A pesar de haber enfrentado un 2019 complejo, el Mercado de Bodegaje Logístico fue capaz de resistir los altibajos de la economía local e internacional que durante dicho período enfrentó graves conflictos. Para afrontar la crisis, de cara a 2020, los operadores del sector ajustaron sus estrategias comerciales y de expansión, con lo cual las proyecciones de crecimiento para este rubro -en el periodo en curso- son moderadas en materia de inversión y producción de mt2.
Si dejamos de lado los efectos del estallido social de octubre y nos remitimos al nuevo escenario nacional marcado por la alerta sanitaria a raíz del Covid -19, en lo efectivo, entre los actores del rubro inmobiliario industrial subyace un estado de profunda incertidumbre; toda vez que el desempeño del mercado de bodegaje está sujeto y profundamente ligado al consumo (sobre todo del sector minorista) y a las condiciones económicas generales; indicadores que se proyectan a la baja debido al paulatino avance del Coronavirus en el país y en el mundo.
¿Cómo avanza esta industria ante un escenario de firme contracción? Según diversos analistas y actores del sector, la clave es la diversificación de servicios y el desarrollo de proyectos que apunten a potenciar la supply chain omnicanal. En este punto, el e-Commerce se alza como uno de los principales puntales de la industria de bodegaje de cara al futuro. Así, proyectar nuevos espacios para el almacenamiento logístico en ubicaciones estratégicas y seguras; incorporando a la oferta de arriendo en condominios o desarrollos built to suit una diversa gama de servicios y un sólido ecosistema de seguridad para prevenir intrusiones o destructivos siniestros es clave.
LAS UBICACIONES MÁS COTIZADAS
Según los diversos análisis elaborados por las principales consultoras del rubro inmobiliario industrial, en la actualidad, la ubicación segura y estratégica se instaura como el principal atributo que los clientes buscan al momento de arrendar bodegas o decidirse por el desarrollo de proyectos a la medida. A este respecto, Carlos Alberto Figueroa, Gerente General de Invinsa Central Bodegas, manifestó que “antes del estallido social, teníamos un mercado creciente, pero que no tenía muy claro qué es lo que el cliente percibía como valor y donde lo que primaba era el precio. Hoy, a la luz de los eventos, la ubicación y la seguridad se imponen por sobre las tarifas. Las empresas están dispuestas a pagar más por estos atributos, sobre todo por estar ubicados en sectores eminentemente industriales y alejados de asentamientos urbanos”.
Considerando el factor ubicación, según lo expuesto por Ingrid Hartmann, Senior Research Manager de CBRE, “Históricamente el sector más demandado ha sido la zona norponiente, dada su conectividad destacada y la inmediatez al aeropuerto. Sumado a esto, esta zona es la que da origen al mercado de bodegaje en Chile, por lo que ya se encuentra en un alto grado de consolidación y cuenta con la presencia de los principales operadores del mercado”.
Ampliando el espectro, Ariel Benzaquen, Country Manager de Cushman & Wakefield Chile, sostuvo que para el mercado de bodegas Clase A, los submercados más cotizados son el Norponiente y Sur. “Respecto a la apreciación económica y estratégica, en el caso del sector Norponiente, destaca la cercanía con el Aeropuerto y la facilidad de conexión con las rutas 68 y 78 que llegan a los principales puertos del país: Valparaíso y San Antonio; y a nivel de tarifario, el arriendo en el Norponiente se cotiza en 0.147 UF/m2/mensual. En torno al submercado Sur, es válido consignar que es el sector elegido por el segmento Retail para abastecer a la Región Metropolitana. Es en este sector donde, actualmente operan las principales empresas del rubro minorista y en materia de arriendo las tarifas de esta zona alcanzan los 0.135 UF/m2/mensuales”.
EL POTENCIAL DEL SUR
Consultados respecto a cómo se observa el desarrollo del mercado de bodegaje específicamente en el sur de la RM, Benzaquen comentó que actualmente, entre las bodegas Clase A y B, hay alrededor de 136.000 m2 y 10.000 m2 de proyectos en construcción, indicando que “la zona sur ha permitido la construcción de los más grandes Built to Suit del país, debido al gran espacio de constructibilidad y a la oportunidad que ofrece a la agilidad operacional dentro y fuera de la Región Metropolitana”.
¿Por qué arrendar o desarrollar en el sur de Santiago? Frente a la interrogante expuesta, el vocero de Cushman & Wakefield Chile sostuvo que “la principal ventaja del submercado Sur es que no es una zona tan explotada como la Norponiente o Poniente, y no se pierde conectividad ya que conecta con la ruta 78 –que llega al puerto de San Antonio-, el anillo Vespucio y la ruta 5. Ésta última pasa por la zona centro de Santiago y conecta con otras regiones a lo largo del país, lo que activa la opción de optimizar las operaciones dentro y fuera de la Región Metropolitana. Por otra parte, desde el punto de vista del inversor, se puede acceder a tierras por menor valor en comparación con otros submercados y obtener mayor margen de ganancia”.
