La producción futura se estima en aproximadamente 120.000 m², con una tasa promedio de crecimiento semestral del 6,8%. La localización de estos nuevos centros se concentrará en los sectores Oriente y Centro de la capital.
No cabe duda que durante los últimos dos años, el mercado de minibodegas se ha visto fortalecido frente a los escenarios de crisis social, pandemia y aumento sostenido del comercio electrónico. Fundamentalmente, frente a la importancia que ha adquirido la llamada “última milla” en las pymes y empresas logísticas, que ha impulsado fuertemente la demanda por el mercado de mini bodegas, así como las mudanzas o la necesidad de las personas de maximizar espacios en las viviendas, alcanzando una absorción promedio semestral de 7.800 m2 y una vacancia promedio de 18,9%.
De acuerdo al Departamento de Estudios de GPS Property, consultora inmobiliaria, hoy este mercado ha alcanzado un punto de mayor estabilización respecto a los periodos anteriores, no obstante, seguirá en constante crecimiento. “A mayo de 2022, el mercado de mini bodegas en la Región Metropolitana mantiene un rendimiento estable en sus principales indicadores. Si bien se observa una leve tendencia al alza en la tasa de vacancia, cerrando en un 14,3%, la absorción se mantiene positiva, alcanzando 1.070 m2. Lo anterior, quiere decir que el mercado se presenta estable con un crecimiento sostenido, donde los niveles de ocupación son sanos y el consumo acumulado positivo”.
Actualmente, el mercado de mini bodegas abarca un total de 253.791m2 en el Gran Santiago, distribuidos en 82 centros de almacenamiento, fundamentalmente en las comunas de Santiago, Huechuraba y Las Condes. Entre sus principales cualidades o prestaciones destacan la existencia de espacios adecuados a las necesidades, arriendos por tiempos más acotados, así como mayor cercanía con los polos residenciales. Durante el primer trimestre de este año, ingresaron 7.523 m2, lo que representa un aumento del 3% respecto del trimestre anterior. Los precios, no obstante, se mantienen estables, con un leve aumento de 0,9% respecto al período anterior, cerrando en 0,43 UF/m² la renta promedio.
Juan Eduardo Labbé, Director Ejecutivo de GPS Property, destaca que “la tendencia internacional de países desarrollados, como Estados Unidos, Reino Unido o Australia, cuyo promedio alcanza los 0,368 m2 por habitante, es un fuerte indicador del auge sostenido que tendrá este mercado, el que cada vez más privilegiará posiciones en polos de alta densidad para cumplir con la demanda comercial de “última milla; pequeños centros de acopio o incluso como oficinas-conteiner que permitan mantener un lugar de trabajo cerca de la familia pero fuera de la casa, por lo que aún hay un importante margen de crecimiento para el mercado de mini bodegas”.
De acuerdo a los datos de la consultora, para el mediano y corto plazo, se esperan 24 nuevas sucursales o ampliaciones de centros existentes y se calcula una producción futura de aproximadamente 120.000 m², aumentando el stock de mini bodegas en casi un 50% para fines de 2025, con una tasa promedio de crecimiento semestral del 6,8%.
“Los nuevos ingresos se concentrarán fuertemente en los sectores Oriente y Centro de la capital, entre los que destacan los proyectos de Mi Bodega en Núcleo Los Trapenses para este 2022, el proyecto de BLT en Peñalolen para el 2023 y el proyecto BCenter Consistorial para el 2024”, puntualiza Labbé, tres de los cinco principales operadores que concentran el 66% de la participación por superficie.
Externalidades positivas
Además de los puntos antes comentados, como cercanía, contratos por tiempos acotados, y espacios adecuados, se suman los requerimientos de seguridad y una experiencia de usuario de alto estándar, tanto como cliente particular como de empresas. “Muchos operadores han avanzado para disponer un servicio 100% digital y una operación sin contacto, donde el cliente pueda hacer todo desde su teléfono: desde firmar el contrato hasta abrir la bodega. Asimismo, otros como MiBodega, han desarrollado nuevos servicios como Mi-Box, en el cual se lleva una bodega al domicilio para que este la cargue y, posteriormente, Mi-Box la retira y la lleva al centro de acopio, donde permanece hasta que el cliente solicite su devolución”, detalla Juan Eduardo.
Por su parte, Salvador Barros, CO – Founder de Kipp Storage, destaca que este tipo de servicios, así como la capilaridad en las ubicaciones al interior de núcleos urbanos, debiera transformarse en numerosas externalidades positivas: reducción en la huella de carbono asociada a los canales de distribución, descongestión vial en núcleos de difícil acceso, diversificación de riesgos ante potenciales siniestros y acortar los tiempos de despacho, entre muchos otros.
“Si lo anterior se materializa de forma correcta, por la vía de reciclar espacios que ya existen y dotarlos de la infraestructura necesaria, se permitiría además conservar barrios o edificaciones históricas. Esto ayudaría a descomprimir tendencias alcistas en el rubro de la construcción y contribuiría sustancialmente en el mejoramiento de la calidad de vida de aquellos habitantes en núcleos de alta densidad donde se guarda inventario”
