Tras dos años con tasas de vacancia de bodegas cercanas a cero, ya se comienza a enraizar la tendencia al alza, y por segundo semestre consecutivo se registran un alza en el indicador.
De acuerdo al reporte elaborado por la empresa de servicios e inversiones inmobiliarias CBRE, el stock de bodegas alcanza los 5,7 millones de m2, de los cuales, 210.693 m2 corresponden a espacios disponibles, lo que representa una tasa de vacancia de 3,66% al cierre del 2023, es decir, un incremento de 2.37 puntos porcentuales respecto al trimestre anterior y de 3,42 puntos base en comparación con el cierre del 2022, momento en que el mercado estaba prácticamente en 0%.
Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile, señala que el sub mercado con más vacancia es el Poniente, que acumula el 48% de la oferta disponible, seguido por el Norponiente con el 24%.
“Los espacios disponibles se distribuyen en 42 centros de bodegas de diferentes características y tamaños, mostrando una mayor variedad que los semestres anteriores”.
La mayoría de los espacios vacíos que se ofrecen en el mercado son centros de bodegas antiguos, construidos antes del 2015, que representan el 83% de la disponibilidad total.
Por otro lado, los centros nuevos tienen una alta demanda e ingresan al mercado con una alta tasa de ocupación y la oferta futura ya cuenta con una preferencia antes de salir al mercado.
“Esto refleja una preferencia por parte de los usuarios por centros más modernos y adecuados a las exigencias logísticas actuales. En este contexto, el nivel de absorción neta depende de la entrada de nueva oferta, la cual tiene alta demanda al salir al mercado. Observamos un movimiento Flight to Quality, en que la vacancia que se va generando se mueve hacia proyectos nuevos en la búsqueda de aspectos constructivos y de seguridad superiores”, añade Ingrid Hartmann.
En cuanto a los proyectos nuevos, en el segundo semestre del 2023, se registró un total de 246.485 m2, sumando un total anual de 387.4259 m2 correspondientes a 15 proyectos: 7 corresponden a proyectos nuevos y 8 a ampliaciones de centros existentes, todos ellos desarrollados por los principales actores del mercado.
“Respecto a los precios, tras el mayor peak de crecimiento de rentas registrado al 2022, que alcanzó un 26%, se observa una estabilización de los precios de lista, que se han logrado cimentar en un promedio de -0,16 UF/m2, valor que podría transformarse en un índice estructural del mercado para los proyectos nuevos que van ingresando al mercado, lo que nos lleva a concluir que podríamos observar baja en los precios promedio en los siguientes semestre, adjudicable a la vacancia que vaya apareciendo en centros más antiguos, que a través del precio podrían mantenerse competitivos”, destaca Ingrid Hartmann, Senior Manager de CBRE Chile.
En este sentido, al cierre del año, el precio de lista promedio ponderado alcanza 0,157 UF/m2, un 8% por debajo del semestre anterior y un 7% en comparación al cierre del 2022.
“De todos modos, la escasa oferta futura esperada y la aún más escasa oferta de suelo para desarrollo de proyectos logísticos, dificulta el análisis de precios con lo cual la perspectiva es incierta. Hoy por hoy, continuamos con un escenario en que la oferta futura ya se encuentra con altos niveles de precolocación, y con la esperada recuperación de la actividad económica que anuncia el Banco Central como analistas privados para el 2024, seria esperable que el requerimiento de espacio logístico se mantenga activo”, concluye Ingrid Hartmann.