Por su parte, Ingrid Hartmann explicó que “la zona sur sigue creciendo, hemos conocido proyectos futuros muy interesantes tanto para desarrollo built to suit como especulativo, que deberían ingresar entre 2020-2021, los que aportarían a la imagen y dinamismo del sector”, según la analista de CBRE el crecimiento observado en este sector, se basa principalmente en la disponibilidad de suelo “ya que todavía es una zona mixta que cuenta tanto con actividad industrial como agrícola, que tiene ventajas estratégicas a nivel operacional debido a su conexión con la red de autopistas concesionadas”. En este plano, Hartmann agregó que “esta zona, también cuenta con acceso a fuerza de trabajo por su relativa cercanía con grandes centros poblados como San Bernardo, Buin y Lo Espejo”.
Siempre en torno al potencial de sector Sur para la industria del bodegaje, Rodrigo Núñez Grahmann, Gerente de Expansión de Campos de Chile, quienes desarrollan sus proyectos bajo el nombre de “Avanza Park” en formato de Condominios de Bodega para Venta y Desarrollos Build To Suit; sostuvo que “estamos seguros que el sur será la zona que la va a llevar el próximo año. Y es que uno de los puntos importantes de porque los desarrolladores del sector inmobiliario industrial, como nosotros y el retail en particular están mirando al Sur es el tema demográfico y el consumo futuro en materia e-Commerce”.
En este punto, Nuñez explicó que la zona sur concentra la mayor densidad poblacional de la RM, “población que día a día alcanza un mayor nivel adquisitivo. El retail lo entiende así, y es por eso que diversos actores del rubro minoristas están proyectando sus planes de expansión (apertura de tiendas) en las principales comunas de este sector; las que serían abastecidas desde centros de distribución cercanos. Si a ello sumamos el impulso del e-Commerce, tenemos que a futuro se proyecta un mayor margen de consumo para esta zona, ante lo cual resulta lógico asentar sus bases operativas cerca; de cara a optimizar la experiencia de compra del cliente final y fortalecer sus estrategias omnicanal”.
Al respecto, Felipe Dablé, Director Ejecutivo de Alquila tu Bodega, manifestó que efectivamente la zona Sur de la RM se está afianzando cada día con más fuerza, “no sólo por sus evidentes ventajas en materia de conectividad, sino también debido a la diversa oferta de bodegas que ofrece, lo que resulta altamente atractivo para el sector minorista, fabricantes y comercializadores, quienes dentro de su cadena de suministros requieran la conectividad con otras regiones y una distribución urbana ágil. En la actualidad, la zona sur ofrece espacios flexibles, con un estándar a nivel estructural de nivel internacional y diseñados para responder a las crecientes demandas logísticas y operacionales”.
TRES ACTORES CON OFERTAS DIFERENCIADAS
Con el ánimo de conocer la oferta inmobiliaria industrial de bodegas en el sector sur de la RM, Revista Logistec invitó a tres importantes desarrolladores del rubro, que en la actualidad ofrecen espacios de almacenamiento logístico en arriendo y otras modalidades en dicha zona, estos son: Invinsa Central Bodegas, Alquila Tu Bodega y Campos de Chile; compañías que han hecho del Sur de Santiago su nicho de acción.
De acuerdo a lo descrito por Carlos Alberto Figueroa, a la fecha Invinsa Central Bodegas posee más de 135 mil mt2 de superficie arrendable, en 4 Centros de Bodegaje en la zona Sur, específicamente en las comunas de San Bernardo y Maipú; “donde nos destacamos por tener la mejor relación precio calidad de la industria. Nosotros operamos bajo el concepto de Condominios de Bodegas, ofreciendo altos niveles de flexibilidad ya que nuestro enfoque es apoyar a nuestros clientes en el desarrollo de su negocio”.
Con una estrategia que se sustenta en la cercanía y en una oferta diversificada, Invinsa Central Bodegas ha logrado posicionarse como una excelente alternativa para empresas del sector retail, consumo masivo y alimenticio; así como para medianas y pequeñas empresas que buscan profesionalizar su logística, indicó Figueroa, agregando que “nuestro modelos de arriendo modular, en condominio, destaca por el estándar de construcción de nuestras bodegas que es altísimo, al igual que nuestros niveles de seguridad, ya que consideramos que este es uno de los aspectos más importantes para los clientes al momento de decidir dónde instalar bodegas externas. Por ello nuestras instalaciones están dotadas de modernos sistemas de seguridad, que garantizan las mejores condiciones para el almacenaje logístico”.
