En el mercado inmobiliario estamos observando una transformación importante en el sector de parques logísticos e industriales. Por años, la decisión de un ocupante se concentraba en ubicación, acceso y costo por metro cuadrado. Hoy, sobre todo en proyectos Clase A, comienzan a ganar relevancia elementos asociados a la experiencia de los usuarios y colaboradores.
En Chile, el inventario de los centros logísticos supera los 6 millones de m² y la vacancia se mantiene en torno al 6%, un nivel que sigue siendo saludable para el mercado. En ese contexto, los parques que incorporan servicios como cowork, bienestar, gastronomía, deportes o espacios colaborativos están mostrando mayores niveles de atracción y retención de arrendatarios.
Si bien aún no se puede afirmar que estos servicios generan por sí solos un aumento directo en el valor del metro cuadrado, sí se observan indicadores indirectos como mayores tasas de ocupación, menor rotación de empresas y una mejor percepción de valor por parte de los usuarios. Esto es particularmente relevante para compañías como e-commerce, logística, tecnología y servicios que compiten por atraer y retener talento.
Más que un diferenciador estético, estos servicios se están transformando en una ventaja competitiva real que impacta la estabilidad financiera de los proyectos en el largo plazo.
La demanda logística sigue creciendo de manera sostenida en todo América Latina, debido a factores como el crecimiento del comercio electrónico, la necesidad de entregas más rápidas y la reconfiguración de las cadenas globales de suministro. En Chile, la Región Metropolitana sigue concentrando gran parte de la actividad logística, especialmente en corredores vinculados a autopistas urbanas y rutas de conexión con puertos y aeropuertos. De la misma manera, vemos un creciente interés por polos regionales asociados a actividades portuarias, mineras y de distribución.
Lo interesante es que el perfil de ocupantes también está cambiando, hace unos cinco años predominaban ocupantes logísticos tradicionales y grandes retailers. Hoy vemos una fuerte incorporación de empresas de última milla, marketplaces, tecnología, salud, farmacéuticas, dark stores y compañías vinculadas al comercio digital.
La conversación en cuanto se evalúa un parque ha cambiado radicalmente, hoy el precio por metro cuadrado sigue siendo importante, pero ya no es el principal factor de decisión. Los grandes operadores buscan eficiencia operacional, evalúan altura útil superior a 10 o 12 metros, amplios patios de maniobra, seguridad 24/7, conectividad tecnológica, capacidad de crecimiento futuro, eficiencia energética, certificaciones ambientales y resiliencia operativa.
También están prestando mucha atención a las personas. En industrias donde la escasez de talento es cada vez más evidente, las empresas valoran instalaciones que construyen al bienestar de sus equipos. Por eso, servicios como cowork, áreas verdes, alimentación, gimnasios, canchas de pádel, centros de bienestar y espacios colaborativos están comenzando a tener un peso cada vez mayor en la decisión final.
Desde nuestra perspectiva, estamos viendo que los parques más exitosos ya no compiten únicamente por ubicación o precio, sino por ofrecer un ecosistema completo que permita a las empresas operar mejor, atraer talento, reducir rotación y aumentar productividad. Ese es probablemente el principal cambio que veremos consolidarse durante los próximos cinco años en Chile y América Latina.
Acerca de EXP Realty Chile: Empresa del sector inmobiliario que opera bajo un modelo digital, orientado a la gestión remota y el uso de tecnología para facilitar el trabajo de los corredores de propiedades. Su propuesta se basa en el uso de herramientas digitales, análisis de datos y una red global de agentes, con el objetivo de optimizar procesos y mejorar la experiencia tanto de los profesionales como de los clientes.
Por Pablo Quappe, director de crecimiento de EXP Realty Chile
