El mercado de renta inmobiliario industrial sigue consolidándose como uno de los sectores de mejor desempeño en el actual escenario, marcado por la fuerte alza inflacionaria y la amenaza de recesión económica derivada, principalmente, de la pandemia global y los principales reportes del mercado inmobiliario industrial así lo demuestran.
De hecho, según el último Informe de Mercado Industrial de Centros de Bodegas, elaborado por JLL, “durante el primer semestre de 2022 se mantiene la tendencia registrada en los últimos dos años, siendo los Centros de Bodegas uno de los tipos de activos que mejor rendimiento han tenido en este periodo, debido a la alta demanda por este producto que ha concluido en una ocupación sin precedentes en el mercado local”.
Lo expuesto por JLL se traduce, por cierto, en el nivel de vacancia que exhibe el sector, que al cierre del primer semestre del año en curso se posiciona en nulo histórico (0.1%), dato que corroboran los reportes de GPS Property Solutions y Cushman & Wakefield, este último posicionando la vacancia en un 0.4%. Coincidentemente, los reportes de las tres consultoras citadas sitúan el valor de vacancia como el mínimo histórico registrado en los últimos 8 años.
El escenario actual, en términos de vacancia se explicaría, según los expertos de JLL, entre otras cosas, “por el exponencial crecimiento del e-Commerce durante la pandemia y los problemas en la cadena de abastecimiento extendida. A lo anterior, se sumó un escenario de desaceleración en la inversión de nuevos proyectos de bodegas por parte de los desarrolladores, a fines del 2019 y durante el 2020, donde la incertidumbre económica y social afectó la toma de decisiones sobre la construcción de nuevos proyectos, repercutiendo finalmente en los últimos doce meses, generando un desfase entre la oferta y la demanda, con dos años de producción levemente por debajo del promedio de los últimos cinco años (2020 y 2021) pero con un aumento significativo en la demanda el año 2021, llegando casi a los 300.000 m² de absorción neta anual”.
En este esquema, los expertos de Cushman & Wakefield, en su reporte MarketBeat Santiago Industrial (1S 2022), destacan como impulsores de mayor demanda a empresas que comercializan productos de Línea Blanca, Alimentos, Vestuario y Tecnología, las que requieren más espacio debido al sobre stock.
El escenario descrito anteriormente finalmente se ha traducido a precios, indican las consultoras citadas, “aumentando considerablemente los valores de arriendo en un 32% en relación con el primer semestre del año anterior, anotando un alza histórica al primer semestre de este año, llegando a las 0.163UFm2”, indican desde JLL. Igual valor tarifario registran los expertos de Cushman & Wakefield en su reporte inmobiliario del 1°S de 2022, destacando que “muchos contratos de arriendo que concluyeron en este periodo se tomaron inmediatamente por la expansión de otros ocupantes del mismo centro o nuevos inquilinos que están haciendo listas de espera. Es por esto que la desocupación de bodegas no se hace visible para el resto del mercado”.
A partir de las cifras expuestas vale considerar el análisis de los actores del mercado de bodegaje, para lo cual, revista Logistec entrevistó a David Furman, director ejecutivo en Empresas Danco; Sebastián Ulloa, gerente industrial en Grupo Patio; Carlos Figueroa, gerente general de Invinsa Central Bodegas y Fernando Arancibia, gerente comercial de Bodenor Flexcenter; ejecutivos que realizaron su análisis respecto de la evolución de los indicadores de demanda y vacancia y las perspectivas futuras del mercado de bodegaje.
DEMANDA: E-COMMERCE, INVENTARIO Y SEGURIDAD
Al ser consultados respecto a los factores que en la actualidad han gatillado índices de vacancia nula históricos, baja producción y tarifas record para el mercado de renta inmobiliario industrial, los expertos coinciden con el análisis previo de las consultoras, indicando que diferentes factores se han combinado para generar el estatus actual de alto estrés.
En esta línea, y a fin de delimitar el análisis, lo primero que debemos abordar son los gatillantes de la demanda por más espacio de bodegaje. Al respecto, Carlos Figueroa destacó que “el cambio estructural experimentado por el e-Commerce que empezó a tomar un rol relevante como canal de venta para el sector retail, principalmente, durante los últimos dos años, se transformó en un factor relevante que derivó en una mayor demanda de metros cuadrados”. Agregó además que “las complejidades que las cadenas de distribución a nivel global han experimentado (congestión portuaria, alzas de fletes, etc.) también han tenido un efecto en el mercado de renta inmobiliario industrial, ya que las empresas pasaron de tener 3 meses de inventario a tener 6 meses de inventario lo que implica duplicar la capacidad de bodegas para guardar materias primas o productos terminados”.
