El boom del comercio electrónico, junto con la baja producción, han llevado al mercado de arriendo de bodegas a niveles de vacancia históricamente bajos, lo que ha elevado significativamente la demanda en el mercado de ventas. Se espera que el stock actual aumente un 40% en los próximos 3 años, pasando de ~344.000 m2 a 480.000 m2.
Si bien el mercado de bodegas para venta formato show rooms, oficinas y bodegas es relativamente nuevo, con no más de 10 años de historia, los dos últimos periodos de pandemia han acelerado fuertemente su crecimiento y reafirmado su potencial, proyectando importantes cambios que se adapten más a las necesidades actuales.
Según explica Juan Eduardo Labbé, director ejecutivo de GPS Property, “históricamente las bodegas se han instalado en condominios industriales, manejadas por fondos de inversión o por 4 grandes actores que las tienen para renta, muy similar a lo que ocurre con el mercado de oficinas, donde los inversionistas corporativos tienen la posesión de todo el edificio para arrendar. Sin embargo, hace cerca de 7 años, comenzó la introducción del formato “3 en 1”, que contempla bodegas, showrooms y oficinas para la venta, el cual inesperadamente agarró muchísima fuerza en el nuevo escenario del comercio electrónico y las pymes”.
De acuerdo a los datos de la consultora inmobiliaria, actualmente se contabilizan 343.524 m² desarrollados en centros para la venta, distribuidos en 17 proyectos, de los cuales 16 ya están Completamente vendidos “Uno de los factores principales de esta tendencia han sido las pymes, ya que muchas han optado por su adquisición o arriendo en vez de las oficinas tradicionales, motivadas por precios más económicos, tasas de financiamiento más bajas, junto con la posibilidad de estar cerca de sus productos y así evitar traslados, haciendo más eficiente su logística. Actualmente, uno se encuentra que no hay stock para comprar bodegas unitarias, de estas 3×1, lo que va a demorar alrededor de 2 años para retomar el ritmo del mercado de centros de bodegaje en general y de estas bodegas chicas en venta en particular”, detalla Labbé.
De este modo, la disponibilidad se encuentra en torno al 0,29%, lo que equivale a 1.007 m², concentrados al Norte de la capital, fundamentalmente en la comuna de Lampa. En tanto, el valor de un módulo con una superficie promedio de 346 m², pondera 36,1 UF/m². Este escenario plantea una positiva perspectiva para los próximos 4 años, en los que se espera la producción de 7 centros nuevos o etapas en centros existentes, lo que inyectaría 136.454 m² disponibles. Entre estos destacan las nuevas etapas en la comuna de Lampa, de Work Center; 24.552 m² en el futuro centro Back Office Caupolicán, en la comuna de Quilicura, operado por Rezepka; y 29.037 m² de un nuevo desarrollador, Ruta Capital.
Otro cambio importante que se está dando en este mercado, es la necesidad de acercarse a las grandes densidades, transformando a los grandes operadores de bodegaje hacia centros de acopio y a las bodegas más pequeñas, de 150 a 300 m2, en parte fundamental de la cadena de distribución, más cerca de los usuarios y clientes.
“Viendo el desarrollo que han tenido los países desarrollados como Australia o Estados Unidos, estos centros de bodegaje van a migrar hacia un mercado comercial, particularmente el de los strip center. Lo que antes comprabamos camino a casa ahora se hará en línea, y para eso se requiere un despacho, una recogida, y zonas de acopio.
La experiencia internacional nos muestra que tanto las oficinas como bodegas deberán estar cerca de la casa, al igual que ciertos showrooms donde exponer los productos. El mercado de los strip centers no va a ser nunca más lo mismo”, explica Labbé, destacando como ejemplo el caso del sector El Doral, aledaño al aeropuerto de Miami, donde los desarrollos de minibodegas 3 en 1 han debido transformarse en clínicas estéticas, centros odontológicos, entre otras cosas, y donde la vacancia de los grandes Power Center está migrando de las tiendas vacías hacia bodegas de despacho, aprovechando sus posiciones cerca de las altas densidades.
Actualmente, los sectores con mayor presencia de bodegas para venta son el Nor Poniente y Norte, concentrando el 89% del mercado, siendo la comuna de Renca la que posee más m2 (185.187 m2).
Asimismo, cabe destacar que se está produciendo un fenómeno donde los fondos de inversión están tomando el control de estos Centros de Bodegas –mediante su compra- para destinarlos a renta. La modalidad es un símil al mercado de Multifamily (edificios completos en una sola mano para renta). Con el alza de tasas y el deterioro de la capacidad de crédito, la renta de bodegas será un activo relevante y fructífero en un futuro.
Operadores líderes y % del mercado
1.- Uriarte & Pérez Cotapos – Work Center 4 centros ubicados en las comunas de Renca y Lampa. (38%)
2.- Campos de Chile – Avanza Park 5 centros ubicados en las comunas de Cerrillos, Quilicura y Renca (25%)
3.- Rezepka – Back Office 2 centros ubicados en las comunas de Lampa y Renca (14%)
