En la actualidad, el bodegaje y la logística están viviendo una revolución en sus prácticas y operaciones. Esto se traduce en importantes desafíos para el negocio inmobiliario industrial, donde será clave contar con expertos que hagan frente a las nuevas tendencias del mercado.
“Es muy importante que las empresas se adecuen cuanto antes a estas realidades para no perder su posición competitiva en el mercado. Dentro de este contexto, nuestra empresa esta trabajando intensamente con los desarrolladores en estas nuevas tendencias”, comenta Alejandro Ponce, gerente general de Industrial Property.
LA IRRUPCIÓN DEL E-COMMERCE
Para nadie es una sorpresa que la pandemia adelantó en forma importante los planes de crecimiento de las empresas e introdujo nuevos actores al mercado. La consecuencia principal es que “la bodega” pasó a ser “la tienda” con más venta en las empresas, del despacho de pallets se pasó abruptamente a la entrega de la paquetería directo al cliente final, donde la diferenciación está en los plazos de entrega. La famosa “última milla” es la que manda. Al respecto, Alejandro Ponce comenta: “nuestra empresa está concretando los desarrollos de construcciones, remodelaciones e implementación de las tecnologías necesarias, orientadas a este nuevo escenario que requieren nuestros clientes. Esto se realiza en conjunto con nuestros socios comerciales grupo DLS-INARCO, quienes poseen una amplia experiencia en implementaciones de este tipo de negocios”.
NECESIDAD DE MODERNIZACIÓN DE LAS INSTALACIONES
La edificación de la bodega debe ayudar a agilizar todo el proceso logístico, la automatización, los andenes, patios de maniobras, turnos de trabajo 24/7 del personal, la seguridad pasó a ser prioritaria y relevante luego del estallido social. En este ámbito, Alejandro Ponce destaca que “Industrial Property brinda asesoría en el diseño y definición de estas variables, asegurando que las remodelaciones sean acordes a esta nueva realidad.
NORMATIVA CADA VEZ MÁS EXIGENTE
Un tema muy importante dice relación con incendios en bodegas con graves resultados, y que han hecho que la autoridad aumente la fiscalización y exigencias de la aplicación de normativa en la materia para edificios clase A, B y C, según la ley de urbanismo y construcción, especialmente para proyectos Build to Suit (BTS). Asimismo, el Ministerio de Salud ha actualizado la normativa para las exigencias del almacenamiento de bodegas, informes sanitarios y calificación industrial, requisitos hoy esenciales para la operación. “Para esto es primordial la asesoría y apoyo a los clientes la obtención de permisos y realizar los estudios necesarios para operar, tales como el informe de carga combustible y otros asociados a la prevención de riesgos que requieren las autoridades sanitaria y municipal”, según explica el gerente general de Industrial Property.
ESCASEZ DE TERRENOS INDUSTRIALES
En la actualidad la industria del bodegaje esta con un serio “cuello de botella urbano” para su desarrollo. En Industrial Property aseguran que la gran falta de terrenos industriales, afecta al mercado inmobiliario. Este efecto se da especialmente en terrenos industriales exclusivos con uso de suelo molesto, lo que ha dado como resultado que en pocos años los precios aumentaron en promedio de 3 UF/mt2, a valores entorno de 5 UF/mt2. Inclusive en parques industriales consolidados y cercanos a autopistas a precios del orden de 7 UF/mt2. “Debido a esto contamos con oferta exclusiva de terrenos en zonas industriales específicas para desarrollar proyectos de Centros de bodegas y BTS para responder a los requerimientos de nuestros clientes”, indica Alejandro Ponce.
TRAJE A LA MEDIDA O BUILD TO SUIT (BTS)
Desde Industrial Property estiman que este segmento crecerá en no menos de 500 mil metros cuadrados durante el presente año, considerando proyectos en desarrollo y en licitación, mientras que hacia 2022, ya existen 300 mil metros cuadrados en proyectos a la espera de ser licitados, lo que duplicará la superficie ofrecida en construcción a la medida en el país, esto en sólo dos años. Esta tendencia implica que las grandes empresas (especialmente el retail) están abandonando el modelo tradicional de arriendo en bodegas multiclientes y centros de bodegas propios hacia los desarrollos tipo BTS, dada las múltiples ventajas de este modelo en términos de versatilidad, externalización de inversión, menores costos y tarifas de arriendo más atractivas.
“Estas cifras vislumbran un escenario nunca visto en este mercado e implican un gran desafío para los actores del rubro. A ello hay que sumarle una situación de escasez de suelo industrial, falta de mano de obra especializada para grandes proyectos, importante alza del costo de materiales de construcción, aumento de exigencias ambientales e inversores más conservadores en el escenario que vive el país, entre otros”.
La industria del desarrollo inmobiliario deberá superar todos estos factores para estar a la altura del desafío que conlleva este crecimiento”, estima el gerente general de Industrial Property. La empresa en estos últimos años a través de su modelo comercial de gestión de clientes a logrado importantes captaciones de operadores para este segmento, logrando soluciones para 200.000 mts2 en desarrollo.
LAS BODEGAS DEJAN DE SER EL PATIO TRASERO
Dado la transformación generada por el apogeo del e-commerce, que convirtió las bodegas y “dark store” en tiendas, la operación logística vista como el tradicional “patio trasero” del comercio, deja de serlo y se transforma en importante factor para la creación de valor en las empresas. Se debe incorporar nueva tecnología, cambiar prácticas, equipamiento y modelar las flotas acordes a la operación que requiere cada empresa. Es así como Industrial Property se ha transformado en líder a nivel nacional apoyando el desarrollo inmobiliario logístico a importantes empresas tales como Mercado Libre, Cencosud, The Brands Club, Bosca e ICB, entre otras. “Nuestra oferta se focaliza en ofrecer espacios adecuados para las operaciones de cada cliente a nivel nacional y también buscar soluciones inmobiliarias a corto, mediano y largo plazo de acuerdo a los planes de crecimiento y desarrollo de cada empresa”, destaca Ponce.