En tercer lugar, el gerente general de Invinsa Central Bodegas destacó la seguridad como otro factor determinante en la alta demanda en el mercado de renta inmobiliaria industrial, asegurando que “muchas empresas han migrado desde el modelo “stand alone” a los condominios de bodega, donde encuentran mayor seguridad y otro tipo de “amenities” para sus clientes y colaboradores; bajo un esquema de servicio que permite que tanto sus activos, como su gente estén más resguardadas”.
En lo relacionado al crecimiento del comercio electrónico, puntualmente, Sebastián Ulloa, sostuvo que los actores del mercado siguen atentos a la evolución de esta modalidad de venta y sus efectos en la demanda de bodegas, indicando que “según todas las proyecciones, para 2025 se espera que las ventas online representen el 21% de las ventas totales del retail, duplicando en tres años su participación actual (12%), con lo cual este factor seguirá impulsando una mayor demanda para el mercado de renta inmobiliaria industrial. Al mismo tiempo, el gerente industrial de Grupo Patio destacó los efectos de la demanda e-Commerce en regiones para el mercado de bodegaje, un factor que considera relevante “porque la oferta de renta inmobiliaria en el resto del país ha sido históricamente poco profunda, salvo excepciones como Antofagasta, Puerto Montt y Concepción. Pero vamos a ver presencia de nuevos proyectos de renta industrial en ciudades intermedias como, por ejemplo, Chillán, Talca, Curicó, Coquimbo y Temuco” lo que resulta bastante relevante, ya que implica un primer paso hacia la descentralización del mercado.
En lo relacionado al tercer factor: la seguridad; Figueroa ahondó en el punto, indicando que “la seguridad siempre ha sido un tema relevante para los actores del mercado de bodegas y es sabido que el modelo de condominios genera importantes ventajas y economías de escalas en esta materia, porque los desarrolladores invertimos constantemente en mejores sistemas de seguridad y mejores protocolos. ¿Qué es lo que ha cambiado en el último tiempo? el nivel de violencia en los tipos de robos que afectan a los centros de distribución y centros de bodegas. Lo cierto, es que todos estamos expuestos, pero aquellas empresas que operan bajo el modelo stand alone, lo están aún más y los costos de inversión que deben afrontar para evitar o hacer frente a este tipo de acciones delictivas de alto impacto son evidentemente mayores”.
Por su parte, Fernando Arancibia, gerente comercial de Bodenor Flexcenter, manifestó que “hoy la seguridad no es un diferenciador de servicio, es un desde.
Lamentablemente, es una tendencia en la que no se vislumbra que pase de moda, al contrario llegó para quedarse”.
A partir de los factores expuestos, los actores del mercado sostienen que los índices de ocupación que en la actualidad marcan un record histórico de vacancia nula (0.1%) se mantendrán en el largo plazo. Al respecto, David Furman, manifestó que “el mercado de renta inmobiliaria implica servicios que no son fácilmente ajustables a la demanda, debido a que los periodos para ejecutar desarrollos inmobiliarios y aumentar la oferta son largos y, por lo tanto, vemos que en los próximos 18 o 24 meses la vacancia seguirá siendo nula en Santiago”. Consecuentemente, Sebastián Ulloa sostuvo que a nivel de proyecciones “creemos que en los próximos 3 años el nivel de vacancia se estabilizará en torno al 1.5%. Ciertamente va a existir un ajuste, pero la ocupación seguirá bajo el mínimo histórico por la presión del canal e-Commerce, principalmente”.
DE LA PRODUCCIÓN Y LAS TARIFAS…
Mientras la demanda por espacios de almacenaje sube y la vacancia se estrecha, ¿qué ocurre con la producción de nuevos m2 y las tarifas? En este plano, dos de los factores que los expertos han destacado son: el incremento en el valor del suelo industrial y de los costos de construcción; los que a su vez impactan en las tarifas.
En esta línea, el ejecutivo de Empresas Danco indicó que “los costos de construcción se han incrementado en alrededor de 30% sobre los precios en UF pre pandemia”, debido al incremento en el valor de los suelos industriales y a los problemas que las cadenas de suministro que intervienen en la importación materiales para la construcción han enfrentado por la pandemia. No obstante, indicó Furman, “a pesar de los altos costos se sigue construyendo. De hecho, se estima que en los próximos meses entrarán un equivalente a 25% más de metros cuadrados a la oferta total actual. Es decir, los altos costos no han sido un impedimento para que el mercado siga generando y ofreciendo nuevos espacios”.