“Somos los más grandes en la zona sur, y este posicionamiento lo hemos logrado en base a un servicio personalizado, atendido por sus propios dueños, ese es nuestro sello”, puntualizó Figueroa.
En torno a la oferta de Alquila Tu Bodega en la zona sur de la RM, su Director Ejecutivo, José Felipe Dablé, comentó que se trata de un moderno complejo de almacenamiento industrial que contempla la construcción de 12 amplios galpones con los más altos estándares de calidad y cuya primera etapa ya está disponible para el mercado. Hablamos de “Bodegas Boutique”, un proyecto es muy de nicho, que se orienta principalmente a grandes empresas que requieren altos estándares constructivos, servicios de seguridad de vanguardia y, por supuesto, una excelente ubicación con acceso a las principales carreteras y autopistas del país”.
Ubicado en la caletera de la Ruta 5 Sur en el KM 42, a sólo minutos del Centro de Santiago, el complejo Alquila Tu Bodega, se caracteriza por su estructura en módulos subdividibles (1.400 m2), de categoría premuim; que parte desde el arriendo de 700 m2, lo que nos permite ofrecer a nuestros clientes un crecimiento modular y, a la vez, entregar un servicio de acuerdo a las necesidades del mercado”.
En cuanto al diseño de las bodegas, el ejecutivo reiteró que “nuestra ventaja es que ofrecemos la posibilidad de diseñar un flujo logístico óptimo en el layout de la bodega que tienen 70 metros de largo, con grandes y amplios portones en los dos cabezales, puertas peatonales, y con la opción de fraccionar la superficie a la mitad (1.400 m2 a 700 m2)”.
Al mismo tiempo, Dablé puntualizó que principalmente se trata de un recinto que ha sido diseñado pensando en la seguridad de almacenamiento de los clientes, y que ha considerado desde su origen una serie de características para favorecer un eficiente y seguro desarrollo comercial de quienes confían en nosotros, incorporando –por ejemplo- tecnología con seguridad y portería 24/7, sistema de CCTV, detección de incendio, que incluye una red de ataque rápido al interior de cada bodega y un sistema perimetral con estanque propio; todos aspectos que dan tranquilidad a nuestros clientes para su operación diaria”.
Finalmente, en lo referido a la oferta de Campos de Chile en el Sur de la RM, Rodrigo Nuñez mencionó que en la zona sur tenemos dos tipos de proyectos que estamos desarrollando bajo la marca Avanza Park; el primero en modalidad Built to Suit (BTS) donde se construye para un cliente como ancla y en el mismo Condominio se construyen bodegas especulativas de alto estándar la cual se puede arrendar en módulos desde 3.000 m2 y la línea de Bodegas en Venta (o Arriendo con Opción de Compra) en condominios desde 100 m2, las cuales tienen un alto estándar constructivo y están enfocada a las Pymes para que puedan realizar su operación de forma óptima en una bodega de alto estándar, con seguridad, organización, zona de descarga, zonas de entretenimiento y otros servicios que se entregan al interior del condominio.
Ejemplificando lo dicho, Nuñez describió el proyecto que realizaron para un importante retail nacional, explicando que “para este cliente construimos una Centro de Distribución de 45 mil m2 y una fase dos de 10 mil m2, adicionales que ellos podían tomar o no en una ventana de tiempo definida. Por ejemplo, ellos en el año 5 de su contrato podrían requerir ampliar su operación y tomar los 10 mil m2 adicionales, en tanto eso no ocurra, esta superficie es arrendada por otro cliente”
Consultado acerca de qué los llevó a poner en práctica esta nueva modalidad de negocio, Nuñez manifestó que respecto a la línea de Bodegas BTS y Bodegas logísticas “creemos que faltan bodegas de alto estándar en Santiago, bodegas preparadas para el e-Commerce y nos concentramos en eso. Y es que nuestra oferta es de clase mundial, con alturas de 12 mt al hombro, especificaciones de construcción de alto estándar y sistemas de seguridad de primer nivel. No improvisamos y ofrecemos al cliente la flexibilidad y el estatus de bodega que busca. Conforme a la línea de Bodegas en venta, según las condiciones que vive el país actualmente estamos en algunos proyectos apoyando a la Pyme ofreciendo un arriendo con opción de compra, una vez finalizado el contrato de arrendamiento, donde hay beneficios interesantes para el cliente”.
Estas tres ofertas de bodegaje, ubicadas en el sector sur de Santiago son sólo una muestra de cómo este sector ha ido profesionalizando la oferta para el almacenamiento logístico, avance que se proyecta al alza para los próximos 2 años y ante el cual conviene estar atentos.
