Un estudio de ALOG Chile y Cushman & Wakefield revela que los tiempos de tramitación municipal para proyectos industriales logísticos se han duplicado en los últimos 15 años, alcanzando en algunos casos más de 400 días. El fenómeno, catalogado como un obstáculo estructural para la inversión, amenaza la competitividad del sector, encarece los costos y pone en evidencia la urgencia de una modernización real en los procesos municipales.
Es un hecho ampliamente discutido, tanto en foros públicos como privados, que los tiempos de tramitación para obtener permisos de edificación y recepciones finales de obras industriales en Chile serían en un obstáculo estructural para la inversión; fenómeno que – para algunos- se ha posicionado como uno de los principales desafíos que enfrenta actualmente el sector de la construcción en Chile.
Por cierto, esta problemática también impacta al sector inmobiliario industrial logístico, un segmento que, en los últimos cinco años, ha visto con preocupación este fenómeno burocrático que frena el desarrollo de proyectos inmobiliarios clave para atender la demanda de superficie de almacenamiento logístico, en ascenso; una situación que no sólo genera incertidumbre tarifaria en el valor renta, sino también el eventual encarecimiento de los productos finales de cara al consumidor final.
La preocupación instalada entre los actores del mercado inmobiliario industrial y la necesidad de establecer la real dimensión del fenómeno descrito llevó a la Asociación Logística de Chile, entidad gremial que representa a diversas empresas del sector logístico nacional, entre ellas a compañías del rubro de bodegaje logístico, a desarrollar en conjunto con la prestigiosa consultora Cushman & Wakefield el estudio “Tiempos de Tramitación Municipal de Centros Logísticos de Bodegaje”; un análisis inédito en el país que sistematiza por primera vez los plazos que enfrentan los proyectos inmobiliario industriales logísticos para obtener permisos de edificación y recepción final en la Región Metropolitana.
Cabe destacar que la investigación, iniciada en agosto de 2024, se elaboró con información proporcionada por los principales desarrolladores inmobiliarios industriales del país y consideró 11 comunas de la Región Metropolitana, sumando casi 3 millones de metros cuadrados (m²), equivalentes al 50% de la superficie total de bodegas catastrada por Cushman & Wakefield a fines de 2024; una muestra representativa que al ser analizada reportó resultados que ponen de manifiesto la necesidad de avanzar en procesos de tramitación municipal más ágiles y eficientes.
CONTROVERSIALES RESULTADOS
Una de las principales conclusiones del estudio es que se observa un deterioro sostenido en los plazos de tramitación municipal de permisos de edificación de proyectos inmobiliarios industriales logísticos. Las cifras son decidoras. Entre 2009 y 2011, el tiempo promedio para obtener la recepción final de un proyecto industrial era de solo 45 días con 10 trámites registrados. En cambio, entre 2018 y 2020 se alcanzaron 28 trámites y 100 días promedio, y en 2021-2023 la cifra llegó a 33 trámites con un plazo promedio de 124 días. lo que representa un alza del 175%. Finalmente, en 2024, el promedio llegó a 139 días, lo que equivale a un aumento de 208%, respecto al primer período analizado.
Además, el informe revela que los tiempos de tramitación municipal de este tipo de proyectos, que en teoría no deberían superar los 90 días, hoy se extienden en promedio a más de 100 días y, en casos extremos, han alcanzado hasta 483 días de tramitación en comunas como Pudahuel y Renca. Al respecto, el estudio indica que “al analizar la distribución de tiempos de trámite por tramos de 30 días, se identifica que un 58% tiene plazos de tramitación de hasta 90 días, estándar considerado esperable por parte de la industria. El otro 42% excede este tiempo, con casi la mitad de esa cifra excediendo los 180 días y con un 6,5% demorando más de 330 días (es decir, casi un año de tramitación)”.
En retrospectiva, a partir de las cifras proporcionadas por el estudio, se establece que el promedio de días tramitados de permisos de edificación municipal aumentó más del 200% entre 2009 y 2024.
Pero eso no es todo. El estudio de ALOG y Cushman & Wakefield también identificó cuatro áreas que concentran la mayor superficie en trámite: la Zona Industrial Molesta (ZIM) que atiende actividades de mayor impacto; la Zona de Urbanismo Condicionado (ZURC) que exige planes especiales; la Zona Industrial Inofensiva (ZII) de bajo impacto; y la Zona Silvoagropecuaria Mixta 2 (ISAM) de uso combinado rural y urbano. Así, de acuerdo con el estudio, algunas zonas presentan retrasos significativamente mayores, como la zona de urbanismo condicionado, donde los plazos superan en un 68% el tiempo estimado y la industrial molesta con un 26% adicional”.
Al respecto, Rosario Meneses, subgerente de Investigación de Mercado de Cushman & Wakefield, precisó que “la mayor demora en la tramitación de permisos en zonas de urbanismo condicionado se relaciona con el cumplimiento de una serie de exigencias adicionales que puede complejizar la revisión. En tanto, la normativa más tramitada es la de uso industrial ‘molesto’, lo que explica que concentre también los mayores tiempos de demora. Esto se debe a que dicha calificación es la más utilizada para el desarrollo de centros logísticos”.
LOS EFECTOS DE LAS DEMORAS
A partir de los resultados obtenidos tras el análisis, Alexis Michea, gerente general de ALOG sostuvo que “los prolongados tiempos de tramitación crean condiciones de incertidumbre y sobrecostos en la cadena, lo que a su vez puede dificultar la toma de decisiones de inversión, ralentizar actividad económica - incluyendo empleo- y en definitiva encarecer los productos finales”.