Por su parte, Fernando Arancibia concordó con lo expuesto por Furman, indicando que “factores como el valor del suelo y el costo de los materiales de construcción definen el nivel de producción para el mercado inmobiliario industrial y en la medida que el mercado asuma estos costos y se mantenga la vacancia en los niveles actuales, los indices de producción deberían mantenerse”.
Es claro que para mantener con vida el mercado, desarrollar nuevos proyectos – a pesar de los altos costos- es vital. Pero, ¿qué tan complejo es construir y, a su vez, ser competitivo a nivel tarifario? A partir de la interrogante expuesta, los actores del mercado han debido ser creativos y, por cierto, audaces, considerando además que el actual momento de incertidumbre que afectan al país en materia política, económica y social también afecta el nivel de producción normal.
En esta línea, se han dado con fuerza dos fenómenos, ‘el arriendo en verde’ y la búsqueda de nuevos terrenos aptos para la construcción de nuevos proyectos.
En lo referido al arriendo en verde o a la implementación de “promesas de arriendo futuro”, Fernando Arancibia sostuvo que “claramente, hoy el mercado producto de la cero vacancia y la alta demanda está arrendando todo en verde, pero este fenómeno en algún momento deberá ajustarse”, advierte. No obstante, según los diversos reportes de mercado, el arriendo en verde no retrocederá en el corto o mediano plazo.
De hecho, según el reporte de Cushman & Wakefield muchos contratos de arriendo que concluirán a fines de 2022, ya han sido tomados por los ocupantes del mismo centro o nuevos inquilinos que están haciendo listas de espera. Es por esto que la desocupación de bodegas no se hace visible para el resto del mercado.
Respecto al arriendo en verde, Carlos Figueroa indicó que esta práctica apunta, por parte de los clientes, a gestionar el riesgo y la continuidad operativa de su negocio frente a una oferta que es limitada. Desde otra óptica, Sebastián Ulloa sostuvo que el arriendo en verde, en tiempos de incertidumbre como el actual, es una práctica que aporta mayor tranquilidad y resguardo a los desarrolladores.
“El arriendo en verde nos permite mayor selectividad del arrendatario. Se vienen tiempos difíciles y tenemos que ser bien cuidadosos con el comportamiento de algunos arrendatarios. Cuando tú administras portafolios que están en fondos de inversión público, tienes un compromiso adicional con el capital del aportante institucional, eso para nosotros es muy importante, obviamente y eso nos lleva a ser súper selectivos”, sostiene Ulloa.
En lo referido a la expansión hacia nuevos sectores, en tanto, Sebastián Ulloa sostuvo que “en este momento el mercado inmobiliario de renta industrial debe ir a capturar el nuevo ciclo de plusvalía en sectores menos consolidados como, por ejemplo, Noviciado. Hoy, los actores del mercado enfrentamos el hecho de que existe muy poco suelo disponible y los terrenos que están disponibles se transan a un valor muy alto. Así, los proyectos de renta industrial están siendo evaluados con un estrés en tarifa que es una captura de la coyuntura actual, pero que no es sostenible en el largo plazo. Es el momento de ir a lugares menos consolidados con perspectiva de plusvalía a vivir un nuevo ciclo de mayor valor”.
Por su parte, David Furman indicó que “ir en búsqueda de terrenos en otros sectores industriales es una tendencia, pero también implica un riesgo, principalmente porque encontramos importantes frenos en materia de permisos y tramitaciones que detienen la expansión”.
Ahondando en este punto, Carlos Figueroa manifestó que “todos buscamos posibilidades para crecer en nuestra cartera de productos de bodega, pero eso no es tan sencillo. Aparentemente, lo más fácil sería comprar los terrenos vecinos vacíos, pero muchos de esos terrenos industriales, o bien, han subido de precio o bien tienen normativas restrictivas que hacen difícil la colocación de bodegas, por lo tanto, independiente de que hoy día hay necesidad de bodegas, que los operadores estamos buscando posiciones para para crecer, el conseguir terrenos no está siendo fácil.
Por otro lado, no se trata de construir en cualquier parte, ya que los proyectos de bodegas son rentables y atractivos en la medida en que brinden a los usuarios una ubicación eficiente, que combine un buen estándar de construcción, excelente accesibilidad y seguridad. No se debe perder de vista, además, que los desarrolladores invierten en este tipo de proyectos apoyándose en la banca, hay seguros que se comprometen y un sinfín de otros factores, si un sector no es rentable, aunque esté disponible, simplemente no es viable”.
