Los departamentos acumulan una caída de 12,1% en sus precios en los últimos dos años. Mercado logístico mantiene vacancias bajo el 4% y rentabilidades que superan al segmento residencial.
El mercado inmobiliario chileno comenzó a evidenciar un cambio importante en las preferencias de inversión. Mientras el segmento de departamentos enfrenta una de las correcciones de precios más relevantes de los últimos años, nuevos activos como las bodegas industriales y logísticas comenzaron a ganar terreno entre inversionistas que buscan mayor estabilidad y rentabilidad.
Según un análisis de más de 234 mil transacciones realizado por Data Inmobiliaria, los departamentos registraron una caída de 8,5% en los últimos 12 meses, acumulando un descenso de 12,1% en los últimos dos años. Comunas como Quinta Normal, Puerto Montt y Talcahuano incluso presentan bajas superiores al 15%.
“Lo que estamos viendo en los departamentos no es ruido estadístico. Es una corrección que lleva dos años, que se aceleró en los últimos doce meses y que todavía no muestra señales de piso”, explica Matías Cánepa, CTO de Data Inmobiliaria.
En paralelo, el mercado logístico comenzó a posicionarse como una alternativa cada vez más atractiva frente a activos tradicionales como departamentos, oficinas o locales comerciales. El crecimiento del e-commerce, la logística de última milla y la expansión empresarial han impulsado una demanda sostenida por infraestructura industrial de mayor estándar.
Actualmente, la vacancia de bodegas clase A en la Región Metropolitana se sitúa en torno al 3,4%, según el informe Market Beat Industrial Santiago T4 de Cushman & Wakefield, reflejando un mercado estrecho y altamente competitivo.
“Hoy, si se comparan distintas clases de activos como multifamily, comercial, oficinas e industrial, se observa una diferencia relevante en sus tasas de descuento. En el caso de los departamentos, la rentabilidad se ha visto ajustada, ya que muchas veces el arriendo no logra cubrir el dividendo ni otros costos asociados. En cambio, las bodegas en condominio presentan tasas atractivas para inversionistas, con una rentabilidad estimada de UF +10% anual”, señala Marco Morán, Gerente de Inversiones de Grupo Campos.
Desde la industria explican que este tipo de activos responde a una lógica distinta al mercado habitacional, ya que su desempeño está directamente vinculado al crecimiento económico y a la actividad empresarial, especialmente en zonas urbanas donde la disponibilidad de suelo industrial comenzó a reducirse.
“La disponibilidad de suelo industrial en zonas estratégicas, especialmente dentro del perímetro de Américo Vespucio, se ha reducido progresivamente, lo que ha elevado las barreras de entrada para nuevos desarrollos y presionado al alza los precios. En este contexto, vemos un creciente interés de inversionistas por las bodegas en condominio como alternativa a los departamentos, con opciones que entregan mayor certeza y rentabilidad”, agrega Morán.
Actualmente, el mercado ofrece alternativas tanto para grandes inversionistas como para perfiles individuales, con proyectos desde 117 m² y un escenario donde la alta demanda logística continúa consolidando el atractivo de este tipo de activos.
“Para quien tiene horizonte de largo plazo y capacidad de esperar, los precios de entrada de hoy son objetivamente más bajos que los de hace 12 y 24 meses. La clave está en ser selectivo: no todas las comunas ni todos los segmentos ofrecen la misma ecuación riesgo-retorno”, concluye Joaquín Espíldora, Founder & CEO de Data Inmobiliaria.