Además, Michea sostuvo que “en reuniones con distintas municipalidades nos destacaron que uno de los puntos que les dificulta cumplir con los tiempos de entrega de los permisos es la falta de personal de planta en la Dirección de Obras, el cual no se incrementó proporcionalmente con respecto al aumento de las solicitudes. A esto se suma la necesidad de contar con funcionarios con alto nivel de conocimiento técnico, ya que los proyectos se desarrollan en zonas con normativas de alta complejidad”.
En tanto, desde la mirada de los clientes, la preocupación ante la demora en los tiempos de tramitación también es real. Al respecto, José Pakomio, presidente de la Cámara Nacional de Comercio, Servicios y Turismo (CNC), la demora en la tramitación de proyectos logísticos impacta directamente al comercio, al frenar la expansión de la infraestructura que sostiene la distribución y el abastecimiento de bienes.
“El estudio de ALOG y Cushman & Wakefield confirma que los plazos superan ampliamente los 90 días legales, llegando en algunos casos a más de 400 días, lo que genera incertidumbre y encarece la inversión. Desde la CNC, en nuestro Catastro de Proyectos de Inversión Inmobiliaria, también evidenciamos la importancia que han adquirido los Centros de Distribución en los últimos años, pero, a la vez, hemos observado una menor entrada de iniciativas y una lenta materialización de proyectos en estudio, reflejo de estos cuellos de botella regulatorios. En un contexto donde la eficiencia logística es clave, por el crecimiento del comercio electrónico y las nuevas dinámicas del sector, estas demoras terminan elevando los costos operativos, afectando la competitividad del comercio formal y limitando su capacidad de respuesta frente a la demanda”.
Consultado respecto a cómo evalúan este fenómeno y su evolución, Pakomio sostuvo que “este tipo de retrasos refleja un problema estructural de tramitación en el país, procesos poco estandarizados, sobrerregulación y una limitada capacidad técnica en las direcciones de obras municipales. Más que una situación puntual, se trata de una falla institucional que termina afectando el desarrollo logístico y la inversión productiva”.
Así, en la mirada del representante de los actores del comercio nacional, el estudio pone en evidencia esta brecha, donde la falta de coordinación entre organismos y la discrecionalidad de criterios comunales amplían los tiempos y desincentivan proyectos que son estratégicos para el comercio y la cadena de abastecimiento nacional.
En relación con los efectos que este tipo de retrasos tiene a nivel de consumo, los personeros gremiales coincidieron en que los consumidores también sufren los efectos de estas demoras. Al respecto, José Pakomio indicó que “el comercio depende de una red logística moderna y oportuna para mantener precios competitivos y garantizar el abastecimiento.
Cuando los proyectos se retrasan o no se concretan, aumenta el costo de almacenamiento y transporte, afectando tanto a las empresas como a los consumidores. Esto se traduce en mayores precios, demoras en entregas y menor disponibilidad de productos, especialmente en regiones. Las pymes son las más expuestas a estas rigideces, al enfrentar mayores barreras para acceder a servicios logísticos eficientes y espacios de bodegaje a costos razonables”.
Por su parte, Alexis Michea sostuvo que “la logística es una industria en que la oferta oportuna de infraestructura resulta clave, pues es lo que permite una sana competencia entre actores en beneficio de los consumidores finales”.
NUEVA LEY DE PERMISOLOGÍA. ¿UNA SOLUCIÓN INTEGRAL?
Considerando que la problemática de la demora en la tramitación es un hecho verificable; resulta relevante mencionar que el actual gobierno ha tenido entre sus prioridades la promulgación de un marco legal que permita agilizar estos procesos para revitalizar la inversión. En este sentido, el pasado 29 de septiembre, el Ministerio de Economía anunció la promulgación de la denominada Ley de Permisología que establece un nuevo marco regulatorio, que busca reducir entre un 30% y un 70% los tiempos de espera para la ejecución de iniciativas de inversión, y de un 50% para los correspondientes a proyectos inmobiliario industriales estratégicos.
Cabe destacar que la normativa incorpora principios como la tramitación paralela de autorizaciones, el uso de técnicas habilitantes alternativas, la implementación de una ventanilla única digital y la creación de una institucionalidad técnica especializada. Además, esta ley modifica más de 40 cuerpos legales y marca un hito en la modernización del Estado al permitir que los proyectos de inversión avancen con mayor certeza, eficiencia y sin disminuir los estándares regulatorios vigentes.
Ahora bien, entre los expertos del sector la efectividad de la norma dependerá de cómo se articule con las municipalidades, donde persisten los mayores cuellos de botella, ya que la ley no modifica directamente los procesos internos de las Direcciones de Obras Municipales, responsables de gran parte de los retrasos. Por ello, especialistas advierten que, sin un fortalecimiento institucional en el nivel local, la simplificación normativa podría quedarse corta frente a la realidad operativa.
Para José Pakomio la clave estará en la implementación: “la reciente legislación sobre permisología constituye un paso relevante, al buscar simplificar y digitalizar los procedimientos, establecer plazos claros y reducir la dispersión institucional. Pero su correcta aplicación será fundamental para destrabar proyectos logísticos y de infraestructura comercial”.
Finalmente, el presidente de CNC sostuvo que “proponemos transparentar los tiempos de tramitación mediante indicadores públicos de desempeño, que incentiven la eficiencia y visibilicen buenas prácticas. Agilizar estos procesos no solo favorece la inversión y el desarrollo logístico, sino que fortalece la competitividad del comercio formal y genera beneficios directos para los consumidores”.
