda experimentada en los últimos años e ingresan los proyectos futuros según el timing de entrega, la vacancia debería experimentar una leve alza en los próximos 24 meses”, agrega Tapia.
Otro de los puntos a considerar ha sido la baja rotación de inventarios. Gonzalo Wolleter, Director Comercial ALD Logística, observa un freno importante de las ventas, lo que ha provocado que el consumo del inventario dentro de las bodegas sea mucho más lento que el del año pasado, aumentando su stock. “El rubro electrónica y electrodomésticos es uno de los más afectados, en tanto el de alimentos presenta un mayor dinamismo en su liberación de inventario. De aquí a fin de año los stocks probablemente no sufrirán grandes cambios”.
La actual escasez de espacios disponibles para arriendo ha impactado, a su vez, de manera considerable en los precios, registrado un valor promedio de 0,166 UF/m² para el primer semestre de 2022, lo que se traduce en un alza sin precedentes de 27,5%, en comparación con el segundo semestre de 2021. “Si bien los precios corresponden al promedio de la acotada oferta disponible, lo que podría ser poco representativo, se observa que las cotizaciones de los proyectos con fecha de entrega dentro los próximos 6 meses, son coincidentes con estos valores, o a lo más, dichas cotizaciones, registran un 10% de aumento con respecto al escenario actual”, detalla Lorena.
Wolleter agrega que, si bien la alta demanda ha sido positiva para el mercado en términos económicos, ha generado dificultades desde el punto de vista operacional, teniendo que “densificar la superficie en operación ya disponible, maximizando los m3 de almacenaje, aprovechando la altura de las naves, instalando nuevos racks, acondicionando recintos que originalmente no estaban destinados para almacenar inventario, y ocupando el máximo toda la capacidad”.
De acuerdo a los datos de la consultora inmobiliaria, entre las novedades del primer semestre 2022, destaca la incorporación de 115.906 m² al mercado, lo que porcentualmente se traduce en un crecimiento del 69,87% de toda la superficie ingresada durante el año 2021. Asimismo, se espera que ingresen en el segundo semestre de este año 143.042 m², distribuidos en los corredores Norte, Sur Poniente, Nor Poniente y Sur, siendo este último el que más aporte representará en nuevos ingresos con una participación del 36 % del total.
“Estas incorporaciones esperan hacer frente al escenario de baja vacancia que registra el mercado, en conjunto con el ingreso de un proyecto que considera varios arrendatarios del tipo BTS en el corredor Norte, con una superficie total 168.000 m². A su vez, se estima que entre 2023 y 2025, ingresarán cerca de 660.000 m², en virtud de anteproyectos, permisos de edificación e información de los principales operadores del mercado, que en promedio representa un valor anual similar al promedio anual de producción de los últimos 6 años”, comenta Tapia.
Sobre el mercado de bodegas para la venta en la RM, no se registran nuevos ingresos y su disponibilidad alcanza, por lo tanto, un 0,06%. No obstante, al considerar los proyectos en carpeta, la producción futura esperada para los próximos 3 años asciende a 136.454 m2, distribuidos entre 7 centros nuevos o etapas de centros existentes.
“Con todo lo anterior, se han identificado 17 desarrollos de bodegas para venta, equivalentes a 343.524 m2 o 993 módulos de 346 m2 en promedio. Y en el corto plazo se espera que ingresen 73.416 m2, lo que ya están disponibles para comprar en verde o blanco a un precio promedio de 36,2 UF/m2”, explica Lorena agregando que la mayor cantidad de proyectos se concentran en la comuna de Renca, seguida de una marcada expansión hacia las comunas de Lampa y Quilicura.