Durante el primer semestre de 2020 ingresaron 5 nuevos proyectos al sector, los que alcanzan cerca de 70.000 m2 disponibles para arriendo. Si bien se observa un aumento significativo en la vacancia, la tendencia del mercado apunta al uso diversificado de los espacios, augurando una mayor demanda para el sector.
Según el último reporte global de Bodegas desarrollado por la firma de asesoría inmobiliaria GPS Property, la evolución del mercado de bodegas Clase I y Clase II, se consolida durante la primera mitad del año como uno de los más prometedores a nivel inmobiliario, principalmente por su rol en los procesos de optimización y modernización de la logística, como por el incremento del e-commerce y la ubicación de centros de distribución más cerca de los clientes.
El informe señala el ingreso de tres nuevos centros de bodegaje clase I en las comunas de Renca y San Bernardo, los que suman más de 50.000 m2, además de nuevas etapas de proyectos en Pudahuel. Asimismo, el mercado de centros de bodegaje clase II presenta el ingreso de 36.438 m2 a su oferta, de los cuales un 44% corresponde a dos centros nuevos, y un 56% a centros existentes que anteriormente estaban sólo para venta y que este semestre decidieron abrirse a la alternativa de arriendo, acumulando un stock total de 345.952 m2.
Con todo, para los próximos años se proyectan más de 575.000 m2 entre ambas categorías, donde los principales operadores del mercado prometen planes de expansión desde los 100.000 m2.
La incorporación de nuevas bodegas sería uno de los principales factores para explicar el aumento actual en la vacancia a 7,23% para bodegas clase I, equivalente a ~325.000 m2 de superficie arrendable, junto con la liberación de cerca de 40.000m2 de bodegas por desocupación, lo cual representa cerca de un 40% del espacio disponible. El mayor aumento se observa en el corredor Nor Poniente, pasando de 3,22% a 9,43%, lo cual es coincidente con la entrada de nuevos espacios en Renca, Pudahuel y San Bernardo.
Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, explica que si bien el aumento actual en la vacancia no se veía desde el año 2016-2017, al estudiar ambas categorías a raíz de la contingencia, es muy probable que esta vuelva a bajar considerablemente y de forma progresiva. “Los requerimientos que hemos tenido en GPS de múltiples empresas que buscan superficies de bodega para potenciar su canal online de la mano con el e-commerce, dan cuenta de que esta es una tendencia que se ha intensificado en los últimos meses favoreciendo al mercado de bodegaje, y creemos que se mantendrá en el tiempo dado los cambios estructurales en el comportamiento del consumidor”.
Del mismo modo, agrega que existe “una mayor diversificación en el uso de estos espacios, los que debieran tender hacia una fuerte convergencia entre su función de almacenamiento; centros de distribución y entrega -pick up points-; e instalación de las denominadas “tiendas oscuras”, para venta de productos a través de sistemas de delivery, factores que también impactarían positivamente este mercado”.
Sebastián Mardones, gerente comercial de Campos de Chile, coincide en que “hoy las pymes y grandes empresas deben adaptarse a un nuevo consumidor mucho más exigente, pidiendo menores plazos de entrega y nuevos productos, lo que implica para las empresas contar con una logística más robusta, dinámica y ágil; traduciéndose esto en la necesidad de contar con una bodega que facilite y mejore el proceso de logística de su e-commerce”.
Cabe mencionar que los precios de los centros de bodegaje se han mantenido estables respecto al semestre pasado, con una leve alza de 0,01 UF/m2, alcanzando 0,120 UF/m2 en bodegas clase I y de 0,133 UF/m2 a 0,145 UF/m2 para bodegas clase II, debido fundamentalmente a los precios de lista de los nuevos proyectos.
En el mercado de bodegas Clase I, Bodegas San Francisco mantiene el primer lugar con una participación de un 34% del total y una superficie de 1.548.172 m2 de bodega, distribuidos en 8 centros. Le sigue Bodenor Flexcenter con un 16% de mercado, distribuidos en 7 centros, y en tercer lugar Red Megacentro, con un 13% del stock total, distribuidos en 11 centros.