El suelo para usos industriales tiende a agotarse en el Gran Santiago. Tal afirmación debe preocuparnos, si atendemos a la dificultad que exige la producción de nuevo suelo apto para Logística, Bodegaje y Distribución (LByD). Sin perjuicio de las contingencias por las que atraviesa nuestro país, estas son actividades relevantes en el funcionamiento de nuestra economía, crecientemente vinculada con los hábitos de consumo de los habitantes de nuestras ciudades.
La gestión de nuevo suelo, para una industria que absorbe a razón de 25 has/año según registros de la última década, articula tres variables claves: condiciones normativas, conectividad, y valor de suelo. La dificultad, claro, es poder contar con suelos con norma, buena accesibilidad y valor razonable.
Adicionalmente, la aprobación de un proyecto calificado como actividad productiva requiere de una gestión técnica compleja frente a un mapa institucional amplio y diverso que, dependiendo del tamaño del proyecto y la ubicación, pueden incluir varias reparticiones del Estado para, finalmente, superar el filtro de la DOM respectiva.
Tendencia reciente: Respecto del suelo existente en la capital, destinado a actividad industrial en sus diferentes formatos, en los últimos seis a siete años la industria inmobiliaria ha madurado rápidamente en la gestión de estos territorios, por medio del desarrollo de parques industriales y centros de bodegaje y de distribución con mayor diversidad de estándares técnicos, ocupando progresivamente los espacios disponibles, y motivando el aumento del valor de suelo, niveles que muestran hoy un descalce con la capacidad de pago para LByD.
Consecuencia de esto, y considerando la escasa viabilidad del suelo disponible (ubicación + accesibilidad + precio), el desarrollo de nuevos proyectos requiere de modificar los paradigmas de gestión hasta ahora implementados.
Perspectivas y Recomendaciones: Por lo pronto, abrir las apuestas por desarrollo desde el arco norte-poniente, hacia las oportunidades que ofrece el arco surponiente – sur del Gran Santiago. Una buena señal es la consolidación a mediano plazo del anillo de Américo Vespucio, la futura extensión de Costanera Norte hasta Ruta 78 y el ensanche de la Ruta 5 Sur; muy bueno sería, adicionalmente, activar la capilaridad a lo largo de la autopista Acceso Sur. La mayor conectividad, en este sentido, produciría una mayor democratización en el acceso a las oportunidades del territorio, y una compensación de cierto retraso que ha tenido la zona sur respecto del norte y poniente en materia de LB&D.
Un segundo criterio es la activación de un segundo radio de gestión de proyectos, ya descolgados del área de influencia directa de Américo Vespucio. Una primera señal en este sentido la están dando desde hace un tiempo actores reconocidos, como son BSF y Grupo Patio, ambos en dilatados procesos de gestión de grandes paños, en comunas de Peñaflor (Ruta 78) y Lampa (El Noviciado), respectivamente, o nuevas iniciativas que se abren camino en torno a la Ruta 5 Sur, en el tramo entre Buin y Paine. Asimismo, en la zona norte destaca entre las últimas gestiones la compra de 60 has frente a Ruta 5 Norte por Megacentro, en la comuna de Colina.
Consecuencia de la apertura de nuevos territorios debiera ser la cualificación de proyectos según estándares diversificados, con su debido correlato en diferenciación de valores de arriendo y venta. No debiera mantenerse la condición actual del mercado, en que los valores ofertados tienden a aplanarse en el mediano y largo plazo, eludiendo mayores diferencias que sí debieran aparecer de acuerdo con una mayor dispersión geográfica y estándares constructivos igualmente diferenciados.
Respecto de la norma, al menos en la RM, la autoridad ha demostrado darle mínima atención a las tendencias de consumo del uso industrial, y todas las gestiones de modificación del instrumento de planificación de escala metropolitana han apuntado más a reducir que a ampliar los espacios de desarrollo potencial. Para modificar este escenario, se requiere de voluntad político-técnica y una decisiva acción gremial, para sensibilizar a la autoridad y al país de los méritos de repensar nuestro territorio regional, e incluso interregional, vinculando la apertura de nuevas zonas normativas de extensión industrial con el desarrollo de nueva infraestructura, como la largamente proyectada “Orbital” o el aprovechamiento de las redes de ferrocarril actualmente en estudio.
Por Agustín Martínez, ProEquity.
