El modelo Build to Suit o construcción a la medida, está ganando terreno en el mercado inmobiliario chileno, dado que se ajusta a las necesidades de la operación logística de las empresas. Asimismo, permite que los desarrolladores e inversionistas se olviden de la vacancia en los centros de bodegas, lo que hace aún más competitivo este modelo de negocios. Hoy el desafío está en el nuevo millón de metros cuadrados que este modelo requiere desarrollar en nuestro país, lo que promete dar un giro a la industria inmobiliaria industrial en lo relativo al tradicional concepto multicliente.
Cinco millones de metros cuadrados es la oferta de bodegaje que se está ofreciendo a nivel país en modelo multicliente, el diez por ciento de ellos en regiones,. A su vez, el modelo BTS cuenta con aproximadamente un millón de metros cuadrados colocados a nivel nacional, lo que da cuenta de la importancia que está representando en el mercado. Actualmente, entre los dos formatos, la capacidad de almacenamiento a nivel nacional alcanza casi seis millones de metros cuadrados. Se estima que hacia fines del 2022 el modelo BTS representará del orden del 25 a 30 por ciento de toda la superficie de almacenamiento y distribución a nivel nacional.
A juicio del gerente general de Industrial Property, Alejandro Ponce, una de las principales ventajas de esta construcción a la medida está en la ocupación: “no tienen vacancia, por tanto pueden ofrecer tarifas mucho más competitivas que el modelo tradicional de bodegaje multicliente en ubicaciones muy similares”, lo que da cuenta de su conveniencia por sobre los modelos tradicionales.
Asimismo, construir a la medida se ha transformado en el modelo preferido por las grandes empresas e inversionistas. Esto dada la versatilidad de este modelo y sus ventajas.
Los atractivos del modelo Build to Suit (BTS)
Los desarrollos hechos a la medida son construcciones nuevas, generalmente están equipados con la última tecnología y los materiales de construcción más eficientes desde el punto de vista de costos, lo que se traduce en menor inversión y reduce los costos de renta para el arrendatario. Además, la propiedad está diseñada y construida para adaptarse a las especificaciones del cliente. Por lo tanto, el cliente tiene una participación significativa en el diseño y la construcción. Asimismo, escuchar y sintonizar con las necesidades del cliente son fundamentales para lograr un buen BTS
“En la mayoría de los casos, una nueva construcción que se adapte al desarrollo de las nuevas tendencias es más rentable y menos riesgosa que otros tipos de desarrollo. Además, el no tener vacancia es una variable relevante en la evaluación del riesgo/retorno de estos negocios”, explica Alejandro Ponce.
El experto también destaca que “este enfoque ayuda a maximizar el espacio y la eficiencia y reducir los costos a largo plazo, en definitiva, se trata de lograr satisfacer integralmente las necesidades de operación logística del cliente con el mejor aporte a su cadena de valor”.
Es así como en este modelo, el desarrollador asumirá íntegramente la carga financiera de la construcción del proyecto, esto permite a las compañías que en lugar de inmovilizar grandes sumas de capital en la construcción de sus centros de distribución, puedan usarlo para focalizarse en hacer crecer su negocio. De esta forma, la construcción a la medida le ahorra tiempo y recursos al cliente, a su vez elimina la necesidad de distracción por parte de la empresa de contar con una estructura interna que desarrolle el proyecto de construcción e implementación del mismo.
Alejandro Ponce asegura que “este modelo los desarrolladores tienen acceso a mejores alternativas de financiamiento y mejores costos de terrenos que una empresa no especializada; esto por las prácticas de anticipación inmobiliaria de tomar posición en zonas en desarrollo o polos específicos para este tipo de proyectos. En resumen, estar en el cada día del negocio inmobiliario permite al desarrollador especialista lograr una menor inversión en este tipo de proyectos, en cuanto a terrenos y costos de construcción”.
El especialista asegura además que en este contexto “hay muchos casos de empresas que han utilizado “el camino propio” y terminan con costos muy superiores a los de la industria inmobiliaria. La prueba de fuego es que el proyecto no debe superar la tarifa promedio de renta del mercado inmobiliario industrial”.
Hoy, el futuro para el mercado de bodegas se ve promisorio desde la óptica de Alejandro Ponce, quien ve una oportunidad ante la contingencia por la que atraviesa el país. Las múltiples cuarentenas y cierres de los centros comerciales y del retail en su conjunto, ha provocado un explosivo aumento del e-commerce y por consecuencia el uso de espacios de almacenamiento industrial. “Prácticamente no hay vacancia y la tasa de esta no supera el 3%, las tarifas van al alza llegando a niveles en torno a 0,13 UF/mt2 en la Región Metropolitana, indica el experto.
Al parecer, el modelo BTS llegó para quedarse. Desde Industrial Property estiman que crecerá en no menos de 500 mil metros cuadrados durante el presente año, considerando proyectos en desarrollo y en licitación, mientras que hacia 2022, ya existen 300 mil metros cuadrados en proyectos a la espera de ser licitados, estimándose que durante el próximo año habrá cerca de 200 mil metros cuadrados adicionales en nuevos proyectos, lo que duplicará la superficie ofrecida en construcción a la medida en el país, alcanzando así una inversión en torno a 20 millones de UF para ese período. Es decir, casi 800 millones de dólares en inversión en este segmento en dos años.
“Estas cifras vislumbran un escenario nunca visto en este mercado e implican un gran desafío para los actores del rubro inmobiliario industrial. A ello hay que sumarle una situación de escasez de suelo industrial, falta de mano de obra especializada para grandes proyectos, importante alza del costo de materiales de construcción, aumento de exigencias ambientales e inversores más conservadores en el escenario que vive el país, entre otros. “La industria del desarrollo inmobiliario deberá superar todos estos factores para estar a la altura del desafío que conlleva este crecimiento”, estima el gerente general de Industrial Property.